國資房企財大氣粗高價搶地王 房產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)

    6月25日，在本報舉辦的高端地產(chǎn)論壇上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總經(jīng)理諶祖元預(yù)言，北京新一輪土地出讓，將會出現(xiàn)很多“黑馬”。

　　5天后，這個預(yù)言很快變成了現(xiàn)實：6月30日，經(jīng)過97輪競價，總部位于廣東珠海的中化方興公司以40.6億元競得底價為16.47億的朝陽區(qū)廣渠路15號地，超過此前重慶鴻恩寺地塊38.1億的成交價格，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場調(diào)整以來，全國總成交價最高的“地王”。該地塊規(guī)劃建筑面積達(dá)28萬平米，剔除1.5萬平米廉租房用地，及一所學(xué)校和一個體育公園用地，其樓面均價約為1.6萬，創(chuàng)北京土地單價之最。

　　善于總結(jié)的潘石屹馬上發(fā)出“央企推高未來房價預(yù)期”的聲音。確實，起始于今年二季度的這一輪土地出讓，已經(jīng)鮮見民營地產(chǎn)商的身影，而變成了國資房企的爭奪。

　　“小公司”報價力壓SOHO中國

　　報價至39.5億時，SOHO中國已退出競逐，剩下保利地產(chǎn)和“小公司”的對決，最終，“小公司”以40.6億的價格成功拍得地王

　　在地產(chǎn)界摸爬滾打20年的SOHO中國董事局主席潘石屹眼里，6月30日北京市國土局競拍大廳的氣氛，也可謂“狂熱”。

　　“你們是哪家公司？”就座后，潘石屹問身后一位斯文的年輕人，對方手里拿著3號牌表情嚴(yán)肅地回答：“一家小公司”。

　　16時30分，競價開始。這塊位于北京東四環(huán)內(nèi)規(guī)劃建筑面積28萬平米的地塊，經(jīng)過之前十余天的網(wǎng)上報價后，當(dāng)日競拍底價為26.6億元。公開資料顯示，最低競價階梯為600萬元，不過競拍開始后，主持人即將其提高至2000萬，這立即引來現(xiàn)場一片唏噓聲。“這幾乎是前所未有的超高競價額度”，身邊的業(yè)內(nèi)人士對記者說道。

　　不過，競拍席上的眾多房地產(chǎn)企業(yè)仍爭相舉牌。7號安聯(lián)地產(chǎn)率先舉牌，1號中信地產(chǎn)、28號惠明置業(yè)也紛紛應(yīng)價。幾分鐘后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)突然殺出來，一舉報出30億整數(shù)，全場騷動。隨后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和SOHO中國緊追不放。

　　16時55分左右，18號保利地產(chǎn)報出了37億的高價，這時，坐在潘石屹身后的“小公司”開始活躍起來，將報價直接升至37.5億，一直到39.5億———激烈的競爭在SOHO中國、“小公司”和保利之間展開，場內(nèi)氣氛越來越緊張。

　　此刻，舉牌速度極快的“小公司”，已經(jīng)吸引了所有人的目光，而萬科、遠(yuǎn)洋、中信、華遠(yuǎn)等，已紛紛放棄。

　　潘石屹開始頻頻回頭去看身后這個意料之外的競爭對手“小公司”。與其他對手不同的是，“小公司”似乎不用計算價格，始終是直接果斷舉牌，也沒有打電話向外界高層請示。

　　至39.5億時，SOHO中國已退出競逐，剩下保利地產(chǎn)和“小公司”的對決，最終，“小公司”以40.6億的價格力壓保利，成功拍得地王。全場響起了熱烈的掌聲，潘石屹回頭向3號舉牌人豎起了大拇指。

　　流動資金堪比“最有錢房企”

　　方興地產(chǎn)目前可調(diào)動的資金在300億左右，這幾乎與當(dāng)前號稱“最有錢的房企”萬科、SOHO中國和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相當(dāng)

　　這家名為方興的“小公司”來頭并不小，其在香港上市，并擁有一個“顯赫”的大股東：中國中化集團(tuán)。

　　成立于2004年的方興地產(chǎn)，只能算地產(chǎn)界的“小字輩”，但其大股東中化集團(tuán)，擁有強大的背景，資產(chǎn)上千億，旗下五大主業(yè)分別為能源、農(nóng)業(yè)、化工、金融及地產(chǎn)。自2007年以“內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)股”在港上市后，方興地產(chǎn)不斷得到大股東注資，羽翼逐漸豐滿。

