購(gòu)房者進(jìn)退兩難樓市患“預(yù)期綜合征”

    “我已經(jīng)睡不著覺(jué)了。”

    電話(huà)那頭，剛剛在上海嘉定區(qū)訂購(gòu)一套房源的劉云（化名）顯得很不淡定。她向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng)，“最近樓市好像真的‘變天了’，我都快急死了，已經(jīng)交了幾萬(wàn)元的意向金，現(xiàn)在進(jìn)退兩難。”

    劉云的擔(dān)心并非個(gè)案，去年底剛在廣州購(gòu)買(mǎi)一套房源的李小姐向記者坦言，“真擔(dān)心自己是高房?jī)r(jià)的最后接棒者。”

    一位開(kāi)發(fā)商向記者坦言，最近公司內(nèi)部都在開(kāi)緊急會(huì)議，商討如何應(yīng)對(duì)當(dāng)下的樓市變局。“我們也緊急咨詢(xún)了很多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，眾說(shuō)紛紜，但整體看法偏空。”

    不過(guò)，在易居中國(guó)執(zhí)行總裁、樓市專(zhuān)家丁祖昱看來(lái)，目前市場(chǎng)有些過(guò)于悲觀(guān)。他認(rèn)為，在當(dāng)下的樓市變局中，開(kāi)發(fā)商“謹(jǐn)慎很必要，悲觀(guān)沒(méi)必要”。“開(kāi)發(fā)商需要確?，F(xiàn)金流、確?？熘苻D(zhuǎn)、確保做主流。”

    購(gòu)房者擔(dān)心成高房?jī)r(jià)最后接棒者

    預(yù)期是一種很敏感的東西，樓市火爆時(shí)透露出來(lái)的是執(zhí)著，而一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，則會(huì)出現(xiàn)心理上的妥協(xié)。

    “好不容易做了決定，最近樓市的變化真是嚇?biāo)牢伊恕?rdquo;劉云告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，他和妻子從去年下半年開(kāi)始，在上海多個(gè)區(qū)域看了不少房子，但上海高房?jī)r(jià)讓他一直難以出手。

    在“閱房無(wú)數(shù)”、糾結(jié)良久之后，劉云終于做出決定，他選擇了上海外環(huán)外的一套房源，并交了數(shù)萬(wàn)元的意向金。“手里有些閑錢(qián)，沒(méi)什么投資渠道，最終還是決定購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。”劉云說(shuō)。

    對(duì)于杭州等地的降價(jià)聲，他在電話(huà)里不停地追問(wèn)記者：“真的會(huì)降價(jià)嗎？到底會(huì)降多少？我的房子離地鐵特別近，應(yīng)該還抗跌的吧？”

    因房子而揪心的大有人在。去年底剛在廣州購(gòu)買(mǎi)了一套房源的李小姐向記者坦言，“真擔(dān)心自己是高房?jī)r(jià)的最后接棒者。”

    “房款已付，木已成舟，對(duì)于房?jī)r(jià)跌不跌的問(wèn)題，只能聽(tīng)天由命了。”李小姐無(wú)奈地對(duì)記者表示。

    克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄分析稱(chēng)：“在一線(xiàn)城市，如果這個(gè)房子是熱銷(xiāo)的房子，那就不用慌，如果是一直賣(mài)不動(dòng)的項(xiàng)目，就確實(shí)不太妙。”薛建雄認(rèn)為，整體來(lái)看，現(xiàn)在大家確實(shí)有些過(guò)于悲觀(guān)了。

    面對(duì)部分城市房?jī)r(jià)的松動(dòng)與銀行“抽血”房地產(chǎn)的消息，多數(shù)還沒(méi)為高房?jī)r(jià)埋單的人士的態(tài)度則是“坐等降價(jià)”。

    當(dāng)然，也有“力挺”房?jī)r(jià)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年上半年仍是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。保利地產(chǎn)[廣東公司董事長(zhǎng)余英公開(kāi)表示：“2014年樓市預(yù)測(cè)是3月起飛，5~8月火爆。所以說(shuō)，2014年上半年是投資買(mǎi)房最佳時(shí)機(jī)。

