八成在售項目被疑捂盤 舉報屬實將收回控價權

作為樓盤提價的不二法寶，開發(fā)商的“捂盤”行為曾一度盛行。北京市建委也因此出臺了“取證三天內整棟開售”的鐵規(guī)。然而，隨著京城房價進入新一輪的上行通道，違規(guī)惜售現(xiàn)象再度席卷而來。記者調查了最近開盤的10個樓盤，八成項目疑為違規(guī)，其中有的樓盤獲證一年多才開盤，有的開盤項目甚至公開表示“只開偶數樓層”。

　　聲音

　　“對下半年土地市場總體持樂觀態(tài)度：成交活躍并保持一定溢價，但存在局部過熱，一定程度上已經出現(xiàn)泡沫。”

　　——中國不動產研究中心

　　中國不動產研究中心日前發(fā)布 《2009年北京土地市場分析報告》，對下半年北京土地市場作出分析預測，認為房企最佳的拿地時機已錯過，對于當前熱點地塊不宜盲目追高，應根據公司的長期發(fā)展戰(zhàn)略謹慎拿地而不是短期跟風。另外，該報告預測，今年北京土地市場的總體溢價率在20%至45%之間。住宅用地溢價率依然最高，預期為30%至60%。商業(yè)辦公用地的溢價率相比2008年會有大幅提升，預計會在25%至50%之間。城區(qū)地塊溢價率高于遠郊區(qū)縣；流拍事件將會比2008年顯著減少，具體和政府推地的品質相關；市場熱點區(qū)域主要集中在新四區(qū)和順大通三區(qū)，其中又以朝陽、海淀、大興、通州、順義五區(qū)為重中之重。熱點交易類型仍主要是住宅用地型交易，但不排除局部商業(yè)辦公用地交易更熱門的可能。

　　記者調查

　　八成在售項目被疑捂盤

　　幾天前，呂女士向本報記者投訴說，自己按照售樓員預先告知的開盤時間前往樓盤買房，卻被告知推遲開盤且 “屆時價格隨行就市”。“訂金都收了快一個月了，怎么說推遲開盤就推遲？”氣憤的呂女士懷疑開發(fā)商故意推遲開盤時間是為了 “趁著行情好繼續(xù)提價”。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近期與呂女士有同樣煩惱的買房人不在少數。正在西區(qū)樓市物色一套三居室的趙先生告訴記者，他所看過的幾個項目都存在“捂盤”的跡象。“早就取得預售證了就是不開盤，開盤也是零零散散把一棟樓分成好多批賣。想趁著價格沒上去買套房簡直比登天還難。”

　　按照2006年市建委出臺的規(guī)定，樓盤取得預售許可證三天內必須開盤。但記者調查了6月下旬以來開盤的10個項目，發(fā)現(xiàn)其中不符合該規(guī)定的項目達八成。例如，位于通州區(qū)北苑環(huán)島附近的天時名苑，今年5月份就取得了3號樓和5號樓的預售證，但直到6月底才開盤發(fā)售。位于亦莊三羊居住區(qū)的金色·漫香林，二期19號樓的取證時間是5月初，但開盤時間卻也推遲到了6月。更有甚者，位于朝陽區(qū)大屯路上的冠軍早在去年9月就取得了1號樓的預售許可證，但實際卻到本月初才開盤。

　　有意思的是，盡管市建委有明文規(guī)定房地產項目銷售時必須“整棟同開”，但有些樓盤偏偏無視此規(guī)定，甚至在開盤信息中公開表示 “只開樓座中的部分房源”。例如，位于海淀區(qū)上地的IMOMA上周開盤時只推出了1號樓的“偶數層”。而記者在北京市房地產管理網上看到，該項目1號樓地上12層的奇數層同樣標識為綠色，即也為可售房源。

　　業(yè)內分析

　　規(guī)避市場風險被迫違規(guī)

