銀行放寬房貸 隱藏新增不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

今年二季度以來(lái)，浙江省市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面，杭州、寧波、溫州等主要城市的主城區(qū)房?jī)r(jià)均超過(guò)歷史最高水平。與此同時(shí)，浙江各商業(yè)銀行競(jìng)相放開(kāi)房貸。銀監(jiān)部門和有關(guān)專家擔(dān)心，在內(nèi)需外需沒(méi)有明顯改善，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)的情況下，銀行業(yè)一再突破風(fēng)險(xiǎn)底線，爭(zhēng)搶房貸市場(chǎng)份額，有可能形成新的不良資產(chǎn)。 房地產(chǎn)

　　儲(chǔ)蓄增、房?jī)r(jià)升銀行爭(zhēng)搶“蛋糕”

　　今年以來(lái)，浙江全省各項(xiàng)存款余額急劇上升。2008年底浙江全省存款余額共計(jì)34611億元，其中公司存款19827億元，儲(chǔ)蓄存款14784億元，截至2009年4月份，全省存款余額為40396億元，其中公司存款23204億元，儲(chǔ)蓄存款17192億元。兩類存款上升5785億元。

　　浙江省各主要城市發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，房地產(chǎn)的銷售和價(jià)格接近歷史高點(diǎn)。以杭州市區(qū)房屋銷售價(jià)格為例，5月環(huán)比上漲0.7%，其中新建房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，二手房價(jià)格環(huán)比上漲1.1%。在新建房成交量方面，杭州市5月單月成交面積169.86萬(wàn)平方米，已接近2007年12月(186.24萬(wàn)平方米)的歷史最高點(diǎn)。1至5月，全市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積412.73萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)72.5%。

　　與此同時(shí)，截至2009年4月，浙江省四大國(guó)有銀行個(gè)人按揭房貸規(guī)模為2218.82億元，比2008年底增加127.5億元。據(jù)了解，浙江省四大國(guó)有銀行的個(gè)貸額度大約占全省的一半左右，全省新增個(gè)貸規(guī)模應(yīng)該在260億元左右。

　　一些銀行人士表示，各家銀行采取寬松的房貸政策也是無(wú)奈之舉。今年一、二季度釋放的流動(dòng)性大部分投向了政府性項(xiàng)目，這類項(xiàng)目大多屬于長(zhǎng)期投資，雖然風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，但收益不高，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)回升趨勢(shì)不明朗，銀行不敢貿(mào)然擴(kuò)大貸款額度，浙江的樓市自金融危機(jī)以來(lái)跌幅不大，資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)安全且收益較高。面對(duì)如此高的存款余額，為了追求效益，大家也只能去爭(zhēng)搶這塊“蛋糕”了。

　　傾斜再傾斜房貸門檻一松再松

　　據(jù)了解，從2009年元月開(kāi)始，浙江四大國(guó)有商業(yè)銀行相繼對(duì)二套房貸“松綁”。監(jiān)控到這種苗頭的浙江銀監(jiān)局3月5日下發(fā)特急文件，重申2007年出臺(tái)的《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。

　　但記者日前走訪多家商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)時(shí)了解到，當(dāng)?shù)劂y行的貸款政策并沒(méi)有隨之收緊，銀行為了追求市場(chǎng)份額，放松或變相放松二套房貸的政策尺度已經(jīng)成為公開(kāi)的秘密。

　　建設(shè)銀行浙江省分行目前的政策是，只要是已經(jīng)結(jié)清上一套房屋貸款的客戶，不論購(gòu)買第幾套房屋，都可以享受首付三成，利率折扣29%的優(yōu)惠政策。如果面積小于140平方米，首付還可以低至兩成。雖然國(guó)家規(guī)定二套房的界定以家庭為單位，但目前浙江各大商業(yè)銀行一般都以個(gè)人為單位加以界定。例如丈夫貸款買房未還清貸款的，如果妻子再買一套，均不受二套房貸的限制。此外，建設(shè)銀行浙江省分行還規(guī)定，如果原購(gòu)房面積小于140平方米，新購(gòu)房貸款額度高于前一套房的，也可以享受首付三成，利率七折的優(yōu)惠。

　　華邦地產(chǎn)與各家銀行都有貸款業(yè)務(wù)往來(lái)，客服經(jīng)理鄭紅君告訴記者，現(xiàn)在各家銀行甚至各個(gè)分支行對(duì)二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)都有各自的尺度，但總體上比去年寬松，例如有的銀行規(guī)定上一住房貸款沒(méi)結(jié)清的，首付必須三成，基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上折扣29%。如果上一套貸款已結(jié)清，房屋已經(jīng)出售，則可以享受兩成首付。“這些都是悄悄地干，銀行不會(huì)對(duì)外宣傳。”

