房地產(chǎn)強(qiáng)勢拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)走出低谷 有效供給尚待擴(kuò)張

今年上半年，房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)走出低谷。作為撬動(dòng)消費(fèi)和投資的有力“杠桿”，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中有著特殊的權(quán)重。日前，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)表示，把擴(kuò)大消費(fèi)重點(diǎn)放在住、行消費(fèi)上，推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策仍將維持寬松，并將住房作為今后消費(fèi)升級(jí)的主要推動(dòng)力，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　專家分析，房地產(chǎn)是城市居民大宗消費(fèi)的主要投向，住房銷售持續(xù)放量是內(nèi)需啟動(dòng)的基礎(chǔ)；與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)很大比重。但在樓市“去庫存化”接近階段性尾聲時(shí)，代表房地產(chǎn)新增供給指標(biāo)的新開工面積仍未有明顯反彈；在供給偏緊的預(yù)期下，各地房價(jià)開始大幅回升，市場泡沫正在加劇，顯然，這不利于啟動(dòng)住房消費(fèi)和維持市場穩(wěn)定。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，下半年為保證房地產(chǎn)引擎正常運(yùn)轉(zhuǎn)，政府應(yīng)在提升投資、加大有效供給方面做文章。

　　相關(guān)行業(yè)受益將顯現(xiàn)

　　研究人士指出，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)投資回升滯后于房地產(chǎn)銷售2-3個(gè)月，新開工面積滯后于房地產(chǎn)投資2-3個(gè)月。以此推算，房地產(chǎn)開發(fā)投資在今年3、4月份已見底，新開工面積在二季度末見底回升，房地產(chǎn)耗用的水泥、鋼鐵、建材等需求量未來將會(huì)顯著提升。

　　業(yè)內(nèi)分析，房地產(chǎn)業(yè)回暖雖然在目前尚未對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)起到顯著的拉動(dòng)作用，但預(yù)計(jì)下半年這些行業(yè)將在房地產(chǎn)投資回升和新開工面積的反彈中受益。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，70個(gè)大中城市商品房銷售面積24644.44萬平方米，同比增長25.5%，銷售總額11388.92億元，同比增長45.3%。其中北京市銷售面積和銷售金額同比增長100%以上，上海、江蘇、浙江、福建、廣東等主要區(qū)域增幅在30%-50%之間。

　　一份券商研究報(bào)告指出，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的行業(yè)有38個(gè)，隨著已銷售的期房產(chǎn)品今后陸續(xù)竣工交付，與房產(chǎn)消費(fèi)相關(guān)的家電、家具、裝修等行業(yè)的需求也將上升。中金公司報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)投資有望取代基建投資成為2009年下半年以及2010年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)。摩根士丹利中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶也表示，如果說2009年是政策推動(dòng)的增長，那么明年則很可能是房地產(chǎn)及其相關(guān)消費(fèi)帶來的增長。

　　地產(chǎn)投資有望回升

　　今年上半年，在去庫存化的主題下，房地產(chǎn)業(yè)銷售過熱與開發(fā)趨冷并存。數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資53520億元，同比增長32.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10165億元，同比僅增長6.8%。一些地方也出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資比例由三分之一下降到五分之一左右的情形。顯然，房地產(chǎn)投資“拖了后腿”。

　　不過，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著土地市場日益火爆，今年下半年新開工面積將有所改善，房地產(chǎn)投資將逐步回升。房地產(chǎn)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)，也將體現(xiàn)在投資領(lǐng)域。

　　中信證券認(rèn)為，城市化的深化是推動(dòng)投資增長的主要?jiǎng)恿?，城市化將帶來房地產(chǎn)與汽車投資行業(yè)的高速增長。2009年以來，房地產(chǎn)市場交易活躍，商品房成交金額大幅提高，增速迅速回升。預(yù)計(jì)三季度是房地產(chǎn)投資恢復(fù)的時(shí)間區(qū)間。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.8%，其中5月同比增長11.9%，遠(yuǎn)高于4月單月6.5%的漲幅。商品房庫存消化時(shí)間已從2008年11月的27個(gè)月縮短至10個(gè)月，銷售價(jià)格也持續(xù)回升。尤其值得關(guān)注的是，居民中長期貸款(以按揭貸款為主)自今年3月起大幅攀升，已連續(xù)3個(gè)月保持在1000億左右的增長規(guī)模，超過了2006年-2007年房地產(chǎn)市場景氣時(shí)期的水平，對(duì)銀行新增貸款的貢獻(xiàn)也大幅上升，5月份占到全部信貸的17%。主要城市房屋庫存顯著降低，預(yù)示未來供給不足導(dǎo)致投資加速增長的可能性大大提高。

　　有效供給尚待擴(kuò)張

　　近期，房價(jià)大幅反彈也給市場帶來了泡沫化的擔(dān)憂。主流研究機(jī)構(gòu)的看法是，供給趨于緊張將導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲。國信證券最新報(bào)告認(rèn)為，寬松貨幣政策導(dǎo)致通脹預(yù)期明顯，同時(shí)過去一年樓市新開工面積不足，導(dǎo)致下半年開始供應(yīng)偏緊，其結(jié)果是房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。

　　在此背景下，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用必將打折扣。專家建議，政府在執(zhí)行適度寬松的貨幣政策的同時(shí)，也應(yīng)采取措施，加大房地產(chǎn)有效供應(yīng)。這既能保證房地產(chǎn)引擎“不熄火”，也能防止樓市泡沫膨脹。對(duì)于政府而言，擴(kuò)大有效供給的主要途徑，一是加大商用土地的供應(yīng)力度；二是保障性住房的建設(shè)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，加大住房保障投資，具有拉動(dòng)投資和平抑房價(jià)的雙重作用。通過這些大規(guī)模住房保障投資，可以促進(jìn)居民住房消費(fèi)，加大其他家庭消費(fèi)；同時(shí)，保障房體系建立后，將對(duì)商品房需求形成分流。

　　不過,就近期而言，有效供給擴(kuò)張主要還需地方政府加大土地供應(yīng)，尤其是增加公共設(shè)施配套到位土地的供應(yīng)。這首先將平抑地價(jià)，并給樓市帶來供求關(guān)系改善的預(yù)期。