    余英認(rèn)為，今年新拍的樓面地價(jià)基本和正在銷(xiāo)售的房?jī)r(jià)持平，這批“地王”上的房子最快年底才能入市，到時(shí)房?jī)r(jià)一定翻番；2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，這批貨現(xiàn)在上漲不多，預(yù)計(jì)下半年尾盤(pán)會(huì)上漲接軌2015年新房?jī)r(jià)格。

    易居中國(guó)董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻在其實(shí)名微博上稱(chēng)，“政策打壓房?jī)r(jià)了嗎？沒(méi)有。房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)了嗎？沒(méi)有。貸款停了嗎？那銀行怎么辦！地價(jià)下來(lái)了嗎？繼續(xù)堅(jiān)挺。一二月份為什么銷(xiāo)量不高？過(guò)節(jié)呀。為什么有些城市有項(xiàng)目打折促銷(xiāo)？房企年初先跑量求穩(wěn)和城市供求關(guān)系。基本面沒(méi)變，房?jī)r(jià)會(huì)大跌嗎？”

    房貸

    優(yōu)惠都去哪兒了

    隨著樓市“崩盤(pán)論”發(fā)酵，反應(yīng)最為迅速的資本市場(chǎng)瞬間“變臉”，此前就表現(xiàn)不好的地產(chǎn)股進(jìn)一步“淪陷”。

    上海師范大學(xué)商學(xué)院投資與保險(xiǎn)系副教授黃建中認(rèn)為，預(yù)期已經(jīng)開(kāi)始改變，2014年房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大拐點(diǎn)，最大的導(dǎo)火索是金融形勢(shì)發(fā)生了巨大的變化。利率市場(chǎng)化導(dǎo)致利率不斷飆升，造成市場(chǎng)流動(dòng)性緊張，“錢(qián)荒”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊是非常大的。

    “利率上升導(dǎo)致貸款緊縮，銀行從去年下半年開(kāi)始對(duì)個(gè)人按揭貸款進(jìn)行控制，房貸利率上升，放款周期拉長(zhǎng)，這也導(dǎo)致需求受到抑制且購(gòu)房者成本上升。”黃建中對(duì)本報(bào)記者表示，銀行開(kāi)始限制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸，這說(shuō)明銀行已經(jīng)越來(lái)越意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，這是一個(gè)很重要的信號(hào)，這種收緊還只是剛剛開(kāi)始，如果房?jī)r(jià)下跌，收緊的幅度會(huì)更大。

    國(guó)內(nèi)一家大型商業(yè)銀行上海分行的信貸經(jīng)理告訴記者，目前，該行針對(duì)首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率?？梢宰鳛閷?duì)比的是，去年3月份，這家銀行給優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的房貸利率是8.4折。

    上述信貸經(jīng)理表示，上半年流動(dòng)性確實(shí)很緊。今年開(kāi)年的銀行存款在降，這必然導(dǎo)致貸款緊縮?，F(xiàn)在存款結(jié)構(gòu)已經(jīng)理財(cái)化了，老百姓喜歡購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，但只有少部分表內(nèi)產(chǎn)品算存款，大部分理財(cái)產(chǎn)品都是不算存款的。還有就是余額寶這樣的產(chǎn)品也分流了大量銀行存款，另外，今年有不少投資者熱衷打新股，這都是在分流銀行的存款。

    “現(xiàn)在買(mǎi)房的購(gòu)房者很難貸到款，因?yàn)殚_(kāi)年放的都是去年下半年沒(méi)放上的，去年公積金頭寸也緊張，這導(dǎo)致商業(yè)銀行的貸款沒(méi)法跟進(jìn)。”該信貸經(jīng)理預(yù)計(jì)，房貸額度緊張的問(wèn)題會(huì)延續(xù)到3、4月份。“我們現(xiàn)在接單，但放款還要等一段時(shí)間，首套房是基準(zhǔn)利率，二套房利率再上浮10%。目前，一手房情況還好些，二手房貸更緊。”

