房?jī)r(jià)預(yù)期開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變 2014整體樓市分化將加劇

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分二線城市房?jī)r(jià)下調(diào)，加之此前拿地成本較高，房企盈利空間遭到擠壓

    近日，杭州、常州等城市部分項(xiàng)目開(kāi)始下調(diào)銷(xiāo)售定價(jià)，多個(gè)項(xiàng)目直降3000元/平方米，降幅超過(guò)15％，甚至達(dá)到20％。

    事實(shí)上，克而瑞信息集團(tuán)提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的一份數(shù)據(jù)顯示，杭州、成都、武漢、蘭州等多個(gè)二線城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)調(diào)整，在銷(xiāo)售均價(jià)方面，環(huán)比、同比均呈現(xiàn)小幅下滑走勢(shì)，最高下滑幅度超過(guò)10％。

    值得一提的是，本報(bào)記者從某房企高層處獲悉，2013年年底以來(lái)，部分二線城市遏制新盤(pán)預(yù)售價(jià)格，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)獲批的銷(xiāo)售定價(jià)實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)低于其當(dāng)初的預(yù)期售價(jià)。其中，包括杭州在內(nèi)，當(dāng)時(shí)有多個(gè)新盤(pán)想在2013年年底前入市沖當(dāng)年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但均遭到擱淺。

    多城房?jī)r(jià)微跌

    據(jù)克而瑞信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份，從商品住宅成交情況來(lái)看，杭州、武漢、蘇州、青島、鄭州、蘭州等城市銷(xiāo)售均價(jià)都出現(xiàn)微幅調(diào)整，最高下降幅度為11％。

    該數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份，杭州成交均價(jià)為15253元/平方米，2013年12月份則為16668元/平方米，環(huán)比下跌8.5％；成都成交均價(jià)為7269元/平方米，環(huán)比下跌1％，同比下滑5％；武漢成交均價(jià)7224元/平方米，環(huán)比下跌2％，同比下滑7％；蘇州成交均價(jià)為12310元/平方米，環(huán)比下跌6％；無(wú)錫成交均價(jià)為8248元/平方米，環(huán)比下跌3％；蘭州則較為明顯，成交均價(jià)為6553元/平方米，環(huán)比下跌11％，同比下跌8％。除此之外，青島、長(zhǎng)沙、鄭州等城市房?jī)r(jià)環(huán)比均呈現(xiàn)微幅下跌趨勢(shì)。

    此外，在房?jī)r(jià)微幅下跌的背景下，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，全國(guó)54個(gè)城市成交量呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。受春節(jié)假期影響，2014年2月份，54個(gè)城市成交量下調(diào)了13％，一線、二線城市成交量下調(diào)幅度超過(guò)了三線、四線城市。其中，一線城市成交量下調(diào)幅度達(dá)到了20％左右，而二線城市則接近30％。

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，而且不排除房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的可能性，但崩盤(pán)之說(shuō)則有些危言聳聽(tīng)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，二線城市部分樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)，這預(yù)示著2014年整體樓市分化將加劇。在資金面趨緊的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是庫(kù)存高企的城市，人口新增放緩的城市，都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià)。

    事實(shí)上，據(jù)記者了解，恒大地產(chǎn)2013年年底就開(kāi)始打折促銷(xiāo)，其稱(chēng)內(nèi)部員工購(gòu)房有優(yōu)惠，而且參與此次打折活動(dòng)的城市并不少，可見(jiàn)其已率先適應(yīng)市場(chǎng)，加快回籠資金，補(bǔ)充一線城市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流。

    房企盈利能力堪憂

    “目前，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)看跌情緒彌漫，尤其像杭州、無(wú)錫、常州等樓市庫(kù)存高企的城市，加之2013年年底調(diào)控政策加碼，部分樓盤(pán)推盤(pán)計(jì)劃被擱淺。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，有些樓盤(pán)為了加快資金回籠，已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)讓利，加大樓盤(pán)的去化量。

    實(shí)際上，有研究機(jī)構(gòu)稱(chēng)，2013年杭州市場(chǎng)總貨值量為3000億元，當(dāng)年銷(xiāo)售1599億元，真實(shí)去化率約為50％，屬于普通水平。此外，杭州2013年土地出讓1300億元，將在未來(lái)形成大約3000億元的新增庫(kù)存貨值。鑒于此，加上2013年未消化的庫(kù)存，杭州樓市2014年面臨的去化壓力可見(jiàn)一斑。

    更為值得注意的是，杭州2013年土地出讓溢價(jià)率高漲，曾接連產(chǎn)生地王。“要想平衡利潤(rùn)，只有加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，抓市場(chǎng)窗口期盡快入市，爭(zhēng)取低開(kāi)高走，減少財(cái)務(wù)成本。”杭州有在售項(xiàng)目的某大型房企高層曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。

    事實(shí)上，有些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，因此率先低調(diào)調(diào)整了銷(xiāo)售定價(jià)，新盤(pán)入市時(shí)銷(xiāo)售定價(jià)已經(jīng)比其當(dāng)初預(yù)期要低1500元/平方米-2000元/平方米。

    無(wú)獨(dú)有偶，安信證券的一份研究報(bào)告顯示，開(kāi)發(fā)商快周轉(zhuǎn)模式遭遇挑戰(zhàn)，盈利能力堪憂。一方面房地產(chǎn)企業(yè)趨勢(shì)性回歸一線、二線城市，地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)空間受到擠壓。另一方面，地產(chǎn)企業(yè)拿地難度加大，主流城市土地成本透支未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅，毛利率面臨下降風(fēng)險(xiǎn)。此外，預(yù)售證管理和預(yù)收款監(jiān)管趨嚴(yán)，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)模式構(gòu)成挑戰(zhàn)。