美英日房?jī)r(jià)深陷噩夢(mèng) 中國(guó)樓市獨(dú)自燦爛

剛剛過(guò)去的第二季度，美、英、日三國(guó)房?jī)r(jià)不約而同地出現(xiàn)顯著倒退，即便是被稱為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后堡壘、奢侈地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)地的紐約曼哈頓樓市亦難逃“淪陷”厄運(yùn)。

　　紐約最大的艾麗曼地產(chǎn)公司（Prudential　Douglas　Elliman　Real　Estate）與曼哈頓房市估價(jià)公司賽目爾（Miller　Samuel）表示，曼哈頓第二季房?jī)r(jià)較上年同季下跌18.5%，房屋銷量腰斬，錄得了房市估價(jià)公司賽目爾歷史記錄的最大減幅。

　　而與其形成鮮明對(duì)比的是，二季度尤其是剛剛過(guò)去的6月份，中國(guó)樓市重鎮(zhèn)北京、上海的房?jī)r(jià)卻扶搖直上，走出了一波大陽(yáng)線行情。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京存量住宅6月1日~25日的網(wǎng)簽量達(dá)19233套，累計(jì)2009年1月至6月25日達(dá)97192套，超過(guò)近10年來(lái)京城存量住宅交易的最高位94305套（2007全年），半年成交量創(chuàng)下歷史新高。

　　某房地產(chǎn)代理CRIC系統(tǒng)顯示，2009年上半年上海一手商品住宅成交面積超過(guò)880萬(wàn)平方米，比去年上半年同比增加七成，逼近去年全年907萬(wàn)平方米的成交量。平均成交價(jià)格則環(huán)比去年下半年上漲了5%。

　　對(duì)于北京、上海等熱點(diǎn)城市這幾個(gè)月的火熱房市，21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)副總裁兼上海區(qū)域董事長(zhǎng)張衛(wèi)平有些憂慮，他昨天接受CBN記者采訪時(shí)表示：快速上漲未必是件好事，其中摻雜著投機(jī)成分。理性且健康的市場(chǎng)應(yīng)是平穩(wěn)上升，快速“站在高崗上”容易遭至虛火。

　　三國(guó)房市盡失利

　　曼哈頓的房地產(chǎn)原本一直持上升趨勢(shì)，即便其他地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格在下降的時(shí)候也是如此。但是去年第三季度以來(lái)，曼哈頓部分地區(qū)公寓銷售開(kāi)始停頓。而自雷曼兄弟破產(chǎn)后，原本堅(jiān)挺的曼哈頓房?jī)r(jià)如今倒地不支，賣(mài)方紛紛棄械投降。

　　不僅是曼哈頓，邁阿密等美國(guó)熱點(diǎn)城市也陷入地產(chǎn)衰退的噩夢(mèng)之中。美國(guó)一家基金公司從業(yè)者不久前告訴CBN記者：“現(xiàn)在可以用極低的交易價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到其中的一些物業(yè)。比如其中一家飯店原先7500萬(wàn)美元的價(jià)格，他們用大約1800萬(wàn)美元的價(jià)格即可買(mǎi)下。一年之內(nèi)可以貸款一半，返回投資者800萬(wàn)~900萬(wàn)美元。”

　　在美國(guó)大西洋東岸的英國(guó)，形勢(shì)也很糟糕。據(jù)英國(guó)國(guó)家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，該國(guó)房屋第二季度的均價(jià)154066英鎊/套，較去年同期下降11.7%。英國(guó)首都倫敦今年二季度房?jī)r(jià)較上年同期下降10.2%，達(dá)256496英鎊/套；抵押貸款機(jī)構(gòu)Halifax和全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)進(jìn)行的調(diào)查顯示，6月整體房?jī)r(jià)較2007年下半年峰值下跌約15%~20%。

　　Hometrack研究主管Richard　Donnell表示,　由于經(jīng)濟(jì)前景不確定,所以需求方面存在最大的風(fēng)險(xiǎn),因許多想要購(gòu)置房產(chǎn)的人們?nèi)匀恢?jǐn)慎,或無(wú)法獲得足夠的權(quán)益或資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋。咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行(DTZ)預(yù)計(jì)，未來(lái)2年，一些區(qū)域的租金還將分別下跌14%和20%。

