投資型需求成樓市上漲推手 政府部門密集調(diào)研

本報記者獨家獲悉，1-6月份全國房地產(chǎn)銷售面積、銷售額、開發(fā)投資等各項指標(biāo)均有較大幅度增長。其中，最為政府關(guān)注的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成約14184億元，同比增長7.5%。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)統(tǒng)計，1-6月北京有135個樓盤提價，提價最高者漲了14000元/平方米。上海6月份樓盤平均漲價就在1000元/平方米以上。

　　北京統(tǒng)計局明確指出，投資型需求正在成為北京樓市價格上漲的推手。

　　中房協(xié)副會長朱中一表示，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的高空置率和投資下降等問題，是樓市火爆的“另一面”。

　　全國人大、國務(wù)院參事室等部門近期密集調(diào)研房地產(chǎn)市場。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新也于6月底赴天津調(diào)研。調(diào)研會上，京津兩地房地產(chǎn)主管部門匯報了房地產(chǎn)市場形勢分析和住房保障工作落實情況。

　　姜偉新要求，地方政府必須進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測分析；總結(jié)經(jīng)驗，做好住房政策研究工作；繼續(xù)做好住房保障建設(shè)工作；加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范交易行為。

　　預(yù)料之外的存量房消化“超速”

　　“北京很熱，樓市更熱。”某控股集團CEO代建功很興奮：每天都有1000萬購房者上網(wǎng)找房，每天有500萬條新房源上傳。

　　存量房(現(xiàn)房和二手房)消化是市場復(fù)蘇的重要指標(biāo)。某網(wǎng)站統(tǒng)計，北京1-6月份新房賣出了6.8萬套，已經(jīng)超過2008年成交總量的80%，其中商品住宅簽約超過5.85萬套，超過了2008年全年簽約量。上海上半年新房成交880萬平方米，同比去年增加了70%，成交均價在13171元/平方米，量價齊升。

　　代建功稱，上半年樓市熱銷使主要城市的“去庫存化”取得了突破性成績。北京1-6月消化掉了庫存商品房3.5萬套，杭州全市只有8000套存量房，上海只有2萬套，而目前上海每天消化存量房1000多套。

　　“去庫存化”最為明顯的是杭州。

　　2009年1月1日，杭州主城區(qū)商品房庫存量有3.2萬套。當(dāng)時，杭州被作為房地產(chǎn)過剩的典型代表城市之一。有專家預(yù)測，杭州庫存商品房會在6月份達(dá)到4萬套，全部消化掉這些庫存商品房需要2年時間。

　　但是，結(jié)果出人預(yù)料。截至6月30日，杭州庫存商品房數(shù)字下降到了1.6萬套，半年消化掉了3.2萬套商品房。

　　2007年房地產(chǎn)市場最火爆的時候，杭州市全年房屋銷售量也才3.9萬套。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，杭州主要是年初開發(fā)商降價，加上剛性需求恢復(fù)，導(dǎo)致了自住型房屋快速消化。而在自住型需求帶動下，后續(xù)的改善型需求也得到釋放。

　　今年1-6月份，庫存商品房消化的速度之快，也出乎行業(yè)協(xié)會的預(yù)料。

　　朱中一表示，從各地反映的情況來看，當(dāng)前存量房消化壓力已經(jīng)遠(yuǎn)沒有年初大了。年初很多城市預(yù)料存量房消化需要10個月、20個月，現(xiàn)在情況看來，只要幾個月就可以了。

　　投資性需求：大戶型、高單價成交

　　“現(xiàn)在全世界都在關(guān)注北京的房價！”戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞7月8日在第二季度新聞發(fā)布會上感慨。據(jù)戴德梁行的研究報告，二季度北京、上海等一線城市的房屋成交量大幅上漲，而且單價也飆升很快。

　　7月9日，北京統(tǒng)計局也發(fā)布1-6月份二手房交易信息，其中明確指出了投資型需求正在成為北京樓市價格上漲的推手。

　　北京統(tǒng)計局抽查了10家中介公司發(fā)現(xiàn)，6月當(dāng)月二手房成交面積在88.3平方米，環(huán)比上月增加了1.3平方米。而6月份當(dāng)月，140平方米以上的大戶型成交957套，占當(dāng)月的10.1%，比上月提高了1.6個百分點。

　　與此同時，二手房成交均價也提高了1260元/平方米，均價已經(jīng)超過1萬元/平方米大關(guān)。

　　某網(wǎng)站數(shù)據(jù)也表明，成交房屋單套面積逐步增加，目前北京新房期房簽約平均戶型面積在108平方米左右，現(xiàn)房在134平方米左右。

　　大戶型、高單價的成交形勢表明，目前一線城市的房屋購買主力已經(jīng)不再是自住型需求，而是投資型需求。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部顧問、中國房地產(chǎn)和住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，投資型需求的主要資金來源，一是富裕階層的財富；二是信貸資金。

　　代建功進一步分析資金來源：一是年初大量小戶型、自住型需求購買了房屋，從而使賣房的人獲得資金購買更好的房屋，進行改善型需求購房。也就是說，二季度表現(xiàn)出來的投資型、改善型需求購房，實際上是一季度剛性需求購房的接力。二是通脹預(yù)期下，很多有錢人購房投資。三是信貸大規(guī)模擴張下，有些信貸資金進入了樓市。

　　政策之辯：“保8”之下如何調(diào)控

　　投資型需求成為市場購買主力后，帶來的直接影響是樓盤紛紛提價。地產(chǎn)中國網(wǎng)統(tǒng)計，5月份深圳房價上漲了5.05%，為主要城市中最高。另外，上海房價漲了4.12%，廣州漲了4.9%。

　　開發(fā)商們切實感到了市場的購買力。

　　海爾地產(chǎn)總裁盧鏗說，去年以來，他從沒感到過市場如此強的購買力。今年1-6月份，他們公司已經(jīng)完成銷售金額是計劃任務(wù)的2倍。

　　“自住型需求還無法消化目前的房價，投資型需求則會吸納目前的房價，并再次推高，”盧鏗介紹說，一季度的自住型需求讓開發(fā)商們都感到了降價的壓力，因為這些需求雖然是剛性的，但是無法接納高房價、高總價。

　　對于投資型需求來說，最喜歡買新盤，而且面積越大越好，這樣單價上升可以帶來總價獲利增多。不過，地產(chǎn)中國網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，目前投資型需求購房還主要集中在城市的核心地帶，一般別墅等高檔項目，需求仍然冷淡。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(8.04,-0.21,-2.55%)市場部副總經(jīng)理肖勁分析，企業(yè)應(yīng)該加快開放，加快銷售，快速回籠資金，不能期待下半年或明年有更高的房價、更好的行情。

　　“這次房價上漲是在政府?dāng)U大內(nèi)需的背景下，政府年初已經(jīng)表示不再出臺新的調(diào)控政策。即使調(diào)整，面臨宏觀經(jīng)濟‘保8’的要求，也不能像2007年那樣大手筆調(diào)控。” 海爾地產(chǎn)總裁盧鏗直言，物業(yè)稅等非行政性調(diào)控手段，可能成為政府在關(guān)鍵時期調(diào)控的“殺手锏”。

　　中國房地產(chǎn)和住宅研究會副會長顧云昌建議，面對樓市“虛火”，政府仍可延用以往政策：加快土地供應(yīng)，降低土地出讓價格，以土地出讓結(jié)構(gòu)來引導(dǎo)房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)。