百萬(wàn)房?jī)r(jià)六成稅費(fèi) 降價(jià)到底該靠誰(shuí)?

    “北京市區(qū)的房?jī)r(jià)以后要下降。”全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥說(shuō)，因?yàn)楸Ｕ戏抗?yīng)量加大，調(diào)節(jié)了市場(chǎng)供需。然而，全國(guó)政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印卻說(shuō)，房?jī)r(jià)的24％是稅費(fèi)，超過(guò)30％是土地出讓，這些錢都被政府賺走了，要降房?jī)r(jià)，首先請(qǐng)政府不要“雁過(guò)拔毛”。全國(guó)“兩會(huì)”進(jìn)行時(shí)，有關(guān)房?jī)r(jià)的討論是會(huì)場(chǎng)內(nèi)外的熱點(diǎn)。降房?jī)r(jià)，政府說(shuō)要靠市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)要靠政府。到底該靠誰(shuí)？

    一套小房子稅費(fèi)何其多?

    從土地到房子,要走哪些程序?根據(jù)代表委員和專家業(yè)內(nèi)人士的介紹,除了土地出讓金,還要蓋少則幾十多則上百個(gè)章,交100多項(xiàng)費(fèi)用,十幾種稅。

    許家印算了一筆賬,目前房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要有五部分:地價(jià)、綜合造價(jià)、政府規(guī)費(fèi)、稅收和企業(yè)利潤(rùn)。

    ——地價(jià):近年來(lái),土地出讓單價(jià)連年上漲。國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì),2013年全國(guó)土地出讓金收入總額超過(guò)4.1萬(wàn)億元,創(chuàng)歷史新高。

    ——綜合造價(jià):俗稱建安成本。一般低層建筑2000—3000元/平方米,高層建筑不超過(guò)4000元/平方米。

    ——政府規(guī)費(fèi):包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、市調(diào)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。許家印說(shuō),通過(guò)恒大在各地的實(shí)踐經(jīng)歷,各城市收費(fèi)審批不一樣,“最少的37種,最多的157種。各個(gè)城市收費(fèi)差別很大,按平均計(jì)算約占房?jī)r(jià)的11%。”

    ——稅:包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種。這十幾種稅大約占房?jī)r(jià)的15%左右。

    房?jī)r(jià)刨去前四部分,再減去銀行貸款或其他融資渠道利息后,是開(kāi)發(fā)企業(yè)的毛利潤(rùn)。按照一些上市房地產(chǎn)公司年報(bào)公布的數(shù)據(jù),恒大、萬(wàn)科、保利、招商等大型開(kāi)發(fā)商公布的利潤(rùn)一般都超過(guò)15%。

    暨南大學(xué)管理學(xué)院胡剛教授介紹,一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的比例超過(guò)20%,土地出讓金的費(fèi)用占房?jī)r(jià)的30%-50%,土地出讓金也算一種收費(fèi),說(shuō)房?jī)r(jià)超過(guò)60%的部分是各項(xiàng)稅費(fèi),不能算錯(cuò)。

    “房?jī)r(jià)漲1年,工資漲20年都不夠”

    一位不愿意透露姓名的經(jīng)濟(jì)界別政協(xié)委員表示,“政府不要以為自己收的就是開(kāi)發(fā)商的稅,開(kāi)發(fā)商的房子是建來(lái)賣的,所有的稅費(fèi)都被開(kāi)發(fā)商納入到開(kāi)發(fā)成本里,稅費(fèi)越高,房?jī)r(jià)越高,實(shí)際還是苦了老百姓。”

    按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)公報(bào),去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)7%,達(dá)到18311元,這樣一個(gè)大紅包,卻很容易被更高的房?jī)r(jià)漲幅吞噬。這讓很多剛需百姓有些沮喪,因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn):越等越買不起房。

    廣州市民張旭給記者算了一筆賬:2012年月收入8000元,看到的海珠區(qū)新房每平方米23000元,2013年初公司加薪,月工資達(dá)到1萬(wàn)元,但同一處房子,房?jī)r(jià)到2013年底已經(jīng)漲到每平方米31000元,70平方米的房子,“房?jī)r(jià)漲1年,漲了56萬(wàn),工資每月漲2000元,1年多收入了2.4萬(wàn),不吃不喝,我漲20多年工資,才頂房?jī)r(jià)漲1年。”

    “開(kāi)發(fā)商和政府都要進(jìn)行反省”

    在許家印看來(lái),要蓋100多個(gè)章,要用多少時(shí)間,提供多少資料,浪費(fèi)多少人力物力財(cái)力?國(guó)家今年簡(jiǎn)政放權(quán),行政體制改革力度比較大,建議住建部對(duì)此進(jìn)行規(guī)范和統(tǒng)一。

    一位政府官員卻認(rèn)為,這是開(kāi)發(fā)商在推卸責(zé)任:“說(shuō)政府拍賣土地推高房?jī)r(jià)時(shí),說(shuō)是成本決定;出了地王搭車漲價(jià)時(shí),又說(shuō)是市場(chǎng)決定。豈能如此推卸責(zé)任,混淆視聽(tīng)?”

    暨南大學(xué)管理學(xué)院胡剛教授表示,市長(zhǎng)和董事長(zhǎng)的觀點(diǎn),都有道理,但都站在自己立場(chǎng)上,表述不夠全面,需要“各打五十大板”:對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的審批亂象,政府要下大力氣清理歸并,消除人為尋租空間;對(duì)開(kāi)發(fā)商的坐地起價(jià)和渾水摸魚(yú),政府也應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)化的稅收政策予以制約。一句話,“開(kāi)發(fā)商和地方政府都要進(jìn)行自省”。