樓市“崩盤(pán)”是小概率事件

    最近輿論對(duì)樓市關(guān)注度突然快速升溫：杭州一個(gè)樓盤(pán)18日晚上宣布以15800元/平方米的均價(jià)清盤(pán)之后，距這個(gè)樓盤(pán)不遠(yuǎn)的一個(gè)樓盤(pán)馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價(jià)應(yīng)戰(zhàn)。而在江蘇常州，一個(gè)名為“雅居樂(lè)星河灣”的樓盤(pán)也傳來(lái)大幅降價(jià)的消息——最低價(jià)僅相當(dāng)于前期均價(jià)的4.5折。此前，還傳出恒大地產(chǎn)將大范圍降價(jià)促銷(xiāo)的消息。另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)的城市增至6個(gè)。尚不能確定的消息是，市場(chǎng)傳言多家銀行停止房地產(chǎn)貸款，眾券商急議后市。再加上香港樓市降價(jià)在先，已經(jīng)有香港媒體評(píng)論稱(chēng)“聽(tīng)到了冰山碎裂的咔嚓聲”。還有一些媒體文章或博客文章把當(dāng)前樓市表現(xiàn)與“崩盤(pán)”一詞聯(lián)系起來(lái)，給公眾的印象是，中國(guó)樓市離“崩盤(pán)”似乎已經(jīng)不遠(yuǎn)了。一些人認(rèn)為只有“崩盤(pán)”房?jī)r(jià)才能回歸合理。但在筆者看來(lái)，中國(guó)樓市“崩盤(pán)”的概率很小。

　　不可否認(rèn)，從房屋租售比、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)來(lái)衡量，中國(guó)樓市幾年前就有很多泡沫。而宏觀調(diào)控政策多次干預(yù)房?jī)r(jià)，目的也在于擠出樓市泡沫，但效果有限。而且，去年部分三四線城市爆出的“鬼城”——房屋過(guò)?，F(xiàn)象，也進(jìn)一步證實(shí)部分城市房地產(chǎn)泡沫很?chē)?yán)重。但據(jù)筆者觀察，中國(guó)樓市幾乎沒(méi)有可能發(fā)生“崩盤(pán)”。

　　首先，目前選擇降價(jià)的樓盤(pán)只是個(gè)案，是否擴(kuò)大還有待觀察。要認(rèn)識(shí)到，某個(gè)樓盤(pán)降價(jià)也與開(kāi)發(fā)商自身的市場(chǎng)策略、項(xiàng)目特點(diǎn)以及資金情況等有關(guān)。不是每個(gè)樓盤(pán)每個(gè)開(kāi)發(fā)商都面臨同樣問(wèn)題。如果觀察樓市分不清個(gè)案和整體，就會(huì)陷入偏激。

　　其次，要認(rèn)識(shí)到中國(guó)樓市已經(jīng)發(fā)生分化這個(gè)特點(diǎn)。雖然部分三四線城市房屋過(guò)剩，已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降或者房?jī)r(jià)下降即將出現(xiàn)，但以省會(huì)城市為主的二線城市房?jī)r(jià)下降的跡象并不明顯，至于一線城市，房?jī)r(jià)上漲幅度仍然較快。即使個(gè)別城市房?jī)r(jià)全面下降，也不等于中國(guó)樓市要“崩盤(pán)”。

　　再者，中國(guó)政府層面不會(huì)允許樓市“崩盤(pán)”。日本曾因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停滯10年之久。由于我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)金融業(yè)、地方財(cái)政、中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際影響更大，一旦發(fā)生樓市“崩盤(pán)”，后果很可能比日本情況嚴(yán)重許多。所以，政府是不容許“崩盤(pán)”發(fā)生的。何況，中國(guó)樓市還是“政策市”，很多生產(chǎn)要素掌握在政府手里，就有能力避免“崩盤(pán)”。

　　盡管筆者不認(rèn)為中國(guó)樓市“崩盤(pán)”會(huì)發(fā)生，但還是要提醒有關(guān)方面，有必要為部分樓盤(pán)價(jià)格下降做好準(zhǔn)備，或者為部分城市房?jī)r(jià)下降做好準(zhǔn)備，畢竟，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房?jī)r(jià)有漲就有跌，中國(guó)樓市經(jīng)歷長(zhǎng)期牛市，出現(xiàn)熊市也很正常。目前，杭州一樓盤(pán)下調(diào)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)老業(yè)主打砸現(xiàn)象。這類(lèi)問(wèn)題要預(yù)防。更重要的是，要主動(dòng)、有效擠出泡沫，讓樓市軟著陸。