上半年中國(guó)十大地王近半在京 房?jī)r(jià)走高成定局

6月11日，上海長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊以4.22億成交；6月30日，北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)以40.6億成交……今年6月，開(kāi)發(fā)商拿地又開(kāi)始瘋狂，不計(jì)成本四處拿地，“地王”紀(jì)錄一個(gè)月內(nèi)多次被刷新。

　　記者統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)成交地塊樓面地價(jià)前10名中，有6筆交易在6月份完成。業(yè)內(nèi)分析，久違的房地產(chǎn)泡沫又開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　十大地王·時(shí)間

　　6月成為“地王月”

　　如果說(shuō)全國(guó)土地市場(chǎng)是從今年4月開(kāi)始活躍起來(lái)，那么6月則成為今年乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不折不扣的地王月，中國(guó)數(shù)據(jù)指數(shù)研究信息中心數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)樓面單價(jià)排名前十的地王中，就有6個(gè)來(lái)自于6月。

　　6月份，北京地王被刷新2次。6月26日，成都中澤置業(yè)有限公司以1.3萬(wàn)的樓面價(jià)拍得朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)水源九廠東墻外地塊，然而僅隔了4天，名不見(jiàn)經(jīng)傳的中化方興就以1.62萬(wàn)的樓面價(jià)拍得廣渠路15號(hào)地，成為了北京樓面地價(jià)的地王。

　　另外，該地塊還以40.6億元的總價(jià)成為了全國(guó)的總價(jià)地王。

　　原因分析

　　寬松信貸等政策促使開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)地

　　“地王”多出現(xiàn)在6月，主要是受到政策和市場(chǎng)環(huán)境兩方面因素作用導(dǎo)致的。

　　去年下半年至今年年初，樓市的走弱使得政府逐步放寬了對(duì)市場(chǎng)的管控，自有資金比例的降低緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，寬松的貨幣信貸給予了開(kāi)發(fā)商資金上更大的支持，放寬二套房貸、降低利率促進(jìn)了購(gòu)房消費(fèi)的集中釋放，使得開(kāi)發(fā)商得以迅速“補(bǔ)血”……

　　在這些政策的共同作用下，開(kāi)發(fā)商的資金狀況開(kāi)始好轉(zhuǎn)。企業(yè)的生存壓力緩解后，開(kāi)始考慮長(zhǎng)足發(fā)展問(wèn)題，迫切競(jìng)奪土地。

　　自4月起，北京的新房銷售量居高不下，不僅自住性需求迅速?gòu)?fù)蘇，投資性需求也在穩(wěn)定增長(zhǎng)，新的市場(chǎng)變化給予了開(kāi)發(fā)商極大的信心，這也促使開(kāi)發(fā)商頻頻出手搶地。

　　此外，一些大型國(guó)企，也開(kāi)始涉足房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)企的融資能力強(qiáng)、資金實(shí)力雄厚，進(jìn)入土地市場(chǎng)后促使地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。

　　名詞解釋

　　所謂樓面價(jià)是單位面積商品房上的土地成本，其與建筑成本、運(yùn)營(yíng)成本以及開(kāi)發(fā)商預(yù)期獲得的利潤(rùn)構(gòu)成了最終銷售價(jià)格。

　　1-6月住宅用地樓面地價(jià)排行榜

　　(按價(jià)格高低從上至下排列)

　　上海(6月11日)21982.86元/平方米

　　溫州(4月7日)19607.84元/平方米

　　北京(6月30日)16232.00元/平方米

　　廣州(6月10日)15323.80元/平方米

　　溫州(5月15日)15213.03元/平方米

　　北京(5月21日)15141.00元/平方米

　　深圳(6月2日)14494.36元/平方米

　　北京(2月26日)13332.48元/平方米

　　北京(6月26日)13171.23元/平方米

　　廈門(mén)(6月8日)10144.00元/平方米

　　十大地王·價(jià)格

　　樓面價(jià)直逼新房售價(jià)

　　據(jù)記者了解，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)，必然會(huì)考慮該地塊的樓面價(jià)以及地塊周邊的房?jī)r(jià)水平，樓面價(jià)切不可超過(guò)周邊房?jī)r(jià)是開(kāi)發(fā)商拿地的重要原則。

　　然而在今年成交的地王中，上海長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊卻以近2.2萬(wàn)元的樓面價(jià)高出周邊房?jī)r(jià)2000元的價(jià)格改變了開(kāi)發(fā)商拿地的原則，一舉成為今年單價(jià)最高的地塊且居地王之首。

　　然而，最具有戲劇性的還是北京廣渠路的15號(hào)地，因?yàn)檫@塊地在去年上市的時(shí)候由于參與投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商不足三家而慘遭流標(biāo)。

