沒那么簡(jiǎn)單！透過數(shù)據(jù)看2013房?jī)r(jià)三大真相

    曾經(jīng)十年調(diào)控，但房?jī)r(jià)上漲了十年。房?jī)r(jià)是人們心中永遠(yuǎn)繞不過去的坎。

    2013年2月20日，突擊出臺(tái)的“新國(guó)五條”，再次將房?jī)r(jià)推向風(fēng)口浪尖，各地隨之出臺(tái)的細(xì)則和房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)——保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定或房?jī)r(jià)增長(zhǎng)低于收入增長(zhǎng)水平，這樣的的含糊其辭，似乎也預(yù)示了2013年房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

    此后一年的時(shí)間里，各地的房?jī)r(jià)漲勢(shì)有目共睹，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交也再創(chuàng)新高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%；商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長(zhǎng)17.3%；商品房銷售額81428億元，同比增長(zhǎng)26.3%，投資和銷售數(shù)據(jù)均創(chuàng)造了歷史新高。

    不過，在總結(jié)2013年的房?jī)r(jià)時(shí)，政府部門及分析人士比較常用的一句總結(jié)是，“去年城市的房?jī)r(jià)分化趨勢(shì)明顯，一線城市房?jī)r(jià)上漲較快，二三線城市總體上漲平穩(wěn)，個(gè)別三四線城市出現(xiàn)了下跌”。房?jī)r(jià)的真相是這樣嗎？

    一線城市領(lǐng)漲明顯 京滬進(jìn)入3萬元時(shí)代

    根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)、易居房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)(以下簡(jiǎn)稱“中住288指數(shù)”)，以2013年12月的數(shù)據(jù)與至1月相比，全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)全年上漲8.89%；四個(gè)一線城市中，上海2013年一手房?jī)r(jià)格指數(shù)居首，年內(nèi)漲幅達(dá)21.41%，北京、廣州、深圳年內(nèi)的指數(shù)漲幅分別為18.37%、18.23%和11.41%。如果同比2012年12月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，上海和北京的房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅則分別達(dá)到了24.08%和20.50%，廣州也高達(dá)19.40%。一線城市房?jī)r(jià)的驚人漲勢(shì)，大大高于業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為的“一線城市住宅價(jià)格漲幅平均在15%左右”的判斷。

    二手房方面，中住288指數(shù)—二手房?jī)r(jià)格60指數(shù)顯示，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)2013全年漲幅為5.94%；在其監(jiān)測(cè)的全國(guó)60個(gè)城市中，除烏魯木齊“異軍突起”外，北京、廣州、上海領(lǐng)漲全國(guó)，年內(nèi)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅分別為16.33%、14.63%和12.62%。

    那么，在經(jīng)歷了這么高的漲幅后，一線城市的房?jī)r(jià)水平究竟如何呢？以2013年2月20日“新國(guó)五條”發(fā)布為起點(diǎn)，一年后的克而瑞房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，至2014年2月19日，北京、上海、廣州和深圳的新房均價(jià)分別為：33423元/平方米、32675元/平方米、19858元/平方米和25872元/平方米；二手房均價(jià)分別為：42626元/平方米、29189元/平方米、17099元/平方米和26548元/平方米。值得注意的是，京滬無論是新房還是二手房均價(jià)，幾乎全部進(jìn)入3萬元時(shí)代。

    數(shù)據(jù)還顯示，2013年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)排名前十的項(xiàng)目也已被京滬兩地“壟斷”。其中，上海的湯臣一品[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]當(dāng)仁不讓地成為豪宅榜首位，其成交均價(jià)超過16萬元/平方米，其它9個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)分別超過或接近10萬元/平方米，京滬的房?jī)r(jià)水平由此可管窺一斑。

    絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲明顯 三四線難言崩盤

    但房?jī)r(jià)上漲，并非是一線城市專美。通過對(duì)“中住288指數(shù)”的統(tǒng)計(jì)，以2013年12月的數(shù)據(jù)與至1月相比，全國(guó)288個(gè)地級(jí)以上城市的房?jī)r(jià)指數(shù)在年內(nèi)間出現(xiàn)4%以上幅度下降的僅17個(gè)城市，絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)上漲明顯。

    更令人意外的是，以漲幅的絕對(duì)值來看，一線城市并非是2013年房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。按照上面同樣的統(tǒng)計(jì)方法，2013年全國(guó)288個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)年內(nèi)漲幅位居前十的城市依次為：三門峽、白山、棗莊、張家口、滄州、濮陽、臨沂、鶴壁、荊門和南昌。其中，排行前四的城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)年內(nèi)漲幅均在30%以上。值得注意的是，排名前十的城市中除南昌外，幾乎是清一色的三四線城市。

