溫州炒房團(tuán)哈姆雷特式臺(tái)詞:捂還是賣是個(gè)難題

    持有還是出貨，對(duì)市場(chǎng)嗅覺(jué)敏銳的溫州炒房團(tuán)來(lái)說(shuō)，成了一個(gè)難題。

　　一些報(bào)道稱，6月中旬以來(lái)，隨著樓市回暖，一度沉寂的溫州炒房團(tuán)又開(kāi)始活躍。他們?cè)谏钲?、廣州、上海、杭州等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市頻頻出手，并導(dǎo)致了一些城市熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)攀升。

　　溫州本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也十分火爆——最近一階段，中國(guó)拍出地面價(jià)最高的5塊地皮中，有兩塊來(lái)自溫州。號(hào)稱溫州最高價(jià)樓盤(pán)的綠城鹿城廣場(chǎng)最高價(jià)已飆至46000元/平方米，溫州管轄的縣級(jí)市瑞安，市中心的房?jī)r(jià)已達(dá)15000~20000元/平方米。

　　不過(guò)，和2008年前不同的是，目前溫州炒房團(tuán)內(nèi)部多空分歧十分明顯，已有相當(dāng)一部分炒房客趁著樓市回暖出貨。

　　出貨、持有 都有理由

　　劉斌（化名）從上世紀(jì)90年代末期開(kāi)始，就進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。但他對(duì)2009年3月以來(lái)的樓市回暖相當(dāng)謹(jǐn)慎，“目前世界經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)有回暖趨勢(shì)，但這種趨勢(shì)到底是全面回暖還是短期反彈，還是未知數(shù)。如果是全面回暖，世界經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度能否回到2006、2007年那樣，也是未知數(shù)。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)又有重新沖擊新高的趨勢(shì)，這種勢(shì)頭我有些擔(dān)憂。”

　　樊非和許多溫州人一樣，房產(chǎn)是他資產(chǎn)配置中最大份額的品種，但他也趁著這次樓市反彈逐漸降低房地產(chǎn)的比例。他的理由是：“無(wú)論地產(chǎn)商怎么掩飾和否認(rèn)，這波房?jī)r(jià)迅速回暖除了實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象外，銀行信貸急劇增加也是重要原因。但2009年下半年到2010年上半年，銀行信貸增量很難維持在2009年上半年的水平。在這樣的前提下，地產(chǎn)市場(chǎng)能否維持量?jī)r(jià)齊升，有很大問(wèn)題。”6月中旬，樊非已出售了其在上海的3套房產(chǎn)。

　　但是，在溫州人中，堅(jiān)決看多做多的人也不乏人在。

　　王益平（化名）最近10年里的資產(chǎn)增值主要靠投資房產(chǎn)，他在2005年趁著樓市回調(diào)時(shí)，在上海出手買了3套房子。“我的房子當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)是8000元每平方米，現(xiàn)在已漲到了20000元每平方米，我想上海房?jī)r(jià)無(wú)論怎么調(diào)整，都很難跌破我的成本價(jià)，所以我還是很放心地拿著。”

　　徐國(guó)明（化名）也是資深溫州炒房客，1996年-2005年，他在杭州城西通過(guò)炒房賺了近億元。2005年6月，徐在一個(gè)星期內(nèi)拋光杭州的所有房產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京、上海。2007年底至今，他又在出售這兩地的房產(chǎn)，準(zhǔn)備把資金投向東北和重慶、成都等城市。之所以作出這樣的決策，徐國(guó)明有自己的理由，“中國(guó)地大物博，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不均衡。上海、浙江這樣的地方，GDP和房?jī)r(jià)的基數(shù)已很高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度很難保持較長(zhǎng)時(shí)間的兩位數(shù)增長(zhǎng)。但東北和中西部部分城市的發(fā)展?jié)摿艽?，?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度很可能超越上海、浙江，房產(chǎn)升值空間也較大。”

