地產(chǎn)調(diào)控“無(wú)新政” 開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎擴(kuò)張看好后市

    [ 這次政府工作報(bào)告中沒(méi)有明確的利好消息，基本上可以看出，“限購(gòu)”和“限貸”在今年年內(nèi)還得不到放松，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不利的消息。很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了購(gòu)房需求疲軟的跡象 ]

    每年兩會(huì)的《政府工作報(bào)告》中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容都備受關(guān)注，今年的提法是“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。

    2013年政府工作報(bào)告提出的目標(biāo)是“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”，兩者之間的變化，被許多業(yè)內(nèi)人士解讀為，房地產(chǎn)調(diào)控概念被淡化，不過(guò)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)依然沒(méi)有動(dòng)搖。

    保障房成調(diào)控重點(diǎn)

    今年的政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的并不多，而在完善住房保障機(jī)制方面著墨頗多。

    事實(shí)上，這是十年以來(lái)政府工作報(bào)告中首次沒(méi)有強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”，而是重點(diǎn)對(duì)住房保障機(jī)制做了大篇幅描述。

    政府工作報(bào)告在保障房領(lǐng)域的一些具體政策上更為務(wù)實(shí)。報(bào)告提出，創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，很多人已形成慣性思維，兩會(huì)期間或前后，會(huì)出樓市新政?；仡欉^(guò)去多年，確實(shí)有此現(xiàn)象。但今年兩會(huì)，鐵定沒(méi)戲。

    昨天，記者了解到，不少房地產(chǎn)公司的高層都召開(kāi)了臨時(shí)會(huì)議，重點(diǎn)解讀了政府工作報(bào)告，“今年的戰(zhàn)略有可能會(huì)做一些微調(diào)，不過(guò)對(duì)后市依舊看好。”上海一家房地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人透露。

    “其中有兩點(diǎn)比較有新意，第一明確了繼續(xù)保障性住房和廉租房的建設(shè)，提出明確的指標(biāo)，這是一個(gè)長(zhǎng)期的目標(biāo)會(huì)執(zhí)行，會(huì)具體量化而已。”綠城集團(tuán)的一位高管對(duì)記者稱，還有一點(diǎn)是，可能下一步會(huì)與住房銀行、公積金改革有所掛鉤，住房公積金中心升級(jí)為住房保障銀行一直是大熱的話題。

    雙向調(diào)控怎么調(diào)？

    此前，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，吐出了“雙向調(diào)控”四個(gè)字。這四個(gè)字猶如一個(gè)謎面，迅速引發(fā)了人們的各種解讀。

    對(duì)此，楊紅旭解讀為，“雙向調(diào)控”含義可能有四。其一，與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控類似，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)消失，樓市熱時(shí)潑冷水，涼時(shí)加把柴，雙向運(yùn)作。其二，更加注重區(qū)域分類指導(dǎo)，熱點(diǎn)城市像一線城市必須嚴(yán)調(diào)，其他城市可保持平穩(wěn)，甚至放松（比如部分三四線城市）。其三，一方面抑制不合理住宅需求，另一方面增加住房用地和住房有效供應(yīng)。其四，一方面調(diào)控商品住宅市場(chǎng)，另一方面強(qiáng)化住房保障。

    秦禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森則認(rèn)為，房地產(chǎn)地位不會(huì)動(dòng)搖，調(diào)控政策可進(jìn)一步微調(diào)。

    上述綠城集團(tuán)高管表示，對(duì)“雙向調(diào)控”的解讀更多是針對(duì)不同層次，不同情況區(qū)別調(diào)控，“這是近五年來(lái)首次提出要區(qū)別調(diào)控，一二線城市和三四線城市，進(jìn)行一些分門別類的政策調(diào)控，更大的可能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控權(quán)會(huì)下放到省一級(jí)。全國(guó)一刀切的做法會(huì)比較少。”

    “我們看到很多房企在三四線城市獲利很豐厚，這都緣于地方政府的賣地沖動(dòng)。政府大量地、便宜出讓土地。”泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森對(duì)此表示，一旦隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的改變，土地財(cái)政難以為繼，這種大盤的開(kāi)發(fā)模式一定會(huì)受到很大影響和沖擊。

    看好后市

    杭州的一位開(kāi)發(fā)商表示，這次政府工作報(bào)告中沒(méi)有明確的利好消息，基本上可以看出，“限購(gòu)”和“限貸”在今年年內(nèi)還得不到放松，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不利的消息。很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了購(gòu)房需求疲軟的跡象。

    他稱，這不是一個(gè)好苗頭。他所在的公司這幾年一直處于守勢(shì)，今年的策略依舊相對(duì)保守。

    一些開(kāi)發(fā)商在城市的選擇上尤為謹(jǐn)慎。黃其森在這次兩會(huì)期間透露，“實(shí)際上，我們也放棄了很多機(jī)會(huì)，泰禾甚至沒(méi)有進(jìn)入天津的計(jì)劃，我們只守著福建、北京、上海以及長(zhǎng)三角這幾個(gè)地方，這些區(qū)域所能夠形成的規(guī)模效應(yīng)是我們比較看重的。”

    他認(rèn)為，現(xiàn)在三四線城市由于大量的賣地也已經(jīng)出現(xiàn)了很多鬼城，這并不是中央政府所提倡的城鎮(zhèn)化。“我們選擇的區(qū)域都是城市相對(duì)比較中心的位置。同時(shí)，控制開(kāi)發(fā)規(guī)模，拿地規(guī)模最多不超過(guò)200畝，能夠滿足泰禾快速周轉(zhuǎn)以及去化的戰(zhàn)略要求。”

    不過(guò)，這并不妨礙黃其森看好下一步的樓市。“中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年，才剛剛開(kāi)始，特別百姓對(duì)改善的需求尤其強(qiáng)烈。”

    一些已制定了擴(kuò)張計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商希望抓緊時(shí)機(jī)出擊。朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明就透露，這兩年是他們擴(kuò)張的好時(shí)期，幾次調(diào)整期都是朗詩(shī)的上升期，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，還是有機(jī)會(huì)。

    另一位福建的開(kāi)發(fā)商也稱，這并不會(huì)影響他們?cè)械膽?zhàn)略，公司這兩年土地儲(chǔ)備較多，基本集中在一二線城市，這是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的區(qū)域，對(duì)后市以謹(jǐn)慎為主。