二手房買賣存瑕疵 易手房拖欠的物業(yè)費誰來付?

有投資客將房屋空關(guān)或出租，長時間拖欠小區(qū)物業(yè)費，轉(zhuǎn)手交易過戶后撒手走人，將物業(yè)費的“包袱”扔給下家，令物業(yè)追也不是，討也不是。近日，由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會舉行的一場“文明居住大討論”上，部分物業(yè)公司的代表提出，二手房買賣合同條款中存有瑕疵，物業(yè)費的清繳并未納入房產(chǎn)過戶的先決條件，由此極容易引發(fā)小區(qū)物業(yè)費管理上的一樁樁“無頭案”。

　　一進一出物業(yè)損失

　　“現(xiàn)在有些投資買房空關(guān)或者出租，真正大房東很難找，房子可能一兩年不付物業(yè)管理費。突然有一天來了，說是要辦什么手續(xù)，我們以為物業(yè)管理費可以收了，結(jié)果名字已經(jīng)換了，已經(jīng)到交易所交易了。”上述發(fā)言來自于中遠物業(yè)的杜恩毅。他所管理的中遠兩灣城戶數(shù)眾多，小區(qū)內(nèi)的住戶有1萬1千多戶，其中不乏一些投資客的出租房屋。

　　杜恩毅指出，物業(yè)費的清繳問題一直是小區(qū)管理的難點。近年來，物業(yè)管理的成本在不斷上升，小區(qū)物業(yè)費的拖欠現(xiàn)象卻有增無減，使物業(yè)公司背上了沉重的經(jīng)濟包袱。“一些二手房在交易過戶以后，前幾個月甚至一年以上的物業(yè)管理費沒有結(jié)清，新的戶主說不是我的事情，你找前面的人家，可人走了哪里找得到，一進一出就是物業(yè)公司的損失。 ”

　　尾款也有空子可鉆

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市場上所普遍采用的二手房買賣合同中，對于物業(yè)管理費、水、電、燃氣、通信費等相關(guān)費用的支付約定，僅限于明確費用在房屋交易過程中的歸屬，并未涉及是否作為過戶的前提依據(jù)，如在房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移、占有前未支付、未結(jié)算的費用均由甲方(賣方)承擔(dān)；權(quán)利轉(zhuǎn)移、占有后，使用該房地產(chǎn)所發(fā)生的費用均由乙方(買方)承擔(dān)。

　　“這些費用的支付問題，一般都采用留尾款的形式加以解決。”中原地產(chǎn)閘北分行的一名房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，市場中的操作慣例往往是先簽好房屋買賣合同，并在合同的附件中協(xié)商約定留有一定的尾款，須在上家清繳完物業(yè)管理費等相關(guān)費用后下家再行支付。 “尾款”的比例大約在交易房款總金額的1%-2%，即房屋交易總價為100萬元的話，“尾款”就在2萬元左右。“尾款”的設(shè)定，為的就是防止賣方把“包袱”丟給買家。

　　但該中介人士也坦言，物業(yè)費是否及時清繳的確不是一套房屋是否具備交易過戶資格的先決條件，如遇上一些不能隨叫隨到的外地買家，或是一些欠缺房屋交易經(jīng)驗的年輕買家，的確會有賣方、尤其是一些投資客鉆時間差上的“空子”，交易過戶好之后即人間蒸發(fā)，轉(zhuǎn)身留下一個爛攤子。

　　“預(yù)登記”強制清繳

　　部分物業(yè)公司代表提出，根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主變更，必須到物業(yè)公司去登記，但這一登記的時間點是否可以往前提一提；考慮到房屋交易中的不確定性，是不是可以在過戶前作“預(yù)登記”，即在“預(yù)登記”期間就規(guī)定，物業(yè)管理費、水、電、燃氣、通信費等相關(guān)費用須由賣方強制性清繳。

　　“像房地產(chǎn)交易所是不是能有這樣一個程序，房屋過戶之前到物業(yè)公司轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看看物業(yè)費是否已經(jīng)悉數(shù)繳清？ ”中海物業(yè)的馮瑋建議，有關(guān)方面是否可以把物業(yè)費的清繳納入到房屋交易過戶的審核程序中，由物業(yè)開具完繳證明之后，才可真正具備過戶的條件。