樓市“限貸”比“限購”更具殺傷力

    2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，杭州、常州等城市個別樓盤降價逆襲。樓市“限貸”對于市場影響之快似乎有點出乎意料。即使大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預(yù)期感覺到不確定性。從這個意義上來看，樓市“限貸”比“限購”更具殺傷力，樓市“限貸”成為樓市調(diào)控最有效的調(diào)控手段。
　　當(dāng)前，各大銀行收窄首套房貸優(yōu)惠，上浮房貸利率，甚至出現(xiàn)個別銀行停貸，階段性控制樓市投資風(fēng)險，會帶來諸多影響：
　　一、部分銀行暫停房貸，或者把房貸的貸款周期拉長，由原來1個月就可以審批下來，拉長到現(xiàn)在2-3個月，甚至需要排隊等待貸款下來，貸款周期拉長影響了一部分市場成交量正常交易；
　　二、由于“錢荒”市場背景下銀行適當(dāng)收縮市場流動性，一部分風(fēng)險項目有可能獲得不了開發(fā)貸、個人按揭貸款，由于額度的限制、風(fēng)險的控制的因素，導(dǎo)致一部分問題項目或一個城市供大于求的問題區(qū)域首先暴露市場問題。
　　三、各大銀行收窄首套房貸優(yōu)惠，從理論上講，收窄首套房貸優(yōu)惠、利率上浮上漲導(dǎo)致購房需求下降，如果利率上浮時間超過6個月，房價會面臨下跌的風(fēng)險。
　　當(dāng)前銀行出現(xiàn)“錢荒”，也就是開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升，購房者為了爭奪貸款額度1-2個月短期內(nèi)房價會因此上漲。購房者在這個階段不但享受不到政策層面對于首套自住購房的貸款優(yōu)惠，有可能還會因此增加購房成本和生活負(fù)擔(dān)。如果“錢荒”持續(xù)超過6個月以上，由于地產(chǎn)夾層融資政策收緊、銀行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，導(dǎo)致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售。
　　總的來看，一定程度上講，在當(dāng)前銀行收縮市場流動性的市場背景下，樓市“限貸”比“限購”更具殺傷力。即使大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預(yù)期感覺到不確定性。從這個意義上來看，樓市“限貸”比“限購”更具殺傷力，樓市“限貸”成為樓市調(diào)控最有效的調(diào)控手段。