房產(chǎn)商訴苦稱毛利率太低 樓盤賣50億才賺3.5億

    關(guān)于揚(yáng)州房?jī)r(jià)，本地房地產(chǎn)商的感受與統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，似乎有些背離。

    近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，揚(yáng)州新建商品房住宅價(jià)格同比上漲8.2%，環(huán)比上漲0.7%，房?jī)r(jià)保持持續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

    揚(yáng)州一家房地產(chǎn)企業(yè)老總的感受是，揚(yáng)州房?jī)r(jià)同比保持一致，但目前有下降趨勢(shì)。成交量同比縮水，銷售緩慢。

    “對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說不漲價(jià)等于降價(jià)，財(cái)務(wù)成本每天都在產(chǎn)生。”他說，房地產(chǎn)商受到上下游擠壓。

    記者又采訪了幾家揚(yáng)州本地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，他們也表示，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，同比基本沒有變化，但成交量相比去年上半年明顯縮水。

    “房?jī)r(jià)已經(jīng)到了極致，以前的狂漲不會(huì)再有了，剛需與房子供給、房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。”他說。

    揚(yáng)州目前核心區(qū)域房?jī)r(jià)9000～10000元/平方米，近郊約七八千元/平方米。

    他分析，揚(yáng)州與一線城市二線城市最大的不同在于，缺少外來高端購買力源體。一二線城市，每年吸引大量高素質(zhì)移民。但揚(yáng)州情況完全不同，市民絕大多數(shù)已經(jīng)有房。新增剛需只有幾類：富裕的農(nóng)民工、還沒有房子的大學(xué)生以及養(yǎng)老、改善型住房（城市貧困家庭由于有保障房的供應(yīng)，不計(jì)入），而這些總體數(shù)量并不大。

    另一方面，庫存量卻非常大。揚(yáng)州最近幾年市場(chǎng)每年可以消化約400萬平方米存量。但未來供給將遠(yuǎn)大于需求。

    去年下半年開始，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商血拼，房?jī)r(jià)已開始下跌。房地產(chǎn)開發(fā)商的感受是，去庫存化非常緩慢。

    房?jī)r(jià)高企，但開發(fā)商卻沒有利潤(rùn)。中間的錢到哪里去了呢？分析其成本結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，土地、稅收和行政規(guī)費(fèi)成本，占到房?jī)r(jià)的50%以上。因此他認(rèn)為，土地財(cái)政如果不解決，房地產(chǎn)問題不可能解決。

    他向本報(bào)記者出示的一張規(guī)費(fèi)清單顯示，房地產(chǎn)行業(yè)要交納的各種規(guī)費(fèi)多達(dá)近50種。各項(xiàng)規(guī)費(fèi)加總起來，約占房地產(chǎn)開發(fā)成本的22%（其中包含供電、供水、供氣等費(fèi)用）。

    從房地產(chǎn)商的角度看，土地成本上升是硬性的，但下游的房?jī)r(jià)卻難以再漲了。

    近幾年來，實(shí)業(yè)難做。而現(xiàn)在，三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)似乎正在接近跟實(shí)業(yè)一樣的困境——上下游價(jià)格擠壓，于是毛利率被嚴(yán)重?cái)D壓。三線城市房地產(chǎn)行業(yè)正在被驅(qū)趕到盈虧拐點(diǎn)。

    “總銷售額50億元的盤子，能賺3.5億元就不錯(cuò)了，毛利率只有7%?，F(xiàn)在跟前些年沒法比。”他說，“這還算日子過得可以的，有的開發(fā)商已經(jīng)虧本在賣。”