　　農(nóng)業(yè)銀行一位個(gè)貸經(jīng)辦人說(shuō)，“貸款客戶可以非交易轉(zhuǎn)按揭，在哪家銀行按揭劃得來(lái)，就可跳到哪家銀行，所以如果我們不執(zhí)行優(yōu)惠利率，不僅僅新客戶，連存量客戶都會(huì)不明不白流失。”建設(shè)銀行杭州市某分行的個(gè)貸員說(shuō)，“如果有客戶出現(xiàn)斷供，或者房?jī)r(jià)下跌，壓力的確會(huì)非常大，但是大家都這么做，風(fēng)險(xiǎn)差不多，省分行現(xiàn)在對(duì)我們的考核要求是保住市場(chǎng)份額。”寧波銀行等一些地方銀行的營(yíng)銷人員告訴記者，目前管理層已經(jīng)向各個(gè)營(yíng)銷部門發(fā)出明確指令，向各類房貸業(yè)務(wù)傾斜，想方設(shè)法在市場(chǎng)上多爭(zhēng)“地盤”。

　　杭州市房管局市場(chǎng)處處長(zhǎng)張璐告訴記者，銀行的放貸門檻一松再松，除了二套房貸、首付比例降低之外，企業(yè)購(gòu)置非住宅類商品房原來(lái)不允許辦理按揭，現(xiàn)在許多銀行也大開(kāi)方便之門，未等房子封頂就允許五成首付后給以貸款。

　　風(fēng)險(xiǎn)累積樓市“去泡沫化”前功盡棄？

　　然而，銀行業(yè)追求房貸市場(chǎng)份額帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)卻在逐步顯現(xiàn)。根據(jù)浙江銀監(jiān)局監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)，在各個(gè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)進(jìn)行的五級(jí)分類中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款和個(gè)人購(gòu)房類貸款從正常貸款成為“關(guān)注類”的貸款余額大量增加。浙江銀監(jiān)局政策法規(guī)處有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雖然關(guān)注類貸款與不良資產(chǎn)仍有一定區(qū)別，但貸款分類變化的苗頭，預(yù)示著個(gè)貸市場(chǎng)不良率上升的潛在風(fēng)險(xiǎn)，需要引起重視：

　　一、按揭貸款首付四成是確保銀行資金安全的底線，但目前各個(gè)銀行的房貸政策已低于這一底線。以一套目前市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)元的房子為例，如果銀行只收到兩成首付款、實(shí)際貸出80萬(wàn)元資金，一旦房?jī)r(jià)繼續(xù)下行20%以上，業(yè)主又因無(wú)力支付房款而斷供，那么銀行系統(tǒng)中該類房產(chǎn)都將成為不良資產(chǎn)。

　　目前浙江銀行系統(tǒng)由于不良貸款率處于歷史上最低時(shí)期，也優(yōu)于全國(guó)大多數(shù)省份，個(gè)人住房貸款又一直被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)貸款，因此放貸沖動(dòng)強(qiáng)烈，對(duì)市場(chǎng)份額的追求要優(yōu)先于風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　二、盡管從3月以來(lái)樓市出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但不少專家認(rèn)為房?jī)r(jià)沖高回落是必然趨勢(shì)。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生認(rèn)為，進(jìn)入三季度以后，隨著銀行放貸速度減緩，剛性需求又釋放殆盡，樓市失去需求和資金的雙重支撐以后會(huì)自然回落。屆時(shí)盲目放松貸款門檻的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)暴露出來(lái)。事實(shí)上，去年以來(lái)浙江省已經(jīng)出現(xiàn)了不少斷供個(gè)案。僅杭州市下城區(qū)法院今年年初就已經(jīng)受理15起斷供案，占同期金融借款案件21%，選擇斷供的以擁有多套房產(chǎn)、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)主居多。當(dāng)?shù)匾恍┞蓭熓聞?wù)所接到的此類咨詢有明顯增多。

　　三、個(gè)人住房貸款與個(gè)人消費(fèi)貸款形成巨大利差，為一些人通過(guò)假交易、假按揭騙取貸款提供了機(jī)會(huì)。以100萬(wàn)元十年期貸款為例，消費(fèi)貸款要比住房按揭多支出利息30余萬(wàn)元，因個(gè)人信用問(wèn)題無(wú)法取得銀行貸款的賣家通過(guò)住房假交易，以買家名義取得貸款，用于其它風(fēng)險(xiǎn)不可控的用途。由于銀行的貸前調(diào)查是針對(duì)買家進(jìn)行的，但實(shí)際借款人是賣家，給銀行此后的風(fēng)險(xiǎn)控制留下隱患。

　　有關(guān)專家認(rèn)為，過(guò)早松綁房貸，為炒房客卷土重來(lái)推波助瀾，使得樓市“去泡沫化”進(jìn)程前功盡棄。據(jù)了解，由于近期行情火爆，浙江、上海和北京部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始上調(diào)房?jī)r(jià)。浙江各主要城市的房?jī)r(jià)在5月份已經(jīng)達(dá)到歷史最高水平。從而使更多自住需求的消費(fèi)者重新陷入觀望之中