國字頭開發(fā)商卷“土”重來 地王和央企頻聯姻

    一個又一個“地王”產生，一個又一個央企現身。

　　6月下旬以來，土地市場的熱度持續(xù)升溫。

　　在北京，先有成都中澤摘走奧運村鄉(xiāng)“雙料”地王；隨后中化方興不甘示弱，40.6億元拿下廣渠路15號地，創(chuàng)造北京地王的“新紀錄”；在上海，當地國企綠地集團拿下“今年上海最貴地”，投資金額達12億元；在廣州，廣州城建集團競拍下今年的廣州地王，溢價高達154%；不光是北京地王、各地地王頻頻出現，一線城市里還史無前例地出現了“區(qū)縣地王”的新稱呼：保利地產憑借一次加價2.4億元成為大興新樓面“地王”的擁有者……

　　與此前民營地產商獨霸土地市場不同，上述地王的創(chuàng)造者均為央企背景。

　　面對央企瘋狂拿地，業(yè)內人士紛紛警示，認為土地泡沫已現，天價地的前途令人擔憂。

　　然而就在去年年底，為了趕在國資委“主輔”分離的“大限”前剝離房地產業(yè)務，大量央企奔走于各大產權交易所，當時“房地產”一詞在這些央企們眼中好似燙手山芋。時隔半年，央企們卻再次“殺回”市場，并形成“國進民退”之勢。

　　什么原因讓央企在半年內對房地產市場態(tài)度陡變？地王和央企頻頻聯姻的背后，隱藏著怎樣的玄機？

　　“國”字頭開發(fā)商卷“土”重來

　　盡管從近期進入土地市場的開發(fā)商看，“國”字頭開發(fā)商的逆勢擴張已經展開，但卻并不符合國資委此前對央企從事房地產開發(fā)定下的基調。

　　央企房地產業(yè)務遍地開花，源于上世紀90年代后期，當時經過改革的國企資金逐漸充裕，而房地產行業(yè)作為高利潤產業(yè)正在崛起，許多央企大量投資房地產謀求高額回報。根據國資委此前的統(tǒng)計資料顯示，在其管轄的央企中，涉及房地產業(yè)務的高達80%，據專業(yè)人士估計，央企中房地產資產總量已高達2000億元人民幣。

　　然而，為了將央企集中優(yōu)勢做大做強，早在2005年，國資委曾發(fā)布公告要求央企在規(guī)定時間內完成主輔業(yè)分離，將非主營業(yè)務的輔業(yè)予以轉讓；在房地產一項，國資委圈定了16家以建筑、房地產開發(fā)、經營為主業(yè)的央企。

　　“根據國資委原定計劃，打算在奧運會結束后重啟停滯4年之久的央企房地產業(yè)重組。”國資委企業(yè)改革局的一位負責人告訴記者，之所以挑在去年下半年，一方面是為了明年央企重組80至100家的既定目標服務，另一方面也是因為去年年初以來房地產行業(yè)的不景氣。

　　自去年年初以來，房地產行業(yè)整體進入調整期，許多央企旗下的房地產業(yè)務業(yè)績下滑嚴重，甚至逐漸變成負資產，“當時如果把這些"負資產"從主業(yè)中剝離，他們應該很愿意”。

　　而國資委主任李榮融也曾透露，奧運會結束后，央企房地產業(yè)的重組將由之前的自愿組合轉變?yōu)橛蓢Y委主動推進。

　　去年年底，為了趕在國資委“主輔”分離的“大限”前剝離屬于輔業(yè)的房地產業(yè)務，大量非“16家”名單上的央企奔走于各大產權交易所，以求盡快脫手尚未處理的房地產業(yè)務，當時“房地產”一詞在這些央企眼中好似燙手山芋。

　　還沒等到國資委“主動推進”，席卷全球的金融危機率先到來，如何穩(wěn)定經濟成為國資委眼中比剝離房地產輔業(yè)更重要的事。

　　隨后，用于擴大內需的4萬億元國家投資開始下放，化工、電子、建筑等制造業(yè)央企成為最大受益者。

　　“拿到投資的制造業(yè)國企幾乎都是產能過剩，國家給了錢，如果投到自身主業(yè)上，肯定要虧。因通脹預期漸大，企業(yè)們不能眼睜睜看著手里的錢貶值，只好另想出路。”與外界盛傳“央企借國家投資抄地”的觀點不同，國務院發(fā)展研究中心一位長期從事央企研究的研究員表示，在制造業(yè)不景氣且前景不明的情況下，央企繞路房地產業(yè)實屬無奈之舉。