　　今年6月30日，包括SOHO中國(guó)在內(nèi)的保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等老牌開(kāi)發(fā)商也來(lái)競(jìng)拍，但是經(jīng)過(guò)90多輪的競(jìng)價(jià)，三者全都敗下陣來(lái)，最后名不見(jiàn)經(jīng)傳的國(guó)企中化方興以40.6億總價(jià)折桂。樓面價(jià)達(dá)到了1.44萬(wàn)元/平方米，而目前周邊的房?jī)r(jià)在1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米左右。

　　事后，競(jìng)爭(zhēng)失利的三家房企無(wú)一不表示該地塊的成交總價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了自己的心理預(yù)期，直呼中化方興失去理性。

　　市場(chǎng)影響

　　地王出現(xiàn)將直接拉高周邊房?jī)r(jià)

　　據(jù)記者了解，中化方興在奪得廣渠路15號(hào)地之后，將要建集酒店、寫(xiě)字樓、會(huì)展中心以及公寓、商場(chǎng)為一體的所謂城市綜合體，如北京的華貿(mào)中心。其中住宅占很少一部分，但價(jià)格必須在3萬(wàn)元/平方米以上才有利可圖。

　　這種所謂“精品”的銷售對(duì)象不是京城普通百姓而是經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)雄厚的有錢人。

　　同樣，上海長(zhǎng)寧區(qū)的地王擁有者也揚(yáng)言要建造精品，走高端路線，房?jī)r(jià)有可能在4萬(wàn)元/平方米以上，很明顯，地王上建造的房子銷售對(duì)象是有錢人。

　　普通百姓無(wú)力消受這些房子，看似地王也跟百姓沒(méi)任何關(guān)系，但不能忽視的是，地王對(duì)周邊房?jī)r(jià)的拉動(dòng)卻實(shí)實(shí)在在地影響了百姓購(gòu)房。廣渠門(mén)10號(hào)地被富力地產(chǎn)以1.44萬(wàn)元的樓面價(jià)拿下后，一周的時(shí)間，富力城二手房?jī)r(jià)漲10%，不僅如此，周邊新盤(pán)也跟風(fēng)提價(jià)，讓本來(lái)一房難求的北京老百姓不得不承受漲價(jià)帶來(lái)的恐慌而又不得不買的無(wú)奈。

　　因此，地王的出現(xiàn)對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不是一件好事，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，地王的頻現(xiàn)，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫時(shí)隔一年之后重新出現(xiàn)，這對(duì)于房產(chǎn)擁有者和準(zhǔn)備出手的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都面臨著一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　十大地王·地域

　　上半年十大地王 近半在北京

　　在上半年的十大地王中，四個(gè)出自北京，其中兩家開(kāi)發(fā)商來(lái)自外地。

　　奪走廣渠路15號(hào)地的中化方興原本是一家在上海經(jīng)營(yíng)高端住宅，在北京只做酒店的“中”字頭開(kāi)發(fā)商，其從上海轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京，并且拿地勢(shì)在必得的決心說(shuō)明其看好北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，奪走朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)鄉(xiāng)地王的開(kāi)發(fā)商是成都開(kāi)發(fā)商。

　　記者在廣渠路15號(hào)地拍賣現(xiàn)場(chǎng)看到，不少外地從未從事過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型企業(yè)也現(xiàn)場(chǎng)觀摩拿地，問(wèn)其原因，同樣是“覬覦”北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望今后能在這塊熱土上投資。

　　市場(chǎng)影響

　　多家房企 轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

　　根據(jù)今天上午的最新數(shù)據(jù)，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，6月的地王都集中在上海，深圳，廣州，北京等一線城市，由于地價(jià)過(guò)高，房企利潤(rùn)受限，如萬(wàn)科，SOHO中國(guó)等老牌房企就轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市拿地，如深圳、惠州，目前已經(jīng)有合生、中信等多個(gè)房企在此安營(yíng)扎寨。

　　因?yàn)槎€城市拿地成本低，利潤(rùn)也比較高，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，在這種情況下，二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸興旺起來(lái)，從而帶動(dòng)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)完善，房?jī)r(jià)也會(huì)進(jìn)一步走高。

　　北京房?jī)r(jià) 下半年走高成定局

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，全國(guó)的開(kāi)發(fā)商都跑到北京瘋狂拿地，將地價(jià)抬上“云霄”，這對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)已經(jīng)在醞釀著大泡沫。

　　他認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始報(bào)復(fù)性反彈，加上最近地王頻頻出現(xiàn)，更加助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的高升。包括北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總經(jīng)理肖勁以及多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，下半年北京房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)成為定局。