房價(jià)穩(wěn)中有漲 警惕樓市局部風(fēng)險(xiǎn)

    周末瘋傳的“杭州等地樓盤價(jià)格直降數(shù)千元”“銀行暫停房地產(chǎn)貸款”等消息，24日立馬給A股房地產(chǎn)板塊以“顏色”：板塊整體暴跌5%，萬科、蘇寧等大牌地產(chǎn)股跌幅超6%。然而，就在“樓市崩盤論”再次露頭之時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份全國房價(jià)數(shù)據(jù)卻“正告”看衰樓市者：盡管新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅趨緩，城市之間冷熱不均，但70個(gè)大中城市“62漲2平6跌”，顯示當(dāng)前樓市基調(diào)仍為“穩(wěn)中有漲”。

    不過，在房價(jià)歷經(jīng)十多年“大漲小回”后，樓市“將上漲進(jìn)行到底”注定不會迎來皆大歡喜的“勝利”，也已成為社會共識，并提高著人們對部分“過度開發(fā)”地區(qū)樓市的風(fēng)險(xiǎn)警覺度。

    南京“樣本”：環(huán)比、同比漲幅雙下降

    作為二線城市的南京，近一年來房價(jià)漲幅卻比肩“北上廣深”，其房價(jià)漲幅變化具有樣本意義。數(shù)據(jù)顯示，1月南京房價(jià)環(huán)比去年12月上漲0.4%，同比則上漲14.7%，同比漲幅居全國第六位。江蘇納入全國統(tǒng)計(jì)的無錫、揚(yáng)州兩市，環(huán)比分別上漲0.4%、0.7%；徐州則成為全國兩個(gè)環(huán)比漲幅持平的城市之一。

    “南京房價(jià)雖然繼續(xù)連漲，但已在漲幅趨緩的通道運(yùn)行。”南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝解讀說，1月環(huán)比上漲0.4%，較去年12月的0.6%繼續(xù)放緩，同比漲幅也較上月的15.6%回落了0.9個(gè)百分點(diǎn)。查閱歷史數(shù)據(jù)，去年2月，南京房價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到2%的最高點(diǎn)，10月開始收窄至1%以下，今年1月的0.4%在張輝看來“距離下降拐點(diǎn)已不遠(yuǎn)了”。至于同比漲幅，南京在去年11月創(chuàng)出15.8%的高點(diǎn)后，已連續(xù)兩個(gè)月回落。

    和南京相比，無錫、揚(yáng)州、徐州這三個(gè)三線城市的房價(jià)上漲步伐更“穩(wěn)”，去年以來環(huán)比漲幅大多在1%以下，1月環(huán)比漲幅均低于全國平均0.49%的上漲水平，同比則分別上漲6.4%、8.2%、10.1%。無錫在69個(gè)同比上漲城市中只排在倒數(shù)第八位。

    放眼全國，從去年4月以后，全國房價(jià)環(huán)比漲幅呈現(xiàn)趨勢性回落，今年1月，同比漲幅自2012年7月以來首次縮小。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉的解釋是：部分城市加大調(diào)控力度，市場預(yù)期相對穩(wěn)定；信貸條件收緊，成交量回落。

    房貸收緊并不意味樓市“崩潰”

    今年初房貸利率“反常”走高，本就引發(fā)市場關(guān)注，而2月19日，杭州一樓盤祭出近4000元/平方米的降幅，成為“馬年樓市第一降”。時(shí)隔一天，常州雅居樂和新灣]新推房源降價(jià)3500－5500元/平方米，降幅約25%。加上銀行房貸暫停的消息盛傳，一時(shí)間市場恐慌心理驟起。真相究竟如何？

    華泰證券房地產(chǎn)分析師曹光亮對記者說，大幅降價(jià)的只是一些城市的個(gè)別樓盤，而且可售量也非常有限，股市反應(yīng)純屬對消息過度解讀了。信貸這一塊，無論是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸，還是購房者的房貸，都不存在停止這一說，傳言也將負(fù)面效應(yīng)放大了。

    不過，記者昨天從南京市場了解到，在土地供應(yīng)政策層面釋放平抑房價(jià)信號的同時(shí)，房貸收緊也是不爭的事實(shí)。四大國有銀行一手房首套房貸利率全部上浮至少5%，廣發(fā)銀行更是上浮20%-30%，二套房房貸利率的升幅更大。此情形預(yù)計(jì)還將持續(xù)全年。而不少銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“貸款閘口”也越縮越緊。有客戶經(jīng)理稱，銀行目前的主要業(yè)務(wù)已逐漸向貸款金額小、短期內(nèi)收益高的“小微”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)大、拖延時(shí)間較長的地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)日后將定期削減。

    知名人士任志強(qiáng)連發(fā)5篇微博，直斥唱衰樓市者“借個(gè)別現(xiàn)象或傳言而危言聳聽”，認(rèn)為在現(xiàn)有政策條件不變的情況下，今年樓市銷售、價(jià)格、投資三個(gè)增幅都會下降，但仍處上升通道。

    存量房高的三四線城市風(fēng)險(xiǎn)突出

    1月份，全國70個(gè)大中城市價(jià)格內(nèi)部分化明顯加劇，市場普遍預(yù)計(jì)，在前期土地成交量大、庫存風(fēng)險(xiǎn)高的二線以及三四城市，價(jià)格調(diào)整的趨勢還將延續(xù)，個(gè)別地方風(fēng)險(xiǎn)提升。

    南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日，南京可售商品住宅約3.22萬套，一般4萬套左右的可售量被視為該市供需平衡的“一條紅線”，這也意味著南京樓市依然供不應(yīng)求。但在接下來的“金三銀四”，南京將有73家樓盤推出約1.6萬套房，供應(yīng)量比去年同期大漲兩成多。與此同時(shí)，2014年南京住宅用地供應(yīng)面積將超過500公頃，土地供應(yīng)提速之后房價(jià)增幅一般都會放緩。此外，南京在2月21日出臺了加大中小戶型住宅供應(yīng)的“9050”政策，雖然政策見效要到明年底，但已進(jìn)一步引導(dǎo)市場心理預(yù)期。由此可見，南京這樣的二線城市，雖有大量需求支撐，但房價(jià)進(jìn)一步上漲的勢頭已顯疲態(tài)。

    無錫、揚(yáng)州、徐州三地房價(jià)目前微漲或滯漲，接下來的市場形勢更不容樂觀。記者了解到，按照2013年的銷售速度，無錫庫存商品房可供銷售周期長達(dá)兩年，常州商品房庫存量也可銷售20個(gè)月之久。雅居樂星河灣營銷總監(jiān)譚偉江坦言，剛進(jìn)入常州時(shí)，高估了當(dāng)?shù)乩习傩諏Ψ績r(jià)的接受程度，所以去年銷售情況并不樂觀，降價(jià)也是迎合市場之舉。

    “房企搶地的剛性需求與地價(jià)高企、房價(jià)前景的不確定性矛盾相交織，今年將考驗(yàn)房企的智慧。”張輝說。