房地產(chǎn)業(yè)到了洗牌的時候

    2013年仍然豪賭的地產(chǎn)商，一部分將面臨要么降價賣房損失利潤，要么不降價讓存貨爛在手里的尷尬局面，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將迎來最好的時機(jī)。

    上周末兩則關(guān)于房地產(chǎn)的消息引起軒然大波，先是杭州傳來部分樓盤大幅降價的消息，然后興業(yè)銀行暫停了房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，消息在資本市場上被放大，周一房地產(chǎn)指數(shù)大跌5.2%，萬科的市值縮水至730億。

    先看杭州樓盤降價這件事。從供應(yīng)來看，2013年杭州土地市場還上演了最后的瘋狂，全年出讓金高達(dá)1323.9億元，可建筑面積2156.7萬平方米，都是2012年的兩倍左右?？煊阡N售的供給速度必然導(dǎo)致庫存增長，2013年初杭州庫存404萬平方米，消化周期僅5.5個月，年末庫存則上升至738萬平方米，消化周期大于13.5個月，以杭州年均戶籍人口增長6萬戶和全國平均32平米的人均住房面積計(jì)算，可以支撐多年的銷售。尤其是媒體報道降價的拱墅區(qū)與余杭交界區(qū)域集中了幾十個在售樓盤，降價促銷實(shí)屬必然。

    杭州樓盤降價并非個例，目前廣州已傳出樓盤打折促銷的消息，像青島、寧波、南昌、無錫等城市也將陸續(xù)加入降價的行列。這是集信貸環(huán)境變化和行業(yè)供需共同作用的結(jié)果。

    首先看信貸環(huán)境，從過去幾年銀行的資產(chǎn)配置看，普遍壓縮了國債以滿足信用供給，四大行里除工行、農(nóng)行外，按揭貸的比重已經(jīng)達(dá)到20%，沒有上升空間。而股份制商業(yè)銀行更加逐利，因此今年的按揭貸款難有增長，甚至一些大行會削減，而利率打折越來越難。按揭貸款的“量”和“價”會明顯制約購買力釋放。

    再看供需環(huán)境，房地產(chǎn)是個特殊行業(yè)，既是耐用消費(fèi)品又具備金融屬性，需求的根本在于人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐的購買力。按照1987年生育高峰測算，2014年可能是全國住宅銷售的頂峰，但由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程和有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口導(dǎo)入能力的城市崛起，行業(yè)銷量不會大幅下降。從供給端看，2013年全國房屋新開工面積約20.12億平米，同比增13.5%，主要原因在于2012年末到2013年初出讓土地進(jìn)入開工狀態(tài)的速度超過市場預(yù)期。由此預(yù)計(jì)2014年全國房屋供給有明顯增長。

    面對可能減緩的需求和增長的供給，房地產(chǎn)商的資金壓力會逐步提高。房地產(chǎn)銷售額從2009年的4.43萬億增長到2013年的8.14萬億，開發(fā)資金從2009年的5.77萬億增長到2013年的12.21萬億，其中開發(fā)貸四年來只增長了8000億，可以利用的無息融資主要是預(yù)收房款，該項(xiàng)從1.62萬億增長到4.33萬億。但2014年這種情況可能逆轉(zhuǎn)，即資金流入慢而資金流出快，主要表現(xiàn)在銷售回籠占資金流入的比重下降，而未付工程款增長到5.7萬億，土地款的壓力約0.99萬億。在全行業(yè)告別黃金年代，難以延續(xù)全面繁榮的情況下，必然有企業(yè)會為高杠桿付出代價，行業(yè)將加速洗牌。

    為什么是行業(yè)將分化洗牌，而非崩潰。根本原因是中國居民的杠桿率低，資產(chǎn)負(fù)債表健康。以“房產(chǎn)資產(chǎn)比”來衡量——中國的居民資產(chǎn)中房地產(chǎn)占最大比例為47.9%，而按揭負(fù)債僅占居民總資產(chǎn)（估計(jì)120萬億）的10%。也就是說，即便房價下跌，資產(chǎn)價值縮水，這個比例也不會高到令人恐慌的高度。

    去偽存真看清房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)，杭州等城市的降價以及信貸條件收緊，都預(yù)示著行業(yè)洗牌加速，而非房地產(chǎn)行業(yè)崩潰倒計(jì)時。房地產(chǎn)公司普遍傾向于順周期拿地，地價漲幅超過售價漲幅，利潤率下降是必然。如今，具備成本優(yōu)勢的大型房企可能先發(fā)制人，以價換量，其周圍的樓盤恐怕要淪為炮灰。可以想象，2013年仍然豪賭的地產(chǎn)商，一部分將面臨要么降價賣房損失利潤，要么不降價讓存貨爛在手里的尷尬局面，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將迎來最好的時機(jī)。