房價暴漲引來地價瘋狂 樓市強(qiáng)勢復(fù)蘇恐難持續(xù)

　銷量猛增，房價暴漲，地王瘋狂，出乎年初許多人的意料，房地產(chǎn)業(yè)近幾個月來顯示出“強(qiáng)勢復(fù)蘇”的跡象。樓市下半年的走勢又將如何，是一鼓作氣還是“再而衰、三而竭”？業(yè)內(nèi)人士分析，受高房價抑制的剛性需求不可避免地將進(jìn)一步萎縮，新地王的頻頻出世，樓市泡沫勢必沉渣泛起。房地產(chǎn)圈內(nèi)對“緊箍咒”式政策調(diào)控的擔(dān)憂已現(xiàn)端倪。

　　房價暴漲剛性需求急現(xiàn)萎縮

　　在過去半年里，陳炎偉連續(xù)“吃”進(jìn)了6套房子，現(xiàn)在該是“收網(wǎng)”的時候了，他粗粗地算了一筆賬：運氣好的話，6套房子一轉(zhuǎn)手就能賺到100萬元現(xiàn)金。

　　在福州樓市摸爬滾打了近8年的陳炎偉很少在同一時間“吃”進(jìn)這么多，哪怕2006年福州房價“跳躍式”上漲的那會兒，他最多只“吃”過5套房子。

　　“今年比任何時候都不一樣，寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境，再加上開發(fā)商消化庫存拋售的小環(huán)境，這都是難得的時機(jī)。”陳炎偉說，以他手中一套今年年初“吃”進(jìn)的100平方米的商品房計算，開盤價每平方米5000元，總價50萬元，貸款八成。6月底，這套房子的均價已經(jīng)漲到了7000元，通過轉(zhuǎn)按揭的方式將房子“賣”給自己，再次貸款八成，減去交易過程中的各種稅費，就已經(jīng)從銀行賺到了十七八萬元的差價。

　　“今年上半年，很多人都這么干，連開發(fā)商自己也這么干，銀行睜一只眼，閉一只眼。房價暴漲是件很自然的事。”陳炎偉說。

　　據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，作為二線城市的福州5月份新開盤商品房均價已突破每平方米8000元的“防線”，進(jìn)入7月，其上漲勢頭依然兇猛。

　　房價“高歌猛進(jìn)”在一線城市北京也沒有任何“剎車”的跡象。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4至5月間，北京有36個樓盤項目漲價，最大漲幅達(dá)到每平方米5000元以上；6月份新上市的項目中，老項目基本都在前期價格基礎(chǔ)上上漲了千元；7月份開盤的項目依然呈現(xiàn)“千元跳躍式”的漲勢。

　　在珠三角，根據(jù)廣東省統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，5月份這個省商品房銷售均價為每平方米6107元，增幅3.7%。而具體到深圳，數(shù)據(jù)顯示，5月份其住宅成交均價已經(jīng)處于每平方米12900元的較高水平，而進(jìn)入6月份之后，猛增至每平方米15400元。

　　與房價暴漲相比，剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢。6月以來，北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落，距離4月份的高點已下降10%至20%；福州、杭州、廈門等二線城市在二季度商品房銷售量回落幅度均在10%以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是累積的剛性需求逐步釋放殆盡的結(jié)果。

　　專家指出，短期來看，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。

　　金融業(yè)界人士開始擔(dān)憂，房價如果繼續(xù)上漲，很多剛性需求群體可能將無法再通過延長還款期限來支撐買房。“四五年前，個人按揭的年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到15年至20年；而現(xiàn)在，普遍是20年以上，30年的也不在少數(shù)。”一位不愿透露姓名的銀行個人信貸部經(jīng)理如是說。

　　地價瘋狂新地王制造新泡沫

　　房價“回暖”的信號在今年二季度已明顯地傳遞到了土地市場。廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多個高價地王，2007年那個地價瘋狂的時代似又卷土重來。

　　6月8日，廈門市一口氣推出8宗土地，結(jié)果8宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出，而且平均的樓面地價在萬元以上。