　　2009年初，中化集團(tuán)在2008年年報中表示，由于公司營業(yè)收入和盈利增速下降，公司將“以堅持不懈的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型應(yīng)對沖擊”。

　　在外界看來，中化集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型首先體現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。今年以來，方興地產(chǎn)加快了擴(kuò)張步伐。初步估算，加上配股集資、銀行授信以及售樓收入，方興地產(chǎn)目前可調(diào)動的資金在300億左右，這幾乎與當(dāng)前號稱“最有錢的房企”萬科、SOHO中國和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相當(dāng)。

　　在此背景之下，此次競拍廣渠路15號地，“中化方興很明顯是志在必得。”據(jù)一位買了標(biāo)書卻沒有舉牌的地產(chǎn)公司拿地負(fù)責(zé)人稱，房地產(chǎn)公司測算價格，是以北京未來房價每年增長10%為基礎(chǔ)，倒推出樓面地價和總價。而根據(jù)最后40.6億元的競拍價格測算，方興地產(chǎn)對北京未來房價的上漲預(yù)期，達(dá)到每年增長50%。

　　“一般土地出讓合同，付款期都是半年以上。這次是一次性付款。”潘石屹告訴記者。此外，根據(jù)現(xiàn)場另一位地產(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)推測，方興地產(chǎn)的舉牌人得到的授權(quán)拿地額度在45億之上。

　　“40.6億這個價格不低，但仍在我們的控制范圍內(nèi)，”競拍結(jié)束后，方興地產(chǎn)副總經(jīng)理蓋劍高對本報記者表示，“中化方興還會繼續(xù)拿地，區(qū)域也不僅限于北京，在全國各地都有可能。”

　　主流房企競拍表現(xiàn)謹(jǐn)慎

　　與方興的“大手筆”形成強烈對比的是，萬科、遠(yuǎn)洋、華潤、SOHO中國等主流地產(chǎn)商均表現(xiàn)謹(jǐn)慎

　　蓋劍高表示，“廣渠路15號地是我們在北京拿的第一個住宅項目。”并透露，此前方興在考慮拿地時，曾進(jìn)行了論證，公司認(rèn)為廣渠路15號地是一塊非常稀缺的綜合體項目地塊，看好項目中的商業(yè)地產(chǎn)在CBD東擴(kuò)方案推進(jìn)后的發(fā)展?jié)摿?，預(yù)計項目建成后總建筑面積可達(dá)近40萬平方米。

　　但40.6億的價格，對于廣渠路15號地的絕大部分競拍者來說，都是一個高標(biāo)桿。

　　與方興的“大手筆”形成強烈對比的是，萬科、遠(yuǎn)洋、華潤、SOHO中國等主流地產(chǎn)商均表現(xiàn)謹(jǐn)慎，萬科負(fù)責(zé)舉牌的副總裁丁長峰僅在33.1億舉牌一次，遠(yuǎn)洋雖然前段表現(xiàn)搶眼，但在36.8億即放棄。

　　“我們公司原來測算的極限單價是1.4萬元/m2，總價為35.4億元左右。”潘石屹稱，雖然自己最后在39.5億才罷手，但那只是為了試探后面的競拍者，并不是真實的底價。而華潤，只是進(jìn)入現(xiàn)場觀摩了一番，并未舉牌。

　　“經(jīng)歷了2008年的低谷之后，主流房企逐漸變得理性和謹(jǐn)慎，”華潤置地北京公司有關(guān)人士表示，房地產(chǎn)已經(jīng)是個市場化程度很高的行業(yè)，每家成熟的公司都有一套自己的運營和成本控制模式。“新進(jìn)入者和我們的‘玩法’完全不一樣。”

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強則認(rèn)為，國企需要的是業(yè)績，但這個業(yè)績不是利潤業(yè)績，而是營業(yè)額業(yè)績。“國企沒有資金成本的壓力，民營企業(yè)則有，三年期的貸款，一年的利息是6%，這里可能就差了18%。上市公司國企的股東回報要求不是那么高，而民營企業(yè)一定是要掙錢的，所以民營企業(yè)不敢去拿價這么高的地。”

國資背景地產(chǎn)商財大氣粗

　　從近期進(jìn)入土地市場的央企來看，央企地產(chǎn)逆勢擴(kuò)張經(jīng)已經(jīng)展開；同時，地方國企也成為各地土地市場的主力

　　與往年不同的是，進(jìn)入二季度后各地的土地競拍，金地、富力、合生、龍湖等民營地產(chǎn)商已經(jīng)鮮見身影，取而代之的是各路國企。此前被熱捧的廣渠門外10號地競拍中殺出的“黑馬”中國電子、中信地產(chǎn)也具有國企背景。

