地王迭出催生房?jī)r(jià) 購(gòu)房者哀嘆一輩子全砸房上

國(guó)內(nèi)樓市正從小陽(yáng)春,走進(jìn)火熱的夏季。與此同時(shí),土地市場(chǎng)出現(xiàn)了新一輪地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)。我們希望開(kāi)發(fā)商們的拿地行為,是出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性判斷、冷靜分析的結(jié)果,是出于對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的良好預(yù)期,而不僅僅是寬松貨幣政策環(huán)境下的一次資金沖動(dòng)。全球經(jīng)濟(jì)不確定性依然存在,企業(yè)還是要做好兩手的準(zhǔn)備。

　　和眼下的天氣一樣,國(guó)內(nèi)樓市正從小陽(yáng)春,走進(jìn)火熱的夏季。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格在三、四、五三個(gè)月連續(xù)上漲,五月份環(huán)比漲幅達(dá)到0.6%,主要城市的商品房成交量與去年同期相比增幅也都在100％以上。與此同時(shí),土地市場(chǎng)出現(xiàn)了新一輪地王爭(zhēng)奪戰(zhàn),在北京,中化方興投資公司以40.6億元競(jìng)得北京廣渠路十五號(hào)地,把京城地王的身價(jià)又提高了一倍多。地王誕生的時(shí)間過(guò)去了一段時(shí)間了,我們特別想知道地王記錄頻頻刷新會(huì)不會(huì)反過(guò)來(lái)帶動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)呢？

　　先來(lái)看看記者對(duì)北京的采訪,我們先從廣渠路等地王周邊地產(chǎn)的調(diào)查開(kāi)始。

　　地王頻現(xiàn),周邊二手房?jī)r(jià)格飆升

　　在北京廣渠路一帶,全國(guó)一線的地產(chǎn)商幾乎都在這擁有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,這個(gè)區(qū)域曾經(jīng)產(chǎn)生過(guò)無(wú)數(shù)地王,地王價(jià)格也一次次被刷新。而廣渠門(mén)15號(hào)地40.6億元的成交價(jià)格,將逐漸變暖的京城地產(chǎn),一下子推入了沸騰的程度。珠江帝景,富力城是離廣渠門(mén)15號(hào)地最近的地產(chǎn)。記者這附近走訪了多家中介公司。21世紀(jì)富力城加盟店的經(jīng)理吳海斌從事房地產(chǎn)中介交易已經(jīng)有九年,他告訴記者,在15號(hào)地拍賣(mài)至今,附近房屋的租賃價(jià)格沒(méi)有體現(xiàn)出明顯變化,但是二手房?jī)r(jià)格的飆升速度和程度,是他在過(guò)去的從業(yè)生涯里沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的。

　　在21世紀(jì)富力城加盟店門(mén)口,記者看到一些一個(gè)月前公布的二手房源的價(jià)格,吳海濱告訴記者,由于最近的房?jī)r(jià)變化太快,他們采用了簡(jiǎn)單易改的房源廣告牌,因?yàn)楦鼡Q那些正式的房源廣告的速度,根本趕不上房?jī)r(jià)變化的速度。記者看到,一個(gè)月前天之驕子一套14 6平米的房子才220萬(wàn)元,而在最新的廣告牌上,幾乎同樣條件的一套房源,已經(jīng)變成了290萬(wàn)。

　　孟奇一直在21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)二手房市場(chǎng)監(jiān)測(cè),他告訴記者,廣渠門(mén)15號(hào)地的高價(jià)成交, 讓周邊二手房房?jī)r(jià)的飆升呈現(xiàn)了跳躍式的變化: “從這個(gè)地拍之前的價(jià)格,基本上還是比較平穩(wěn),那每個(gè)月每平方米可能有幾百塊這么一個(gè)漲幅,大概每個(gè)月2% 3%這么個(gè)漲幅。那么地拍完以后,有一個(gè)臺(tái)階,有一個(gè)跳躍式的一個(gè)漲,將近漲了1000元/平方米。”

　　在距離廣渠門(mén)15號(hào)地三公里左右的一個(gè)二手房銷(xiāo)售點(diǎn),記者遇到了前來(lái)給自己的房子調(diào)價(jià)的李先生。李先生的房子,與廣渠門(mén)15號(hào)地隔路相望,兩個(gè)月以前,他到21世紀(jì)二手房公司登記,打算把房子賣(mài)掉?？墒乔皫滋?他從外地出差回來(lái)以后,聽(tīng)朋友說(shuō)這塊地的周?chē)姆孔佣荚跐q價(jià),因此他趕緊抽空到登記的公司變更房?jī)r(jià),每平米調(diào)到兩萬(wàn)三千元。與李先生一樣,前來(lái)調(diào)價(jià)的楊女士,也打算將每平米調(diào)高兩、三千左右,希望房子不忙賣(mài)出去,她決定待價(jià)而沽將來(lái)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。周?chē)骷曳慨a(chǎn)中介公司幾乎都遇到了這樣的情況,他們告訴記者,在廣渠門(mén)15號(hào)地周邊的樓盤(pán)的業(yè)主, 都表明了迅速提價(jià)甚至停止銷(xiāo)售的意愿,而很多就要談成的生意也眼看著告吹。中原地產(chǎn)富力城分行經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)有65%來(lái)自于廣渠門(mén)15號(hào)地的周?chē)?經(jīng)理李士勇給記者說(shuō)起了 在15號(hào)地拍賣(mài)第二天,他接到的第一個(gè)電話(huà)。這位業(yè)主,當(dāng)時(shí)已經(jīng)說(shuō)好成交價(jià)大概在兩萬(wàn)二左右,但就過(guò)了一晚上,在地王產(chǎn)生之后的第二天他就要求中介停止銷(xiāo)售。

