移民潮助推中國房企海外“蓋房”？

    導(dǎo)讀：最近一年“千億”房企正在不斷向海外開疆拓土，近的在韓國、馬來西亞，略遠一些觸角伸到了澳大利亞、新西蘭，美國、英國也有不少項目動工。一些中國房企在海外的項目甚至還和移民結(jié)合在一起。世界已經(jīng)無法阻止中國開發(fā)商的拿地沖動了。在萬通控股董事長馮侖看來，市場效率更高、資產(chǎn)配置多元化需求和海外華人市場壯大，是促成國內(nèi)房企投資海外市場的三個主要理由。

    美國

    洛杉磯高端酒店引入EB-5項目

    說到在美國的項目，自然繞不開國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的老大萬科，這里也是萬科海外布局最多的區(qū)域。2013年2月13日，萬科與鐵獅門在舊金山簽約，共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項目，總投資6.2億美元。整個項目包括將建造兩幢相連的豪華住宅樓，一幢高37層，另一幢高42層，共有725個單元。雖然開發(fā)商表示項目不是主要面對中國人，但舊金山大量華人絕對是主要客源。

    舊金山對萬科來說只是一個試水項目，真正的投資大幕在紐約曼哈頓揭開，是一個超級豪宅項目。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，曼哈頓房產(chǎn)均價已達到114萬美元/套。據(jù)萬科透露，這一項目目標客戶主要為紐約和國際買家。萬科說，開發(fā)商計劃從2015年秋季開始銷售，2017年開始交房。

    國內(nèi)另一家房企綠地則把開發(fā)房地產(chǎn)和移民結(jié)合在了一起,這就是洛杉磯綠地中心項目。在這個項目中，綠地還引入了EB-5投資移民項目。

    美國投資移民EB-5方案是美國移民法中針對海外投資移民者所設(shè)立的移民簽證類別。移民中介告訴記者，EB-5投資門檻一般為100萬美元，如果項目位于就業(yè)區(qū)，則可降至50萬美元。不過，參加EB-5項目和在美國買房子完全是兩個概念，美國沒有買房子送綠卡的政策。

    澳大利亞

    房產(chǎn)項目主要買家都是中國人

    在發(fā)達國家中，除了美國、加拿大，澳大利亞也是房企喜歡的市場。較早進入澳大利亞的是頤和地產(chǎn)。2012年初，頤和地產(chǎn)進駐海外的首個項目正式在國內(nèi)發(fā)售，該項目坐落于悉尼以西14公里的Strathfield區(qū)，售價3.5萬元/平方米起。不過，真正帶動房企在澳大利亞拿地?zé)岢钡倪€是碧桂園、萬科、綠地這三大地產(chǎn)巨頭。 

    2012年8月，綠地集團投資開發(fā)澳大利亞悉尼市庫克灣新城項目，規(guī)劃總建筑面積為40萬平方米，總投資大約80億人民幣。該項目建成后，主要面向華人及留學(xué)生市場。一年之后，綠地又在悉尼啟動了更高端的項目——悉尼綠地中心，項目精裝修住宅總量約480套，套均總價約135萬澳元。該項目在悉尼、香港、新加坡、上海第一輪認購時，就被訂出去了250套，買家自然大都是中國人。

    對于海外項目的定位，綠地總裁張玉良很明確地表示，要打中國牌，“對綠地而言，中國移民者、游客和留學(xué)生的目的地就是綠地海外拓展的首選目的地。”不過，目前澳大利亞也沒有買房送綠卡的移民政策。一般而言，澳大利亞的投資移民資金有專門投向，比如說政府債券、基金和私人公司。所以即便房子再好，也沒法幫投資人實現(xiàn)移民目的。

    韓國

    買房送綠卡濟州島房產(chǎn)一搶而空

    一些中國房企看好在韓國濟州島開發(fā)房產(chǎn)項目。從環(huán)境上看，濟州島常年氣溫平均16度，氣候宜人，大量韓國人把在濟州島養(yǎng)老看成是畢生夢想之一。由于韓國濟州島實行低門檻投資移民政策，對購買投資政府指定項目50萬美元以上的外國人給予居住資格，停留5年以上，將給予永久居住權(quán)，因此，很多中國大媽把在濟州島買房看作一項合算的投資。

