購房知識(shí)：哪些二手房不能買？

　　依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，購房者如果購買下列幾種情況的房屋足存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。

　1.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)及《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)的規(guī)定，我國房屋所有權(quán)的取得以登記為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)的唯一合法證明，因此在未取　　違章建筑是指未經(jīng)主管部門許可而擅自動(dòng)工新建的各種建筑物，主要是指房屋。從違章建設(shè)人有無土地使用權(quán)的角度來講，違章建筑大體可分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋;二是在已經(jīng)取得使用權(quán)的土地上，但尚未取得房屋所有權(quán)證之前，從法律上來講.還不能確定房屋的合法所有權(quán)人，這樣的房屋是無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，此種房屋一旦轉(zhuǎn)讓.可能會(huì)因賣方不具備對(duì)房屋的處分權(quán)而導(dǎo)致買賣合同無救，或在房屋過戶時(shí)遇到障礙，從而屋法實(shí)現(xiàn)房屋交易。

　　2.違章建筑的房屋

得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設(shè)人均不能取得房屋的合法所有權(quán)，還可能被規(guī)劃部門認(rèn)定為違章建筑后而令其拆除或強(qiáng)行拆除，因此購房者要購買此類房屋沒有任何權(quán)利保障。

　　3.所有權(quán)為共有，未取得其他共有人同意轉(zhuǎn)讓的房屋

　　房屋所有權(quán)共有意味著房屋的所有權(quán)人不是一個(gè)人，例如，夫妻共有房產(chǎn)、兩方或多方共同出資取得的房產(chǎn)、多個(gè)繼承人因繼承而共同所有的房產(chǎn)等，其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。在共有的狀態(tài)下，共有人對(duì)房屋均享有權(quán)利，這時(shí)如果共有人之一擅自將房屋出售 實(shí)際上是將其他共有人所占有的房產(chǎn)份額也進(jìn)行了處分，那么勢必將侵害其他共有人的利益，為此，共有人要處分房屋，必須征得其他共有人的書面同意。否則，即使進(jìn)行了處分，這種處分也是無效的。

　　4.鑒定為危房的房屋

　　房屋一旦屬于危房，不但居住會(huì)有安全隱患，而且也沒有了其他的利用價(jià)值，因此購房時(shí)一定要了解房屋的房齡、結(jié)構(gòu)等情況，做出是否屬于危房的初步判斷。

　　5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋(俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”)

　　根據(jù)《中華人民共和國吐地管理法》的規(guī)定，我國土地所有權(quán)包括兩種方式，即國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。城市居民從事建設(shè)應(yīng)當(dāng)依法使用國有土地，農(nóng)村居民每可申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)用途，因此以前大量存在的利用農(nóng)村集體土地建設(shè)的房屋對(duì)外出售的“小產(chǎn)權(quán)房”是不受法律保護(hù)的。

　　6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋

　　通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的，而已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門將不予辦理過戶。因此如購買了此種房屋，將會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　那么如何查詢所購買的房屋是否被列入拆遷范圍呢?可以采取以下措施：般情況下一兩年內(nèi)將被拆遷的房子，能夠在各區(qū)的房地產(chǎn)交易所(中心)查到。另外，購房者還可以向所在區(qū)縣房管局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。購房者還可以到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否己被凍結(jié)，被凍結(jié)戶門的房屋早晚是要被拆的。此外，還有一些規(guī)劃中要拆遷的房子在房管局沒有記錄，也可委托中介公司幫助查詢這類問題。

　　7.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人同意出售的房屋

　　抵押是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押是擔(dān)保方武的一種，在抵押中，債務(wù)人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，抵押擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。抵押權(quán)是一種物的擔(dān)保，其最大的特性就是優(yōu)先受償權(quán)。因此將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓會(huì)損害抵押權(quán)人的利益，為此，《物權(quán)法》明確規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

　　8.依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋

　　國家的司法機(jī)關(guān)主要是指法院、檢察院，行政機(jī)關(guān)如公安機(jī)關(guān)、海關(guān)等上述機(jī)關(guān)代表國家行使司法權(quán)力和行政權(quán)力，塒房屋的查封和扣押就是上述機(jī)關(guān)行使權(quán)力的表現(xiàn)，其目的就是限制所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不得對(duì)抗這種公權(quán)力。

　　9.已出租給他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的房屋

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”根據(jù)以上法律條款，法律賦予特定對(duì)象先于其他權(quán)利人豐張自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利，即承租人在出出租人出售房屋時(shí)，享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，因此在出售的房屋存在出租，且未除卻“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”前購買是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。

　　10.未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供紿特定對(duì)象的政策性優(yōu)惠住房，因此其在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候是有一定限制的，未住滿5年的不得以市場價(jià)轉(zhuǎn)讓。同樣由于限價(jià)商品住房屬于政策性商品房，因此二次轉(zhuǎn)讓時(shí)，要受到一些限制，購房人取得房屋權(quán)屬證書后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房。確需轉(zhuǎn)讓的，可像戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門中申請(qǐng)回購。

　　11.侵害單位優(yōu)先購買權(quán)及單位與員工有特殊約定不允許轉(zhuǎn)讓的房改房

　　有的單位在向職工出售房改房時(shí)，在售房合同中作出了某些限定，如“未住滿五年不得轉(zhuǎn)讓等，因此征購買房改房時(shí)要注意查看原購房合同是否有此類的特殊約定。

　　12.存在超標(biāo)未經(jīng)處理的房改房

　　房改房是單位給予員工的福利，面積是根據(jù)員工的行政級(jí)別、工齡等因素確定的，在二次轉(zhuǎn)讓時(shí)如原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)定超標(biāo)哦，則必須先將超標(biāo)問題處理完畢才可上市交易。因此購房者所購買的房屋只能是超標(biāo)已經(jīng)處理的房屋。