　　李士勇給記者算了這樣一筆賬,廣渠門(mén)15號(hào)地 ,開(kāi)發(fā)商的樓面地價(jià)是每平方米1.62萬(wàn)元,3年時(shí)間的開(kāi)發(fā)周期,大概要承擔(dān)的財(cái)務(wù)成本是2000元/平方米到2500元/平方米。按照現(xiàn)在富力城同等的標(biāo)準(zhǔn)建造,建安成本及裝修的成本大概是5000元/平方米,這三大成本加起來(lái),樓盤(pán)的成本價(jià)格,就達(dá)到了2.4萬(wàn)元/平方米。加上政府應(yīng)收的稅費(fèi),也就是說(shuō)這塊地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán),每平方米要賣(mài)到2.6萬(wàn)元/平方米,開(kāi)發(fā)商才能保本。所以他認(rèn)為,將來(lái)這塊地上的房?jī)r(jià)會(huì)到2.8萬(wàn)甚至3萬(wàn)元。

　　在最近不到兩個(gè)月的時(shí)間里,北京就有4個(gè)地王被刷新了記錄。這一片即將拆遷的樓房,就是北京的第一個(gè)地王富力地產(chǎn),以超出掛牌起始價(jià)近4倍的天價(jià)拿走的廣渠門(mén)10號(hào)地,一個(gè)月后,通州九棵樹(shù)地塊,以17.4億元的高價(jià)刷新了廣渠門(mén)10號(hào)地10.22億元的記錄,成為新的地王,僅隔一天,在北京朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)一塊住宅用地,以19.6億元的成交總價(jià),又刷新了通州京東地王,成了北京新地王,緊接著,這個(gè)地王又被廣渠門(mén)15號(hào)地取代,那么這些地王,是不是都將周?chē)鷺潜P(pán)拉入了一個(gè)房?jī)r(jià)飆升的跑道中來(lái)呢 。

　　在離拍賣(mài)地塊不到一公里的林翠西路上,也坐落著不少房屋中介公司,經(jīng)過(guò)各種形式的調(diào)查了解,我們從這張整理過(guò)的價(jià)格標(biāo)上,可以看到附近樓盤(pán)在過(guò)去的半個(gè)月內(nèi),價(jià)格已經(jīng)上漲了驚人的幅度:

　　奧林春天四期 ,拍賣(mài)前為1.7到1.8萬(wàn)元,現(xiàn)在漲到了 2.2萬(wàn)元

　　倚林家園 拍賣(mài)前為2.2 到2.5萬(wàn) 萬(wàn)元,現(xiàn)在漲到了 2.8 萬(wàn)元

　　京師園 拍賣(mài)前為1.9萬(wàn)元, 現(xiàn)在最高漲到了 2.8 萬(wàn)元

　　中原地產(chǎn)倚林分行的經(jīng)理李佳告訴記者,就在地塊拍賣(mài)前后一個(gè)月的時(shí)間,周邊的二手房?jī)r(jià)格基本上都上浮了到了三千到四千元,平均漲幅達(dá)到30%。其中個(gè)別房源漲幅更加驚人。當(dāng)時(shí),奧運(yùn)村鄉(xiāng)的這塊地拍買(mǎi)的起價(jià)為8.74億 ,這個(gè)底價(jià)相當(dāng)于每平米的樓面價(jià)七千多元,在她看來(lái)這個(gè)底價(jià)已經(jīng)算是天價(jià)了,但是,令她吃驚的是,它竟然拍出 16.9億元的價(jià)格,比原來(lái)高出了近一倍。地塊拍出的當(dāng)天,立即有很多的房主表示,他們不打算賣(mài)房了,就在這短短一個(gè)月的時(shí)間內(nèi),李佳明顯地感到了二手房房源緊張。

　　大興地王, 購(gòu)房者望而卻步

　　前面我們看到,京城新地王誕生之后,廣渠路一帶的二手房?jī)r(jià)格連蹦了幾級(jí)臺(tái)階。房?jī)r(jià)拉高地價(jià),地價(jià)推高房?jī)r(jià),類(lèi)似這樣的場(chǎng)景,在北京其他的地方也在上演。7月6日下午,經(jīng)過(guò)243輪激烈的競(jìng)價(jià)后,位于北京市南五環(huán)以外的大興黃村19號(hào)和20號(hào)地被上海綠地集團(tuán)以30.25億元摘得,刷新大興區(qū)土地拍賣(mài)總價(jià)記錄。緊接著,大興黃村新城北區(qū)2號(hào)地,被保利地產(chǎn)以16.3億元拿下,樓面地價(jià)達(dá)到7248元/平方米,創(chuàng)下大興區(qū)土地單價(jià)新高。這兩項(xiàng)記錄同時(shí)標(biāo)志著北京南五環(huán)以外的樓盤(pán)也將由此進(jìn)入到萬(wàn)元時(shí)代。

