上海倒塌樓盤賠償方案實施細則7月31日將公布

    繼“蓮花河畔景苑”開發(fā)商與傾覆樓房業(yè)主進行賠償方案溝通后，昨天下午3點，由梅都房產(chǎn)代表律師與小區(qū)10幢未倒樓盤業(yè)主代表進行的協(xié)商溝通會在西南工程學(xué)校（梅隴西路1566號）舉行。溝通會上，律師給出了“讓利、退房、收購”三個框架性方案。而這三個方案的《實施細則》則要到7月31日才會公布，業(yè)主可在之后的半個月根據(jù)《細則》自行選擇方案。

　　現(xiàn)場

　　業(yè)主以樓為單位與開發(fā)商面對面

　　昨天下午，記者趕到位于梅隴西路的西南工程學(xué)校協(xié)商溝通會現(xiàn)場時，已經(jīng)有百余名業(yè)主趕到。業(yè)主朱女士告訴記者，自己對于這個小區(qū)樓盤的規(guī)劃還是相當(dāng)滿意的。

　　而由于昨天協(xié)商會召開之時天氣炎熱，閔行區(qū)相關(guān)部門專門安排短駁車接送業(yè)主，并準(zhǔn)備了冰袋和礦泉水，防止發(fā)生人員中暑。同時為使溝通會順利進行，考慮到未倒覆的10幢樓業(yè)主人數(shù)較多，會議安排10間教室接待業(yè)主，每幢樓1間教室，每間教室有一名開發(fā)商委托的律師和政府委托的律師為業(yè)主作解答并征詢業(yè)主意見，同時安排兩名區(qū)房管部門的工作人員提供服務(wù)保障。

　　開發(fā)商將確保未倒覆樓盤安全

　　在溝通會上，開發(fā)商除了表示對于傾覆的7號樓不再重建之外，還承諾將委托相關(guān)檢測機構(gòu)做好10棟在建房屋的檢測和監(jiān)測工作，并公布檢測和監(jiān)測結(jié)果。檢測結(jié)果為安全后，開發(fā)商將抓緊做好工程恢復(fù)的各項準(zhǔn)備工作。同時，在施工期間，繼續(xù)對房屋的穩(wěn)定性進行監(jiān)測，并根據(jù)檢測和監(jiān)測結(jié)果，采取針對性措施，確保10棟在建工程在交付時達到國家規(guī)定的竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)。

　　而對于購房者要求介入10棟在建房屋的現(xiàn)場檢測、監(jiān)測工作的問題，開發(fā)商也表示，會將購房者的意見反饋給檢測機構(gòu)，由檢測機構(gòu)根據(jù)檢測工作規(guī)范明確是否介入、如何介入。如購房者對開發(fā)商委托的檢測機構(gòu)存在異議，也可以由購房者協(xié)商確定一家檢測機構(gòu)，由梅都房產(chǎn)委托該檢測機構(gòu)進行房屋檢測和監(jiān)測，而一切檢測、監(jiān)測費用也會由開發(fā)商承擔(dān)。

　　三套框架性方案供購房者選擇

　　昨天下午3點，開發(fā)商所提供的框架性方案正式由其委托律師公布。而記者從《方案》上看到，解決方案共分三套。一是購房者繼續(xù)履行預(yù)售合同，由開發(fā)商適當(dāng)讓利，具體讓利額為購房合同總價的5%；二是購房者如堅持解除合同，由開發(fā)商退本還息；三是引進一家第三方公司來收購業(yè)主手中的房屋。

　　開發(fā)商律師表示，目前這三套方案仍屬于框架性方案，具體的實施細則將在7月31日公布，而購房的業(yè)主可以在8月1日起至8月15日期間通過與開發(fā)商律師溝通協(xié)調(diào)，自行決定任意選擇這三套方案中的一種。

