多城迎來經(jīng)濟適用房入市小高峰 能否拉低房價

隨著國內(nèi)多個城市經(jīng)濟適用房建設及上市節(jié)奏的加快，其對樓市的影響也廣受關注。政府部門認為，經(jīng)濟適用房的上市將完善樓市的供應結(jié)構(gòu)，促進其健康發(fā)展。而一些開發(fā)商擔心其對樓市價格將形成一定沖擊。分析人士認為，從長遠看，經(jīng)濟適用房這一替代產(chǎn)品的持續(xù)上市將改變部分潛在購房者的心理預期，中低端商品房市場將因此面臨一定壓力。

　　多個城市將迎來經(jīng)濟適用房入市“小高峰”

　　公開資料顯示，截至7月3日，廣州于去年底推出的首批2145套經(jīng)濟適用房已基本售罄，今年下半年廣州還將推出約3000套經(jīng)濟適用房。不久前，武漢市物價局公布了4處經(jīng)濟適用房的基價，每處房源從300多戶到2000多戶不止。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生日前介紹，上海將確保至今年年底，經(jīng)濟適用房總開工面積達600萬平方米。

　　他說，上海自去年年底啟動大規(guī)模經(jīng)濟適用房建設以來，目前除有條件的區(qū)(縣)在本區(qū)域內(nèi)建有經(jīng)濟適用房外，還在外環(huán)線周邊、位于軌道交通沿線處統(tǒng)籌建設一批經(jīng)濟適用房項目，主要分布在浦東三林、寶山顧村、南匯航頭、閔行浦江、松江泗涇等基地。6月底，上海啟動了首個大型居住社區(qū)的建設，其中也將有部分經(jīng)濟適用房。

　　作為制度配套，上海日前公布了《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》。經(jīng)濟適用房初步準入條件包括：一、家庭成員必須擁有上海常住戶口7年以上，并在申請區(qū)擁有常住戶口5年以上；二、人均建筑面積15平方米以下；三、人均月可支配收入2300元以下，人均財產(chǎn)7萬元以下；四、申請人在申請前5年未發(fā)生過房產(chǎn)交易情況。“準入條件”先在上海閔行、徐匯兩區(qū)作試點，今后根據(jù)實際情況“先緊后松”逐步放寬條件。

　　2009年深圳、廣州、成都、重慶等主要城市規(guī)劃建設的經(jīng)濟適用房在整個房地產(chǎn)市場的比重將分別達到3%、14%、2%、9%。今年下半年起，國內(nèi)多個城市將迎來經(jīng)濟適用房入市的“小高峰”。

　　政府部門：經(jīng)濟適用房將完善樓市結(jié)構(gòu)

　　目前各地都正在努力使經(jīng)濟適用房既“經(jīng)濟”又“適用”。比如，上海規(guī)定經(jīng)濟適用房的房型主要為一室戶和兩室戶，少量為三室戶，建筑面積在40平方米到70平方米，高層建筑可適當放寬一定面積。在供應方式上則將實行“租售并舉”。

　　劉海生表示，增加經(jīng)濟適用住房既有利于改善中低收入家庭的住房條件，也有利于改善房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)。他說，在大型居住社區(qū)，經(jīng)濟適用房對周邊樓市“多少會有點影響”；但總體而言，經(jīng)濟適用房面積是小戶型，價格是中低價且供應量有限，對市場化的商品房影響“應該不會太大”。

　　上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會專職副主任孫鐘炬也認為，在現(xiàn)行房價下，經(jīng)濟適用房面對的購房者總體上是無力購買普通商品房的，所以“這是兩個相對獨立的市場體系”。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥也曾公開表示，增加保障性住房的供應，不僅不會沖擊商品房市場，反而會更加穩(wěn)定商品房市場的秩序。大量保障性住房的投入，將使不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應對象當中，有利于平穩(wěn)商品房市場的價格，使商品房市場的秩序更加良好。

　　開發(fā)商：擔心經(jīng)濟適用房對樓市形成沖擊

　　不過，一些開發(fā)商對經(jīng)濟適用房的上市卻是有頗多憂慮。目前，上海集中建設的幾大經(jīng)濟適用房基地大多位于外環(huán)線附近，按現(xiàn)行市場原料及土地價格計算，其成本比普通商品房要低得多。而目前上海樓市最多的新房源，就是外環(huán)線附近的商品住房。因此，外環(huán)線區(qū)域的住宅市場面臨著地段雷同、產(chǎn)品雷同、初始成本不同的競爭，將受到最大沖擊。

　　經(jīng)濟適用房與普通商品房的“價格落差”會有多大？先看地價，比如東部某城市一用于經(jīng)濟適用房建設的地塊的“土地開發(fā)補償費用”是2.5億多元，該地塊內(nèi)擬建經(jīng)濟適用房總面積超過17萬平方米，折合土地樓面價為每平方米1400多元，大大低于臨近區(qū)域住宅用地的樓面價。

　　再看房價，不少城市規(guī)定，經(jīng)濟適用房的建設通過法人招標或政府指定的方式進行。如果是房地產(chǎn)企業(yè)通過招標參與投資，利潤設定在3%以下；如果由政府指定機構(gòu)操作，那后者將只收管理費，不賺取利潤。確定經(jīng)濟適用房基價的主要依據(jù)是項目結(jié)算價格，同時兼顧相鄰地段經(jīng)濟適用房以及周邊普通商品房的價格。武漢市日前公布4處經(jīng)濟適用房基的基價，最高不超過2900元/平方米，不到該市近期樓市均價的六成。

　　一些分析人士認為，從長遠看，經(jīng)濟適用房這一替代產(chǎn)品的持續(xù)上市將改變部分潛在購房者的心理預期，中低端商品房市場將因此面臨一定壓力。