　　作為某房地產(chǎn)企業(yè)的代表,常世芳還清楚地記得7月6日下午大興土地拍賣(mài)會(huì)的盛況。她說(shuō):“拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)的氣氛非常熱烈 我們都被現(xiàn)場(chǎng)激情所感染 來(lái)的都是大的開(kāi)發(fā)商 比如萬(wàn)科、保利、金地,非常出乎我們的意料”。

　　常世芳所在的這家房地產(chǎn)企業(yè)在大興做了7年的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā),算得上是北京南城規(guī)模最大的開(kāi)發(fā)商之一,而這一次土地拍賣(mài)中,有如此多的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)巨頭爭(zhēng)相殺入大興,這讓常世芳深感意外,她認(rèn)為“這個(gè)影響可能是大興十多年來(lái)最大的一次影響”。 “以前南城都弱于東西北 這些多大的開(kāi)發(fā)商對(duì)大興區(qū)的看好 南城肯定可以秀一把”。北京大興藝苑桐城置業(yè)顧問(wèn)梁青山也說(shuō):“這給開(kāi)發(fā)商和投資人一個(gè)暗示,樓面價(jià)都6000多,可不得賣(mài)到1萬(wàn)多嗎？”

　　而實(shí)際上就在大興地王誕生以后,大興的各家樓盤(pán)迅速做出反應(yīng),連夜進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整。在記者的暗訪中得之,地王產(chǎn)生之后,某樓盤(pán)短短時(shí)間就將售價(jià)從9800調(diào)到了10800。常世芳所在公司所推的新盤(pán)也每平方漲了500多。由于大興正在發(fā)售的新盤(pán)非常少,二手房成為了這一次漲價(jià)的主力。某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者:“周邊的二手房漲1000元左右,原來(lái)七八千,現(xiàn)在9000多”

　　大興地王誕生以后,一些敏銳的購(gòu)房人也開(kāi)始把眼光投向大興。最近一直在考慮買(mǎi)房的于游,在得知大興地價(jià)創(chuàng)出新高的第二天,特意從北四環(huán)附近趕到了三四十公里以外的南城大興看房。他認(rèn)為“如果說(shuō)地賣(mài)到6000多 這樓要賣(mài)多少錢(qián) 肯定超1萬(wàn)了”。

　　在大興僅有的幾家新樓盤(pán)的售樓部,記者注意到幾乎每家樓盤(pán)的人都很多。銷(xiāo)售人員告訴我們,在大興地王誕生以后,來(lái)看房的人明顯更多了一些。常世芳告訴記者:“7月12日要推新盤(pán),只有140套,現(xiàn)在排號(hào)近1000號(hào)了,也是前幾次推盤(pán)中排號(hào)最多的一次”。

　　實(shí)際上,大興地王的誕生只是給原本正在升溫的大興樓市火上澆了一把油。和北京其它樓盤(pán)一樣,大興的房?jī)r(jià)在最近幾個(gè)月已經(jīng)逐步走高。一套大約一百平米的房子,總價(jià)一百萬(wàn)元左右,不到兩個(gè)月就漲了15萬(wàn),這讓投資者鄭博文心里很難接受。

　　北京大興藝苑桐城置業(yè)顧問(wèn)梁青山告訴記者,從5月16日開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在,他們已經(jīng)上調(diào)了兩次價(jià)格,一個(gè)多月漲了10%, 5月16日開(kāi)盤(pán)是9100,現(xiàn)在是將近1萬(wàn)元,不過(guò)銷(xiāo)售一直還不錯(cuò),不到兩個(gè)月賣(mài)了300多套房。 而從年初到現(xiàn)在,大興的房?jī)r(jià)普遍上漲了20%多。而鄭博文則認(rèn)為:“太貴了,實(shí)在是難接受,這工薪階層買(mǎi)房多困難啊!這一輩子全砸進(jìn)這房子上了”。

　　記者在大興采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),對(duì)于房?jī)r(jià)短期內(nèi)的大幅度上漲,幾乎每一位投資人都和鄭博文一樣,顯得十分無(wú)奈和擔(dān)憂(yōu)。投資者劉軍說(shuō):“買(mǎi)也很擔(dān)心,不買(mǎi)也挺擔(dān)心,買(mǎi)吧,這段時(shí)間漲得太猛;不買(mǎi)呢,怕它再漲”。而于游則認(rèn)為:“這個(gè)漲是短期的,不會(huì)長(zhǎng)期,沒(méi)有這樣的支付能力,大環(huán)境沒(méi)有想象的那么好。”