　　6月25日，保利地產(chǎn)在重慶以38.1億元拿下西南土地市場出讓價格最高的鴻恩寺地塊。而萬科雖然爭奪地王“失利”，但仍然拿出了9.5億元在重慶的另兩場土地拍賣中拿下了兩塊住宅用地。

　　6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價拍得了北京廣渠門15號地，不僅成為“全國地王”，還再次刷新北京單價最貴土地紀(jì)錄，樓面價高達(dá)每平方米15320元。

　　北京的土地市場在3月份還是一片清冷，基本都是底價成交，5月份后，土地市場開始“發(fā)燒”，頻頻出現(xiàn)高溢價土地。6月份更是瘋狂，天價地此起彼落，接近周邊項目售價甚至超過售價的土地也開始出現(xiàn)。

　　按照參與6月30日競拍的SOHO中國總裁潘石屹的計算，廣渠門15號地每平方米面積所包含的地價成本超出了周邊房子的平均價格，蓋好的房子售價將是每平方米3萬元。

　　盡管土地市場的回暖并不能簡單等同于房地產(chǎn)的回暖，但“面粉比面包貴”后，“面包”一定會漲價。在地價的推動下，為房價新一輪的上漲埋下伏筆，也將帶來更多的房地產(chǎn)新泡沫。

　　廈門均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎接受記者采訪時說，促成開發(fā)商大舉進(jìn)入土地市場的根源應(yīng)該就是樓市成交量和資本市場的雙重利好刺激。開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)不再擔(dān)心房子賣不出去了，他們擔(dān)心的是接下來有沒有房子可賣。

　　最近股市房地產(chǎn)板塊的瘋狂上漲，是房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”的形象注腳，房地產(chǎn)企業(yè)有三股資金活水，首先是信貸，據(jù)中原地產(chǎn)的一份報告稱，在今年3月份，瑞安房地產(chǎn)、綠城中國等7家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元；其次是資本市場，在資本市場的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力；其次是預(yù)售款，一些房地產(chǎn)開發(fā)商以首付一成代付一成的優(yōu)惠條件，誘惑投資者進(jìn)入樓市。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家張曙光對此表示了擔(dān)憂，巨量信貸資金分流進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，雖然能夠帶動十幾個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，但仍然是個危險的信號。這將在樓市制造更多的泡沫，可能會造成比現(xiàn)在更壞的結(jié)果。
　　強(qiáng)勢復(fù)蘇恐面臨政策“緊箍咒”

　　去年底以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢復(fù)蘇與政策刺激直接相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預(yù)期正在加強(qiáng)。而房價回歸歷史高位后的進(jìn)一步上漲，應(yīng)引起警惕。

　　在房地產(chǎn)圈內(nèi)，對政策“緊箍咒”的擔(dān)憂已現(xiàn)端倪。浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)告訴記者，目前個人買房的“杠桿”已明顯放大，月供的壓力也已大幅增加。現(xiàn)在是低利率環(huán)境，一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確，通脹壓力上升，寬松的貨幣政策將有所收緊，屆時，購買力會隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價泡沫，很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險。

　　聯(lián)合證券魚晉華認(rèn)為，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)造成房價溫和上漲可以被市場接受，但在通脹預(yù)期下，更多投資性需求的釋放將推動房價泡沫化，這也是政府所不愿看到的。而寬信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束，將終結(jié)樓市的“好日子”。

　　實際上，所謂的“通脹預(yù)期”，必須在去庫存化的基礎(chǔ)上去考量，而房地產(chǎn)庫存過大，一直是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的難題之一。有專家表示，我國經(jīng)濟(jì)最難消化、也最需要消化的、最大的庫存不是工業(yè)庫存，而是房地產(chǎn)。以一個庫存嚴(yán)重的商品或投資品追求資產(chǎn)保值的目的，是不現(xiàn)實的。

　　那么，政策調(diào)整的時間還有多遠(yuǎn)？

　　申銀萬國最新報告預(yù)測，未來一兩個月仍將是政策的“真空期”，在決策層無法確定經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯回升趨勢之前，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著開發(fā)商信心的恢復(fù)，房地產(chǎn)投資增速有望進(jìn)一步提升。如果房價上升過快，面臨的政策風(fēng)險將加大，其中抑制房價過快上漲的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等