　　于是就有了后來的房地產行業(yè)率先在北京、上海等一線城市回暖的現象。

　　時隔半年，曾拼命想甩開房地產輔業(yè)的央企們?yōu)榱私o到手的政府投資找一個好出路，紛紛通過旗下子公司繞路處上升勢頭的房地產行業(yè)。盡管國資委一再聲稱“央企主輔業(yè)分離的既定原則不變”，但似乎絲毫沒減輕央企們的此番“借雞生蛋”之舉。

　　也有業(yè)內人士認為，在經濟環(huán)境不穩(wěn)定的情況下，房地產作為關系民生的支柱產業(yè)，需要央企的積極參與來穩(wěn)定，央企背后有國家的支持，他們直接影響地價，也是救市措施之一。

　　央企的理性與非理性

　　除了身披“國字頭外衣”可在國家投資中占到便宜外，在許多民營開發(fā)商眼里，此番央企卷“土”重來與其固有的信貸優(yōu)勢不無關系。

　　根據央行最新公布的數據顯示，6月份我國金融機構新增人民幣貸款1．53萬億元，這是二季度以來月度新增貸款首次超過萬億元，使得今年上半年新增人民幣貸款接近7．4萬億元，遠超年初確定的5萬億元的年度貸款規(guī)模。

　　“銀行往往向大型企業(yè)傾斜，央企的融資優(yōu)勢更為突出，特別是在利息方面。”有著國企背景的華遠總裁任志強感嘆，“這里頭差了18%。三年周期一年是6%的利息，就是18%的利息，國有資本不計算。所以國有企業(yè)比別人有更高的成本承受能力，有20%的資本差，民營企業(yè)當然拼不過，這是不一樣的”。

　　有了國家投資及信貸傾斜兩項“尚方寶劍”，財大氣粗的國企，在此輪的地王爭奪中，帶給民營地產商更多的震撼是對成本的“不計算”。

　　“不計成本拿地跟國企的體制有很大關系。”中國社科院城市與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也告訴記者，國有企業(yè)沒有資金成本壓力，民營企業(yè)要計算資金成本壓力。另外，跟國企只計算盈利水平少注重虧損成本相比，民營企業(yè)盈虧都是企業(yè)自己的，所以拿地更加謹慎些。

　　任志強坦言，國有企業(yè)需要的是業(yè)績，而這個業(yè)績不是利潤業(yè)績，是營業(yè)額業(yè)績。“央企每年都有必須完成的業(yè)績要求。這些企業(yè)資金充足、融資成本低、對土地剛性需求大于民企。同時，這些企業(yè)利潤要求低于民企，但是風險承擔能力卻大于民企。市場給了企業(yè)公平競爭的平臺，卻沒給企業(yè)平等的融資能力和人才競爭條件。拍地的公平掩蓋了不公平的前提，實際競爭并不公平。”

　　面對外界“不計成本只顧業(yè)績的指責”，在廣渠路15號地的爭奪中一戰(zhàn)成名的中化方興副總經理蓋劍高顯得有些無奈：“40.6億元的高價并未超出公司的心理預期，我們是企業(yè)，盡管是央企背景，但作為上市公司，除了業(yè)績外，所做的每筆投資都得給公司帶來回報，不賺錢的買賣肯定不做，之所以拍下這個地塊主要是看中其所在區(qū)域內的市場需求非常大，且可塑性極強。”他透露，這個地塊將被建成一個集教育、商業(yè)、住宅、休閑為一體的高端綜合體。

　　對于高端綜合體是否會盈利，他表示這不成問題。因為公司從上世紀80年代末開始相繼開發(fā)了上海海怡花園、上海張揚濱江苑、珠海每一間等多個高檔住宅項目，這些項目最終都成為當地的暢銷樓盤