樓市分化格局較為嚴(yán)重 調(diào)控不再“一刀切”

    今年“兩會(huì)”上，一份關(guān)于“建議將房地產(chǎn)納入市場(chǎng)軌道，限購(gòu)令應(yīng)盡快退出”的提案，引起很多地產(chǎn)界人士的共鳴。在他們眼里，中國(guó)的房地產(chǎn)出問題并不在價(jià)格，而在量上，如一些三、四線城市出現(xiàn)很大的飽和現(xiàn)象，空置率比較高，才造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　樓市分化較為嚴(yán)重

　　“分類調(diào)控的政策是對(duì)的，增強(qiáng)了樓市調(diào)控的針對(duì)性。”全國(guó)政協(xié)委員、招商局集團(tuán)董事長(zhǎng)傅育寧對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，目前，國(guó)內(nèi)有些城市的住房還存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求，而有些城市供應(yīng)已經(jīng)相當(dāng)多了，像有些三、四線城市，房?jī)r(jià)、交易量已經(jīng)出現(xiàn)了下滑。這種背景之下，不能再用統(tǒng)一的政策去調(diào)控。

　　在此之前，以溫州、鄂爾多斯為代表的樓市，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯背離整體水平。不過，今年2月杭州、常州樓市出現(xiàn)的打折現(xiàn)象，給國(guó)內(nèi)樓市敲響警鐘。

　　“這次之所以有更多人的擔(dān)憂，是因?yàn)榘l(fā)生在過去一向被看好的杭州。”全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康分析指出，今年的樓市，大家已經(jīng)注意到了一些新的動(dòng)向，但市場(chǎng)分化的苗頭還要進(jìn)一步觀察。從全局來說，即使杭州樓市有回調(diào)，也不代表市場(chǎng)整體價(jià)格將回調(diào)。還是要分化，區(qū)別對(duì)待。

　　今年以來，各地房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)分化。如今年2月份，北京、廈門和廣州等熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)同比漲幅較大，但溫州、紹興、臺(tái)州等城市的房?jī)r(jià)同比已經(jīng)出現(xiàn)下滑。

　　房?jī)r(jià)下跌，與當(dāng)?shù)貥鞘懈邘?kù)存不無關(guān)系。統(tǒng)計(jì)顯示，目前國(guó)內(nèi)相當(dāng)一部分城市的樓市陷入了高庫(kù)存危機(jī)。今年1月實(shí)行限購(gòu)政策的主要城市，除了呼和浩特商品房庫(kù)存高達(dá)171個(gè)月外，大多數(shù)限購(gòu)城市商品房庫(kù)存在32個(gè)月以內(nèi)。

　　全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)仇保興表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重。目前國(guó)內(nèi)大概有十多個(gè)城市的房?jī)r(jià)和收入比在10以上，這些地方的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)比較大。如果不注意調(diào)控，就會(huì)出現(xiàn)像海南、溫州的局部房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　分類調(diào)控路徑浮現(xiàn)

　　今年政府工作報(bào)告中不提“房地產(chǎn)調(diào)控”，也沒有講“遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭”，但并不代表政府不再調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，更不等于政府允許“房?jī)r(jià)過快上漲”。細(xì)讀政府工作報(bào)告，在“完善住房保障機(jī)制”的小標(biāo)題下，還有“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”的明確表述。

　　針對(duì)分類調(diào)控，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥的解讀是，今年國(guó)內(nèi)部分城市仍然面臨較大的房?jī)r(jià)上漲壓力，針對(duì)這類城市，一方面，千方百計(jì)地增加普通商品住房供應(yīng)，特別是中小戶型商品住房供應(yīng)；另一方面，為了緩解供求矛盾，仍然采取相關(guān)的調(diào)控措施，包括差別化的信貸和稅收政策。“我們了解到，有些城市表示今年將繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購(gòu)、限貸，以保持城市住房供求關(guān)系能夠得到緩解。”

　　據(jù)介紹，目前住建部已經(jīng)跟國(guó)土資源部有關(guān)部門商定，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，今年要繼續(xù)增加住宅用地的供應(yīng)，加快普通商品住房的建設(shè)和開發(fā)的節(jié)奏，努力增加供應(yīng)；在做好調(diào)控的同時(shí)，將努力增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，住建部準(zhǔn)備在全國(guó)一些熱點(diǎn)城市開展推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)工作。

　　不過，全國(guó)政協(xié)委員、星河灣董事長(zhǎng)黃文仔認(rèn)為，控制房?jī)r(jià)不需要限購(gòu)，只要用金融調(diào)控就可以。只需要嚴(yán)控銀行資金流向開發(fā)商。開發(fā)商最注重現(xiàn)金流，沒有現(xiàn)金流，肯定很便宜就把房子賣出去了。而中國(guó)的房地產(chǎn)出問題并不在價(jià)格，而在量上，如一些三、四線城市出現(xiàn)很大的飽和現(xiàn)象，空置率比較高，才造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。在這次兩會(huì)上，關(guān)于“建議將房地產(chǎn)納入市場(chǎng)軌道，限購(gòu)令應(yīng)盡快退出”的提案，也引發(fā)了不少地產(chǎn)界人士的共鳴。

　　在這些地產(chǎn)大佬呼喊限購(gòu)令松綁的背后，是溫州、徐州和蕪湖等地已經(jīng)做出了松綁的表率。以溫州為例，曾經(jīng)名噪一時(shí)的溫州樓市，在經(jīng)過連續(xù)22個(gè)月下降后，該市于2013年8月對(duì)樓市限購(gòu)令進(jìn)行松綁，允許本地戶籍家庭在市區(qū)購(gòu)買第二套住房，而2011年3月出臺(tái)的限購(gòu)令不允許購(gòu)買第二套住房，這一政策的轉(zhuǎn)向也讓溫州成為中國(guó)首個(gè)放寬樓市限購(gòu)令的城市。

　　但是，對(duì)于這些高庫(kù)存去化問題，齊驥則用調(diào)整供需來回答。他指出，會(huì)在今年控制住宅用地的規(guī)模，調(diào)整新建商品住房的上市結(jié)構(gòu)，通過必要的經(jīng)濟(jì)手段，來支持當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼淖》啃枨?，消化?kù)存，通過分類指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)樓市持續(xù)健康發(fā)展。

　　按照齊驥給出的高庫(kù)存是指庫(kù)存量高于月銷售量12~15倍，只有合肥、北京、南昌、上海、深圳、蘇州和南京等城市的商品房庫(kù)存在相對(duì)安全區(qū)域內(nèi)?？紤]溫州、徐州、蕪湖等部分庫(kù)存高位城市，已經(jīng)出臺(tái)放松限購(gòu)政策和鼓勵(lì)購(gòu)房的相關(guān)政策措施，市場(chǎng)預(yù)測(cè)年內(nèi)限購(gòu)城市存在一定微調(diào)并非完全沒有可能。