    2月24日，一家知名房產(chǎn)機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)中國(guó)銀行(行情,問(wèn)診)、農(nóng)業(yè)銀行(行情,問(wèn)診)等上海6家大型商業(yè)銀行進(jìn)行調(diào)研后，除農(nóng)行首套房貸給出最高9.8折優(yōu)惠外，建設(shè)銀行(行情,問(wèn)診)、交通銀行(行情,問(wèn)診)等5家銀行的首套房貸皆執(zhí)行基準(zhǔn)利率。其中，中國(guó)銀行工作人員表示，放款時(shí)間則根據(jù)貸款金額和申請(qǐng)次序進(jìn)行綜合考慮。

    上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，樓盤(pán)降價(jià)、銀行收緊開(kāi)發(fā)貸、地產(chǎn)股暴跌，這些因素肯定會(huì)對(duì)未來(lái)的樓市預(yù)期產(chǎn)生影響。目前，部分銀行正在對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸做新一輪的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和對(duì)策擬定，這意味著整個(gè)行業(yè)正在為可能面臨的困難做準(zhǔn)備。

    開(kāi)發(fā)商

    一直在開(kāi)電話(huà)會(huì)議

    仍在“力挺”房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商大有人在，但不得不承認(rèn)的是，悲觀(guān)情緒也開(kāi)始在開(kāi)發(fā)商群體中蔓延。

    廣為流傳的是萬(wàn)科董事局主席王石“今年樓市非常不妙”的說(shuō)法。其實(shí)，早在去年9月，李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地資產(chǎn)時(shí)，王石就表示：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

    “我們公司內(nèi)部年初預(yù)測(cè)，2014年的樓市形勢(shì)肯定比2013年難，尤其下半年，可能會(huì)有不少樓盤(pán)降價(jià)。”一家中型房企內(nèi)部人士感慨，“沒(méi)想到年頭就來(lái)了這一曲。”

    “上周末一直在開(kāi)電話(huà)會(huì)議，機(jī)構(gòu)、投資者研討。”某上市房企董秘對(duì)本報(bào)記者稱(chēng)，上周五有關(guān)銀行停貸和杭州降價(jià)的消息傳出后，整個(gè)周末都在講這事。

    丁祖昱建議，在當(dāng)下的樓市變局中，開(kāi)發(fā)商“謹(jǐn)慎很必要、悲觀(guān)沒(méi)必要”。如何做到謹(jǐn)慎不悲觀(guān)，需要做到“三個(gè)確保”、“三個(gè)注意”、“三個(gè)不要”和“三個(gè)機(jī)會(huì)”。三個(gè)確保是“確保現(xiàn)金流、確?？熘苻D(zhuǎn)、確保做主流”；三個(gè)注意是“注意降價(jià)信號(hào)、注意去化信號(hào)、注意土地信號(hào)”；三個(gè)不要是“不要拿地王、不要高負(fù)債、不要拼指標(biāo)。”

    在丁祖昱看來(lái)，此次樓市變局，對(duì)于部分企業(yè)也是一種機(jī)會(huì)。首先是優(yōu)秀房企提高占有率的機(jī)會(huì)，其次是高成長(zhǎng)房企彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)，再次是大量挖人的機(jī)會(huì)。

    億翰智庫(kù)首席研究員陳嘯天則認(rèn)為，短期內(nèi)的眾多負(fù)面消息會(huì)降低三月份兩會(huì)期間出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的概率，對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，不見(jiàn)得是壞事。

    同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，在一二線(xiàn)城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊及市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)在3月“小陽(yáng)春”市場(chǎng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。

    張宏偉建議，在2014年“小陽(yáng)春”市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，根據(jù)政策層面階段性變化特征，一方面通過(guò)“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場(chǎng)拿地，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。在2014年2~3月這個(gè)年初開(kāi)始階段，樓市“小陽(yáng)春”仍需在“量”上做文章，堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。