　　6月25日，保利地產(chǎn)38.1億元拿下重慶鴻恩寺地王；6月26日，中國電子集團(tuán)旗下成都中澤置業(yè)以19.6億元競得了北京奧運鄉(xiāng)地塊，創(chuàng)北京樓面地價新高；6月30日，主角則是中化方興。正是它們，將地王紀(jì)錄一次次刷新。

　　而更早之前，央企地產(chǎn)逆勢擴(kuò)張已經(jīng)展開。今年4月，保利地產(chǎn)募資增發(fā)80億用于拓展；中信地產(chǎn)對外透露正在備戰(zhàn)A股IPO，中糧、中建、中鐵集團(tuán)，也紛紛整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬分拆或打包上市。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強表示，根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，過去20多年間，地產(chǎn)行業(yè)基本上是“民進(jìn)國退”，國資房企市場占率最低到8%，但現(xiàn)在已開始“國進(jìn)民退”。

　　國企動作頻頻的背后，有政策支撐。據(jù)國務(wù)院研究中心一知名學(xué)者介紹，過去80%以上的央企都曾涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2004年，國資委下文推進(jìn)央企地產(chǎn)重組，并在此后的兩年陸續(xù)圈定了16家主業(yè)可經(jīng)營地產(chǎn)的央企，其余則須剝離。“但自2006年之后，由于房價不斷上漲，地產(chǎn)業(yè)利潤率高，這種限制實質(zhì)上已經(jīng)失效。”

　　從近期進(jìn)入土地市場的央企來看，除保利、招商、中糧等國資委圈定可經(jīng)營地產(chǎn)外，中國電子、中國恒天等均不在16家圈定央企之列；此外，地方國企也成為各地土地市場的主力，7月6日，大興地王的爭奪，就在來自北京的國企金隅嘉業(yè)和來自上海的國企綠地集團(tuán)之間展開。

　　7月5日，中信建投的一份研究報告稱，自中國電子、中化之后，另一央企中國恒天集團(tuán)旗下的經(jīng)緯紡機(jī)，同樣大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

　　本報記者獲悉，恒天集團(tuán)已經(jīng)成立了專門的房地產(chǎn)公司平臺準(zhǔn)備拿地。“集團(tuán)獲得了很多貸款，但集團(tuán)不知道怎么花，投資本業(yè)還是會虧損，”恒天集團(tuán)內(nèi)部人士告訴本報記者，集團(tuán)于是把過去的一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，做成一個平臺公司，由集團(tuán)注資，專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

　　“財大氣粗，”這是中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌對近期土地市場上央企的直接評價。他認(rèn)為，在2008年至今的這一輪房地產(chǎn)調(diào)整中，國資尤其是央企得到的信貸支持，遠(yuǎn)大于民營企業(yè)。

　　土地競拍熱門地塊溢價明顯

　　任志強在博客上撰文認(rèn)為，今年5、6月份北京市出讓的36塊土地中，16塊溢價出讓，溢價總額超74億

　　如果說央企入場對行業(yè)的影響還不明顯的話，其拿地的價格傳導(dǎo)效應(yīng)，則已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　就在方興拿下15號地的第二天，附近小區(qū)沿海賽洛城業(yè)主安先生，將自己的一套70平米一居賣出了小區(qū)的最高單價：15000元/平方米！

　　“15號地的樓面地價都16000元了，”安先生說，當(dāng)他知道這個消息時，就試探性地提高了自家房子在中介門店的掛牌價格，沒想到買方也接受了，而且很快支付了訂金，怕他反悔，訂金還多支付了兩萬。

　　與此同時，地產(chǎn)界“泡沫論”再起。潘石屹認(rèn)為，一周內(nèi)兩個新“地王”的產(chǎn)生，尤其是廣渠路15號地的土地成本已達(dá)到16000元/平米，超過周邊在售房屋價格。

　　而在廣渠路15號地競拍現(xiàn)場，原凱德置地高管毛大慶就坦言，北京正在提前進(jìn)入3萬元房時代，這里面隱含泡沫；中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌，則用“虛火”來形容這一地塊的出讓。

　　對此，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強7月6日在博客上撰文認(rèn)為，今年5、6月份北京市出讓的36塊土地中，16塊溢價出讓，溢價總額超74億。其中六月份的11塊溢價土地，平均每平方米溢價4205.7元。