　　而購房者對于方案的許多意見和建議，開發(fā)商律師代表也表示，將進一步與業(yè)主溝通，通過個別協(xié)商的方式，酌情采納業(yè)主的合理要求。從今天開始，開發(fā)商委托律師將繼續(xù)在羅陽小學(xué)接待倒覆樓業(yè)主和未倒覆樓的業(yè)主，并根據(jù)業(yè)主所選擇的解決方案進行進一步的個別協(xié)商，政府委托的律師也將繼續(xù)在西南工程學(xué)校接待倒覆樓業(yè)主和未倒覆樓業(yè)主，提供法律服務(wù)。

　　【方案1】

　　繼續(xù)履行合同可獲5%讓利

　　在昨天的溝通會后，閔行區(qū)政府委托的上海中夏旭波律師事務(wù)所主任張鵬峰律師向記者詳細解釋了這三大框架性方案。張律師告訴記者，方案一中，“預(yù)售合同繼續(xù)履行，適當(dāng)讓利，特定擔(dān)保”包含三部分：如購房者同意繼續(xù)履行合同，則梅都將適當(dāng)讓利，具體讓利額以購房合同總價的5%折讓。

　　與此同時，開發(fā)商還將負責(zé)引進一家有實力的公司，對購房者提供連帶責(zé)任擔(dān)保，其擔(dān)保范圍為：對購房者在特定期間（自2009年6月27日至竣工驗收之日）向銀行或公積金中心償還的貸款本息，如房屋在合同約定交付之日未達到國家規(guī)定的竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)的，而公司方面對該期間的貸款本息損失無力賠償時，則由該擔(dān)保公司連帶償還。

　　而如果購房者選擇了方案一繼續(xù)履行合同，而最終小區(qū)樓房無法在合同約定交付之日達到國家規(guī)定的竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，這部分購房者將自動轉(zhuǎn)為執(zhí)行目前已公布的“7號樓倒覆樓退賠方案”。

　　【方案2】

　　購房者退房可“退本返息”

　　在方案二中，開發(fā)商表示，“如購房者堅持解除合同，開發(fā)商將有條件解除預(yù)售合同，退本返息”。

　　而對于有條件的“退本返息”，張鵬峰律師表示，非倒覆樓業(yè)主賠償方案由于房屋安全監(jiān)測還未出臺，如果房屋通過了安全監(jiān)測，那么開發(fā)商自認并無過錯無需承擔(dān)違約責(zé)任，但由于情況特殊，開發(fā)商同意退還本金以及購房者已付房款的銀行同期存款利息。

　　【方案3】

　　引進第三方收購所退房屋

　　在方案三中，開發(fā)商提出，如果購房者不愿意繼續(xù)持有該小區(qū)房產(chǎn)，同時也不愿意解除預(yù)售合同，那么開發(fā)商“將引進一家有實力的公司”，由該公司以2009年6月27日當(dāng)日的市價收購購房者所退房屋。

　　張鵬峰律師告訴記者，如果購房者選擇該方案，則會由開發(fā)商與購房者解除合同，同時與這家“有實力的公司“簽訂新的預(yù)售合同，再由這家公司向購房者按6月27日當(dāng)日的市價代開發(fā)商退還房款。

　　而這家神秘的第三方公司到底為何方神圣，張鵬峰律師告訴記者，由于目前雙方還在具體的洽談中，因此這家公司的名字將會在7月31日與《實施細則》一同公布。

　　同時，對于現(xiàn)場購房者普遍擔(dān)心的“這家公司是否存在壓價”的行為，張鵬峰律師也表示，目前政府部門也參與了整個賠償?shù)臏贤▍f(xié)調(diào)，會督促該公司給出一個“合情、合理”的價格。

　　擔(dān)憂

　　恐驗收結(jié)果公布晚于方案選擇時間

　　對于這三條框架性方案，現(xiàn)場購房者反應(yīng)各不相同，而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，絕大部分的購房者都擔(dān)心，國家對于小區(qū)竣工驗收結(jié)果的公布時間會晚于方案中購房者必須作出選擇的8月15日。