    2012年綠地集團以9個億的投資拿下濟州島1500萬平方米的土地，開發(fā)漢拿山小鎮(zhèn)，修建別墅、度假酒店。整個項目約2000套房子，當(dāng)時綠地總裁張玉良就規(guī)劃，70%的房子要賣給中國人。結(jié)果一期推出的108套房子很快就賣完了，據(jù)稱不少中國大媽在濟州島旅游時就把房訂了。

    馬來西亞

    120萬能買海景房吸引國人

    目前為止，在東南亞國家中，馬來西亞是國內(nèi)開發(fā)商最喜歡的國度。這里自然風(fēng)光好，離中國也不算遠，而且還有很寬泛的移民政策。綠地、雅居樂、碧桂園、新華聯(lián)等公司已經(jīng)啟動了此處的項目，且大都以旅游度假項目為主。

    今年1月20日，雅居樂地產(chǎn)在馬來西亞的合資公司訂立協(xié)議，以4.3億元的作價收購吉隆坡一塊4.1萬平方米的地皮。雅居樂相關(guān)負責(zé)人表示，項目保守估計回報率可達現(xiàn)有內(nèi)地樓盤15%的水平以上。當(dāng)然，在馬來西亞市場最有經(jīng)驗的還是碧桂園。2013年8月11日，碧桂園·金海灣（馬來西亞）成為該集團在海外的首個開盤項目，9000套房屋預(yù)售達60%以上，開盤熱銷約94億元人民幣，打破了當(dāng)時馬來西亞房產(chǎn)銷售紀錄。

    據(jù)北青報記者了解，碧桂園當(dāng)時在馬來西亞項目的目標群體本身不是中國人，但馬來西亞寬松的環(huán)境吸引了不少中國投資者，最后發(fā)現(xiàn)，有四分之一的房子被中國買家買走了。從移民角度來看，馬來西亞移民政策較寬泛，有些人干脆就把它看成了海南的替代選擇。

    “從廣州飛吉隆坡大概四個小時，飲食習(xí)慣也類似，主要是簽證比較好拿。”在馬來西亞購買了一套海邊公寓的張先生告訴北青報記者，他在廣州工作生活，一直想找個養(yǎng)老的地方。“相比起海南，馬來西亞的海邊房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，而且更便宜。”他的投資只花了120萬元，這點錢在海南買好的海景房不太可能。

    根據(jù)馬來西亞的第二家園計劃(MM2H)，無年齡限制、無英語要求、無須資產(chǎn)來源證明，外籍人士只需存入馬來銀行約合人民幣60萬的馬幣(一年后其中的30萬即可取出)，即可在保留原國籍的基礎(chǔ)上全家取得馬來西亞身份。永久產(chǎn)權(quán)、不限購、低首付、十年居留簽證，每一項政策都沖擊著國人的眼球。

    財經(jīng)觀察

    買房移民要三思

    從房企的角度，開發(fā)商全球拿地，有利于分散在中國市場的風(fēng)險，尤其是對于千億級別的大公司，把觸角伸到海外也是情理之中。海外房地產(chǎn)市場稅費較低，而且融資成本低，對開發(fā)商運營比較有利。

    此外，大開發(fā)商在國內(nèi)積累了大量的客戶資源，一旦拿下海外項目，能夠快速地二次推介給老客戶。以綠地為例，多數(shù)項目都瞄著中國游客、中國留學(xué)生、中國移民者。房企不斷海外分散風(fēng)險，對應(yīng)的也是中國富人不斷海外投資的大潮。

    不過，對于普通人而言，如果想借助買房產(chǎn)移民，則需要三思。發(fā)達國家的移民政策大多和房地產(chǎn)政策脫鉤，此前加拿大投資移民政策變動，不少處于投資移民申請過程中的中國人提前買了加拿大房產(chǎn)，但由于移民被阻，有些人被迫降價處理房產(chǎn)。所以，最好是先移民，再買房。

    天下沒有免費的午餐。越是移民政策松的區(qū)域，社會保障、經(jīng)濟活力就越差。這種情況下，即便實現(xiàn)了移民，第二代、第三代如何在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)發(fā)展也是一個大問題。此外，經(jīng)濟活力差的區(qū)域，購買的房產(chǎn)能夠在多大程度上保值增值也需要三思。購房人不能用中國房地產(chǎn)思維方式考量海外房產(chǎn)。如果這樣，你會覺得怎么都是便宜，但實際上可能真不便宜，說不定你已經(jīng)站在房價的頂峰之上。