　　炒房、開(kāi)發(fā) 一個(gè)套路

　　種種跡象表明，溫州房?jī)r(jià)飆升，和大量溫州炒房資金以及其他民間資金返鄉(xiāng)有關(guān)。20世紀(jì)90年代末開(kāi)始起家的部分資深溫州炒房團(tuán)成員，通過(guò)多年時(shí)間完成原始積累后，許多已變成開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商的股東。這些人用炒房團(tuán)的手法，和民間金融“結(jié)盟”來(lái)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　最近，溫州一知名房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)被警方拘留。其之所以東窗事發(fā)，主要是因?yàn)樵陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)中，為彌補(bǔ)自有資金不足而過(guò)度依賴民間借貸，導(dǎo)致資金鏈崩潰。根據(jù)該公司債權(quán)人和購(gòu)房戶自發(fā)組成的清算小組統(tǒng)計(jì)，該公司涉及的債務(wù)浮出水面連本帶息有20億元左右，其中部分借貸的利息很高，月利率在3%~6%之間。

　　盡管溫州房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況并不多，但部分溫州房地產(chǎn)企業(yè)和地下金融緊密結(jié)合的現(xiàn)象卻在蔓延。有的企業(yè)為了迅速回籠資金，甚至還通過(guò)虛假交易向銀行騙取按揭貸款。

　　饒明傅（化名）向記者透露，溫州有些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這樣的辦法在各地騙取按揭貸款：如某樓盤(pán)實(shí)際房?jī)r(jià)是2萬(wàn)元/平方米，但房產(chǎn)商開(kāi)盤(pán)時(shí)故意將房?jī)r(jià)抬到2.5萬(wàn)元/平方米。然后向親戚、朋友收集一批身份證，將三分之一或一半的樓盤(pán)用這些身份證買下，首付20%或30%的錢(qián)實(shí)際沒(méi)付，但剩下的錢(qián)轉(zhuǎn)成按揭。這樣開(kāi)發(fā)商就可以迅速?gòu)你y行回籠資金，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。從左手倒到右手的房子，則可以根據(jù)市場(chǎng)狀況慢慢出手。

　　有房產(chǎn)商表示，有時(shí)候自有資本金不夠，又正好看中了很好的地塊，如果自有資金通過(guò)民間借貸獲得，這筆錢(qián)的利息成本遠(yuǎn)比按揭利息高。所以只要房子一開(kāi)盤(pán)，就要想辦法把這筆錢(qián)通過(guò)假按揭的辦法套走。

　　創(chuàng)投、炒股 多元操作

　　“如果是在2004、2005年，溫州人除了炒房、炒礦、辦實(shí)業(yè)、做生意和放貸款外，很難找到其他的投資渠道。溫州人在2005年之前普遍不愿進(jìn)入股市，就像溫州的上市公司很少一樣。”徐國(guó)明表示。但2005年到2007年這波大牛市深刻地教育了溫州投資者，從那時(shí)起，溫州資本開(kāi)始大規(guī)模介入股市。

　　溫州知名本土經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬津龍?jiān)硎?，隨著投資方向的多元化，“溫州炒房團(tuán)”以后可能會(huì)成為歷史名詞。

　　除了股市外，部分溫州資本已涉足創(chuàng)業(yè)投資等一級(jí)市場(chǎng)。據(jù)了解，目前在溫州成立或以溫州為主要資金來(lái)源成立的創(chuàng)投企業(yè)，至少已有50家以上，其中不乏一些著名創(chuàng)投機(jī)構(gòu)。而進(jìn)入創(chuàng)投領(lǐng)域的資金可能已有數(shù)百億元之多。

　　馬津龍預(yù)言，隨著中國(guó)資本市場(chǎng)不斷走向成熟，越來(lái)越多的溫州民間資本將進(jìn)入中國(guó)資本市場(chǎng)。種種跡象表明，馬津龍的預(yù)言正在逐漸成為現(xiàn)實(shí)。