　　在采訪中，一些業(yè)主表示希望能夠在國家驗收合格之后再進行方案選擇。與此同時，對于第三方收購，許多業(yè)主也表示希望收購的價格由有資質(zhì)的機構(gòu)進行評定。

　　對于購房者關(guān)心的房屋竣工驗收的檢測報告何時公布，政府委托律師張鵬峰表示，驗收房屋需要一個過程，但是目前政府一直在積極要求檢測組盡快公布檢測報告。

　　鏈接

　　倒覆樓理賠方案總體上合情合理

　　本報訊孫可樂退房拿錢、置換房屋，是前天公布的上海“蓮花河畔景苑”兩套倒覆樓理賠方案。上海虹橋正翰律師事務(wù)所胡海容律師卻告訴記者，這兩套方案總體上是合情合理的，但前提是關(guān)于房屋差價的評估機構(gòu)和小區(qū)未倒房屋質(zhì)量的鑒定機構(gòu)必須公開公正。

　　評估機構(gòu)必須公開公正

　　在采訪中，大多數(shù)業(yè)主向記者表示，他們基本不會選擇換房這套B方案。“這個小區(qū)，我肯定不會再住了，心里有了陰影，不踏實。”7號樓業(yè)主小艷告訴記者。針對A方案，業(yè)主與開發(fā)商分歧的焦點在于，業(yè)主方面認為，購房人與開發(fā)商解除預(yù)售合同后，開發(fā)商應(yīng)退還購房人的不僅是房款本金，還有已經(jīng)支付的其他各類相關(guān)費用，包括已經(jīng)支付的銀行房貸利息、房屋購置稅、公積金擔(dān)保費等。

　　“銀行的利息應(yīng)該是物化在房價上漲差價中的，我個人認為這部分錢不該由開發(fā)商來承擔(dān)，但前提是評估機構(gòu)評估出的房屋差價基本與房價上漲的幅度一致。如果評估機構(gòu)是公開公正的，相信業(yè)主的損失能減到最小。”胡海容律師認為，關(guān)于部分業(yè)主提出的精神損失費、誤工費等要求，因為我國現(xiàn)有法律對精神補償還沒有一個限定框架，很難對這個訴求給予判定。不過從以人為本的角度來說，開發(fā)商應(yīng)予以綜合考慮。

　　“換房”對業(yè)主更合算

　　閔行區(qū)房管局人士日前明確表示，7號樓原址將不再造房，而可能改建綠地。“如果經(jīng)過權(quán)威檢測機構(gòu)鑒定，小區(qū)中其他樓房絕對安全，開發(fā)商再進行適當(dāng)加固。業(yè)主又能排除心理陰影，那么選擇B方案比A方案更合算。

　　“倒覆的樓不再原址重建，而換之以綠化或公共設(shè)施，那么小區(qū)的綠化面積增加、容積率降低，小區(qū)的品位也就上去了。而倒覆樓業(yè)主置換之后，既拿到了一定的賠償款，又可按原來價格換到一套房，應(yīng)該是比較合算的。

　　不過胡海容律師也強調(diào)，無論是“退錢”還是“換房”的方案，前提是要有權(quán)威機構(gòu)科學(xué)鑒定，其他的樓房絕對安全。檢測的數(shù)據(jù)要100%經(jīng)得起考驗。

　　“退一賠一”難獲法律支持

　　至于之前在倒樓業(yè)主中呼聲最高的開發(fā)商“退一賠一”的方式賠償。胡海容律師表示，這個訴求一般較難獲得法律支持。“從目前來說，我國只有消費者權(quán)益保護法中有‘退一賠一’的賠償方式，顯然此次事件不適用于‘消法’。而開發(fā)商也沒有制造倒樓的惡意，因此法理上‘退一賠一’的訴求較難獲支持。”胡海容說。