熱傳的"雙向政策"或?qū)嵤?樓市"小陽春"是否會來臨

    據(jù)《新聞晨報》報道，對于大多數(shù)購房者來說，對樓市未來走向的預期，往往能左右出手的時機。有關(guān)機構(gòu)的最新調(diào)查顯示，近八成購房者、近七成開發(fā)商看漲2014年的房價。而根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，剛剛開始的3月，新建商品住宅推盤量或?qū)⒋蠓黾?，甚至有?chuàng)階段新高之勢。申城二手房成交量繼續(xù)下降，但行情的低迷尚未明顯影響房價。

    本周全國兩會上，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新面對一系列有關(guān)房價的提問，透露出“雙向調(diào)控”四個字的樓市政策信號。業(yè)界人士猜測，目前全國樓市實際情況是房價漲幅不均衡，市場明顯分化，一二線城市上漲，三四線城市平穩(wěn)甚至是冷清，“雙向調(diào)控”或是對一二線城市加緊調(diào)控，三四線城市放松限制，加快去庫存。從上海樓市現(xiàn)狀看，今年一季度樓市延續(xù)去年以來的慣性和行情。除了銀根收緊，今年政策走勢的預期較好，應該比較穩(wěn)定，不會遭遇“見光死”。

    新盤“搶跑道”模式開啟

    隨著3月樓市傳統(tǒng)“小陽春”的到來，購房者的實際需求開始逐步回升，開發(fā)商也逐漸將剛需盤投入市場，新房市場已開始先于二手房復蘇。據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的最新統(tǒng)計，3月預計開盤的商品住宅將達67個。記者注意到，新進入計劃加推名單的項目還是以90－120平方米左右的改善型房源為主打，一些知名開發(fā)商項目的推盤量達到百套以上。

    分析人士指出，3月預計開盤數(shù)達到67個，或創(chuàng)下2010年以來單月開盤數(shù)新高。雖然這67個樓盤最終能否如約開盤目前仍是未知數(shù)，但3月樓市“小陽春”的態(tài)勢已開始顯露。一方面，由于春節(jié)假期的影響，大部分開發(fā)商把推盤節(jié)點放到3月份。另一方面，開發(fā)商仍有市場會逐漸回暖的預期，需求量上升也導致了開盤量的劇增。據(jù)了解，在3月預計開盤的67個項目中，改善型項目達34個，占比過半。今年以來由于銀行信貸的收緊，加大了購房成本，對剛需市場產(chǎn)生不小的影響，改善型樓盤趁機入市以期提前搶占市場先機。

    相比之下，剛需的樓盤入市則顯得起步較晚。漢宇地產(chǎn)市場部分析，春節(jié)假期過后，剛需盤主要還是靠老盤支撐，而且還是會以均價在2.5萬元/平方米左右的小戶型為主。嘉定區(qū)作為本市剛需供應的主要區(qū)域，是許多購房者入手新房的首要選擇。雖然年初樓市遇冷，嘉定區(qū)成交依然保持全市高位。縱觀嘉定區(qū)成交的項目，幾乎均為主打剛需2－3房的樓盤，可見作為剛需房源，成交量受到市場的影響相對較小。

    與此同時，新浪樂居調(diào)查顯示，近八成購房者、近七成開發(fā)商看漲2014年房價。過半開發(fā)商表示，相較去年，今年的業(yè)績指標出現(xiàn)上漲。盡管現(xiàn)在輿論上房價走勢不明，但并不妨礙購房者的看漲心態(tài)。82.1％的購房者現(xiàn)在有買房打算，目前正在看房；14.3％的購房者表示，現(xiàn)在買不買房看情況而定，還有3.6％的購房者尚無購房打算，但想先了解行情。其中有自住需求的購房者表示，無論房價是漲還是跌，該買的還是要買。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，總的來看，在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊的市場背景下，房價在3月“小陽春”市場難以出現(xiàn)大幅反彈的機會，開發(fā)商仍需堅持“跑量”回籠資金，而不應在價格上做太多考慮。

    剛需二手房成交價上漲

    春節(jié)長假過后，二手房帶看量越來越好，成交量也逐步上升，尤其是剛需市場，剛需二手房的成交價格已經(jīng)有3％－5％的上漲，雖然剛需房源的掛牌價格春節(jié)后沒有上漲，但由于購房者數(shù)量較多，所以會有人追價。而且部分剛需購房者心態(tài)有點急，擔心三四月份房價會漲，剛需改善型買家則在觀望。

    受賣家捂盤惜售、買家持幣觀望的影響，2月份上海二手房市場比較冷淡，成交量繼續(xù)下滑。僅從成交量來看，上海二手房已呈現(xiàn)出連續(xù)5個月持續(xù)下滑的局面。總的來看，導致成交量下降的主要原因有兩點:首先是新增房源不足。2013年是上海二手房的黃金年，全年共成交31.6萬套。經(jīng)過2013年3月的頂峰和“金九銀十”的熱銷之后，從2013年底部分板塊就開始出現(xiàn)了新增房源特別是優(yōu)質(zhì)房源明顯不足的情況。部分板塊的房源需求相對較大，但新增掛牌不多，往往出現(xiàn)無房可賣的情況。

    其次，賣家與買家間心理預期差距在拉大。受一些二、三線城市房價下降的影響，部分買家預期未來房價不會有大幅上漲，暫緩購房計劃，觀望態(tài)度明顯。而不少賣家對上海未來房價仍持樂觀態(tài)度，捂盤惜售，未達到心理預期的價格要求時，并不著急出手，交易時間明顯拉長。對此，21世紀不動產(chǎn)上海銳豐市場研究部副總監(jiān)黃河滔認為，多數(shù)賣家因看好未來市場，已在兩三個月前提價，達不到心理價位并不著急出手，因此交易時間拉長。

    目前滬上二手房成交量較大的，仍然是松江、寶山、浦東、閔行等剛需房源較多的區(qū)域。漢宇地產(chǎn)市場部認為，春節(jié)以來，二手房源的掛牌量較年前有所上升，房東的心態(tài)比較平穩(wěn)。所以，若有實際剛需需求，可以選擇一些房齡較短，而且房子較新，特別是房東因資金需求而需出手的房屋，通常這樣的房屋周邊設(shè)施配備齊全，且有議價空間。

    本周上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布統(tǒng)計認為，一些置換改善案因銀行放貸拉長或擱淺，一些價格較高板塊的帶看量、成交量雙雙下滑。但春節(jié)過后部分剛需客打算趕在3月傳統(tǒng)“小陽春”前買房，陸續(xù)入市，成交速度變快，2月剛需成交占總成交的6成以上。由于價格漲幅銳減以及成交量受挫，2月二手房指數(shù)漲幅已觸及臨界點，如若成交進一步出現(xiàn)下滑，或?qū)觾r格出現(xiàn)下跌，但反彈隨時會出現(xiàn)。本周發(fā)布的政府工作報告提出了“針對不同城市情況分類調(diào)控”。改變一刀切，之前熱傳的雙向政策或?qū)嵤?nbsp;