　　“開發(fā)商可以利用開盤前較長的認購期積累需求，以在開盤當天集中釋放形成‘熱銷’，又可以通過分批少量推盤造成房源緊張的假象，最終為漲價鋪墊條件。”一位營銷策劃人士告訴記者，推遲開盤、分批發(fā)售，即所謂的“捂盤惜售”，是開發(fā)商制造旺銷、拉動價格所一貫采用的營銷策略。“近期捂盤惜售現(xiàn)象卷土重來，主要原因是今年以來成交數字的上揚導致開發(fā)商資金回籠速度相應加快，近期房價及地價高漲的趨勢又提升了開發(fā)商對后市走強的期望值，使得不少開發(fā)商有意放緩了銷售速度，等待漲價。”

　　但亞豪機構市場總監(jiān)郭毅卻認為，在當下的市場環(huán)境中，真正有足夠信心為了坐等漲價而捂盤的開發(fā)商并不多。“在市場條件好的時候，捂盤的確是拉動價格的利器，但是近期開發(fā)商捂盤惜售的原因，主要還是為了規(guī)避貿然入市的風險，等待好的市場環(huán)境。”郭毅分析說，去年樓市蕭條期的市場環(huán)境是供大于求，開發(fā)商即使及時開了盤也賣不出去。眼下雖然樓市成交量有所抬升，情形略見好轉，但市場并未全面回暖，如果達不到足夠的蓄客量貿然開盤，由此損傷項目的品牌形象，影響整個項目的后期銷售，開發(fā)商將要承擔巨大的風險。為了等待比較好的市場環(huán)境，減少入市風險，開發(fā)商就選擇了“被迫”違規(guī)。

　　官方說法

　　舉報屬實將收回控價權

　　針對開發(fā)商的捂盤行為，北京市建委曾于2006年5月30日出臺法規(guī)，規(guī)定開發(fā)商自領取預售許可證之日起3天內必須開盤，并應按整棟對外銷售；囤房不賣、捂盤情節(jié)嚴重的項目將被公開銷售，即由市建委要求開發(fā)商上報每套未售房的價格，并在房產交易網和有關媒體上公布，該項目所有未售房屋都必須按公布的價格出售，使開發(fā)商失去對項目價格的控制權，其資質評定和升級以及市場準入資格也將受到聯(lián)動處罰。

　　“從市場經濟的角度看，房地產項目何時開盤、一次發(fā)售多少套房源都屬于銷售策略的范疇，是純粹的市場行為。但是當時的市場環(huán)境十分特殊，政府出臺這項規(guī)定是為了從宏觀調控的角度打擊開發(fā)商囤房提價的行為，避免人為控制市場供應引發(fā)價格過快上漲。”北京煒衡律師事務所莊清忠律師認為，“現(xiàn)在市場環(huán)境雖然發(fā)生了變化，即由于價格上漲過快導致供應相對大于實際需求，但是政府的法規(guī)一旦出臺就必須執(zhí)行下去，針對此項法規(guī)執(zhí)行情況的監(jiān)管也應該加強連續(xù)性和實效性。”

　　記者致電市建委投訴熱線，工作人員表示，舉報捂盤可以通過兩種渠道，一是書面遞交材料，二是使用北京市房地產交易管理網的網上投訴功能，舉報情況屬實將收回開發(fā)商對房源的控制權。 晨報記者 楊舒萌

　　入市提醒

　　惜售疑為障眼法盲目入市代價大

　　“不能排除部分開發(fā)商人為制造緊張氣氛，以達到加快樓盤賣出的目的而捂盤。”中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰認為，從整體上看，北京樓市剛現(xiàn)暖意，部分地段稍差、缺乏大型成熟配套的樓盤，仍存在議價空間。這類樓盤的消費者如果受到開發(fā)商捂盤惜售的蒙蔽，認為房源緊張機不可失而頭腦發(fā)熱，那么即使買到自己需要的房源，也有可能比開發(fā)商實際的銷售價格多付出不少。