　　任志強稱，溢價的概念是指政府已核算完土地的開發(fā)成本，核算完應(yīng)收取的70年或40年土地出讓金后的額外超額利潤，并未包括原有的土地出讓金收益。“那么假定暫不計算稅費，這些高價的土地是否也能獲得政府同樣的投資收益呢？”

　　任志強表示，從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營行為，但房價不可能在高地價的支撐下掉下去。

　　泡沫隱憂信貸或?qū)⒃俅问站o

　　近期交行、民生銀行等已經(jīng)收緊二套房貸，第二套房均嚴(yán)格執(zhí)行首付四成、利率上浮10%的政策

　　在近期舉行的北京國際金融論壇上，原全國人大副委員長、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危直言，今年一季度以來信貸快速增長，其中確有一部分資金流入了股市和樓市，而這也是造成目前股市和樓市暫時回暖的原因之一。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部一負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新增信貸流入央企再流入樓市目前沒有明確的數(shù)據(jù)，但可將之視為信貸寬松的間接影響，比如制造業(yè)的央企接受投資取得新的銷售和流水，然后再去投資房地產(chǎn)，也是有可能的。

　　6月24日，國家審計署審計長劉家義在《國務(wù)院關(guān)于2008年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財政收支的審計工作報告》中披露：通過對工行、建行、中信銀行、中行、交行和招行進(jìn)行審計調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這6家機(jī)構(gòu)對基層分支機(jī)構(gòu)的管理存在薄弱環(huán)節(jié)，一些基層分支機(jī)構(gòu)違規(guī)發(fā)放土地儲備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。

　　隨后，央行在6月底發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告2009》明確表態(tài)，警惕房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，“密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格波動，動態(tài)評估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險”。

　　此外，本報記者獲悉，近期交行、民生銀行等已經(jīng)悄然收緊了二套房貸，目前第二套房均嚴(yán)格執(zhí)行首付四成，利率上浮10%的政策。上海、廣州、杭州、大連等多地區(qū)銀監(jiān)局下發(fā)了有關(guān)收緊二套房貸的通知。

　　“我們對開發(fā)貸款采取的是反周期的策略，”民生銀行有關(guān)人士表示，在房產(chǎn)市場冷的時候給予積極支持，在市場熱的時候保持警惕，一旦房價壓力測試超過警戒線，就會相應(yīng)調(diào)整貸款政策。

　　記者手記 不宜夸大“地王拉高房價”

　　雖然方興地產(chǎn)至今不直接回應(yīng)其測算成本及未來售價，但業(yè)內(nèi)對于其“超過2.6萬元才能盈利”的炒作已經(jīng)接近白熱化，潘石屹更放言“新地王一定會推高周邊房價及全市房價”。

　　不可否認(rèn)，地王的價格傳導(dǎo)效應(yīng)確實已經(jīng)顯現(xiàn)，廣渠路周邊二手房業(yè)主紛紛坐地漲價便是明證，但這種拉動作用，不宜過分夸大。

　　從方興地產(chǎn)的背景來看，其一向以高端持有型物業(yè)經(jīng)營為主，在此次廣渠路15號地出讓前，北京市國土局將地塊商業(yè)經(jīng)營性用地和住宅用地比例進(jìn)行了調(diào)整，達(dá)到5：5，未來或許方興地產(chǎn)會通過商業(yè)物業(yè)來減輕廣渠路15號地住宅成本的壓力，而且，以其定位而言，所建成的房產(chǎn)與周邊的普通住宅也難有可比性。譬如，位于朝陽北路的星河灣賣30000元以上/平方米，也沒見它拉高了東四環(huán)和廣渠路的房價。

　　此外，誰說房企高價拿了地就一定會高價賣房、且就能賣出去賺錢呢？我們都應(yīng)該記得，萬科等在去年三季報、年報中，為其2007年高價拿地的土地計提了跌價準(zhǔn)備，也就是虧損。廣渠路15號地，也不排除有虧損的風(fēng)險。

　　因此，廣渠路15號地對房價的拉動效應(yīng)，只是當(dāng)前樓市“大陽春”或者“夏天”來臨的縮影，目前廣渠路沿線以及全市的住宅銷售，包括二手房和新房，如果以該地塊為價格標(biāo)桿進(jìn)行大幅調(diào)價，真以為北京“已經(jīng)進(jìn)入3萬元房時代”，顯然是不太現(xiàn)實的，也充滿“沖得越高、跌得越深”的風(fēng)險。