　　而在中國(guó)的鄰邦日本，平均地價(jià)時(shí)隔三年再次下滑。日本國(guó)稅廳7月1日公布作為遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的2009年土地價(jià)格：日本全國(guó)約37萬(wàn)個(gè)地點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)住宅平均地價(jià)每平方米為13.7萬(wàn)日元（約合9711元人民幣），較上一年下降8000日元，降幅達(dá)5.5%。這是該國(guó)平均地價(jià)近4年來(lái)首次下滑。

　　日本2009年47個(gè)都道府縣均有不同程度下滑，東京、大阪和名古屋三大城市圈降幅明顯，“房地產(chǎn)小泡沫”的上漲勢(shì)頭宣告結(jié)束。三大城市圈的平均地價(jià)跌幅分別為東京圈6.5%、大阪圈3.4%、名古屋圈6.3%，而上一年分別為上升14.7%、7.4%和10.9%。

　　警惕中國(guó)樓市虛火上揚(yáng)

　　與發(fā)達(dá)國(guó)家樓市的慘淡形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，6月的上海，商品住宅成交均價(jià)相比5月出現(xiàn)上漲的項(xiàng)目高達(dá)300多個(gè)，比例高達(dá)60%之多。其中，價(jià)格漲幅超過(guò)10%的項(xiàng)目更是突破80多個(gè)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀舉了幾個(gè)“漲價(jià)先鋒”案例：6月內(nèi)環(huán)內(nèi)成交量較為活躍、新增價(jià)格上漲明顯的新房項(xiàng)目包括閘北不夜城板塊的“卓悅居”、浦東世紀(jì)公園板塊的“香梅花園三期”、普陀武寧長(zhǎng)壽板塊的“泰欣嘉園”等。其中，嘉里建設(shè)（00683.HK）旗下項(xiàng)目“卓悅居”6月上半月成交均價(jià)大致在24000~26000元/平方米，6月27日之后集中成交一批房源均價(jià)達(dá)到27000~29000元/平方米價(jià)位。

　　國(guó)外樓市集體失守，為何中國(guó)卻陽(yáng)光燦爛？有人認(rèn)為，中國(guó)市場(chǎng)的這種獨(dú)立行情是中國(guó)流動(dòng)性充裕、資金推動(dòng)的短期行情。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)美國(guó)總部反饋的房屋交易信息顯示，美國(guó)市場(chǎng)尚未見(jiàn)底，消費(fèi)者持恐慌心態(tài)。不久前，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)日本公司到上?？疾焱嘎兜男畔⒁彩?，日本樓市不容樂(lè)觀。目前，只有中國(guó)樓市暫時(shí)走出了獨(dú)立行情，其走勢(shì)將立足于中國(guó)的情況而不是看歐美樓市的臉色。

　　一般而言，在正常的樓市投資中，房屋“租售比”（月租金/房產(chǎn)總價(jià)）約為1∶300~1∶200,換算成每年的租金回報(bào)率為4%~6%。如果低于4%,意味著房產(chǎn)投資價(jià)值偏低。以上海為例，2007年一季度之前,上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)的住宅租金回報(bào)率一般能達(dá)到4%以上，這是相對(duì)誘人的。CBN記者日前通過(guò)抽樣上海知名大盤(pán)東方曼哈頓、　仁恒河濱花園、財(cái)富海景、盛大金磐等發(fā)現(xiàn)，隨著近幾個(gè)月上海房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，上海中心城區(qū)的住宅年租金回報(bào)率均在3%以內(nèi)，早已突破租金回報(bào)率的臨界點(diǎn)4%。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉(丁偉博客,丁偉新聞,丁偉說(shuō)吧)昨天也表示，近期商品房成交量在高位上下震蕩，成交量與價(jià)格的負(fù)相關(guān)關(guān)系明顯。隨著過(guò)去幾個(gè)月樓市成交的快速回升，房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲更加促動(dòng)了購(gòu)房者的神經(jīng)，在通脹預(yù)期的壓力下大量保值資金進(jìn)入樓市，導(dǎo)致了目前市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。“一手房?jī)r(jià)格高漲，擠出一部分自住需求轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)，如果二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，則會(huì)最終把自住需求擠到觀望席上，重蹈2007年下半年的覆轍，市場(chǎng)對(duì)此應(yīng)引起足夠的警惕。”