    在17個(gè)房?jī)r(jià)明顯下跌城市中，此前以造城失敗甚至是“鬼城”著稱的鄂爾多斯、營(yíng)口、常州等均不在其中，領(lǐng)先跌幅榜的是令人意外的三個(gè)城市——三明、宿州和珠海，年內(nèi)跌幅分別為-11.13%、-10.79%和-10.18%。此外，除昆明和溫州外，其余城市均為三四線城市。這一方面說明，三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)相對(duì)突出，但另一方面，下跌城市的數(shù)量有限以及全國(guó)平均8.89%的漲幅還是說明，2013年的房?jī)r(jià)仍處于上漲通道之中，有關(guān)房?jī)r(jià)目標(biāo)的調(diào)控基本落空。

    地價(jià)持續(xù)發(fā)力 房?jī)r(jià)回落空間難覓

    談及房?jī)r(jià)的高漲，作為房?jī)r(jià)真相重要組成部分的地價(jià)水平不能忽視。某龍頭房企的負(fù)責(zé)人告訴中房網(wǎng)記者，“土地市場(chǎng)不僅直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)，同時(shí)還是房?jī)r(jià)成本的重要組成部分，某些標(biāo)志性地塊或者是地王的價(jià)格還直接決定了房?jī)r(jià)預(yù)期的高低。”以2013年融創(chuàng)拿下的北京農(nóng)展館地塊為例，其創(chuàng)下的樓面地價(jià)7.3萬元/平方米的全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄，不僅使得未來其項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期被推高至15萬元/平方米左右，也使得周邊二手房?jī)r(jià)格水漲船高，更給了高端項(xiàng)目在房?jī)r(jià)上一個(gè)追趕的“標(biāo)桿”。

    國(guó)土資源部發(fā)布的2013年國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)土地出讓收入總金額達(dá)4.1萬億元，刷新了2011年土地出讓金收入3.15萬億元的歷史高位。同時(shí)據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，位居2013年全國(guó)土地出讓金額前4位的城市，土地出讓金門檻已經(jīng)提升至1200億元。上海、北京位居前兩位，其當(dāng)年土地出讓出入分別為2242億元和1822億元。

    去年土地市場(chǎng)的火熱，的確在一定程度上緩解了住宅用地的供應(yīng)壓力。但必須要看的是，土地出讓金創(chuàng)了記錄的同時(shí)，地價(jià)也在高漲，土地出讓面積增長(zhǎng)有限。同時(shí)，各地這幾年都加大了保障房用地的供應(yīng)，實(shí)際的商品住宅用地供應(yīng)減少，未來有可能進(jìn)一步推高商品住宅的價(jià)格。

    以北京市為例。根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，2013年北京全年供應(yīng)的住宅用地可提供住宅總建筑規(guī)模約為2300萬平方米，其中保障房1300萬平方米，商品房1000萬平方米，商品房中還包含了227萬平方米的自住型商品房，保障房及自住型商品房占住宅總建筑規(guī)模的66%，“正常”的商品房只占34%。按照北京市2014的供地計(jì)劃，住宅用地供應(yīng)中，保障房占40%，自住商品房30%，正常商品房占比進(jìn)一步縮減至30%。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2013年土地市場(chǎng)的火爆情況預(yù)示著今年一二線城市的樓市醞釀著更大的漲幅，“按照正常的上市銷售，價(jià)格將比2013年的價(jià)格高很多。如果沒有更有力的調(diào)控舉措，或者貨幣正常更加寬松，那么2014年樓市甚至?xí)^去年那樣動(dòng)輒兩三成的漲幅。”

    房?jī)r(jià)要去哪兒？

    以北京、上海為代表的一線城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，具有較高水平的公共服務(wù)，提供了大量的就業(yè)與投資發(fā)展機(jī)會(huì)。這些因素對(duì)外來人口的吸引力不斷增強(qiáng)的同時(shí)，也對(duì)一線城市房?jī)r(jià)提供了潛在的需求支撐。但同時(shí)，讓我們不得不面對(duì)的是一線城市動(dòng)輒每平米2萬元、3萬元、4萬元、甚至10幾萬元的高房?jī)r(jià)。我們眼睜睜的看著收入增幅跑贏了CPI，卻漲不過那高高在上的房?jī)r(jià)。未來房?jī)r(jià)，何去何從？

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房?jī)r(jià)的角度來說，一線城市仍然會(huì)面臨“階段性”快速上漲的壓力，二線城市則在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象，三四線城市則會(huì)繼續(xù)“分化”，經(jīng)濟(jì)向好城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，不好的城市則有可能面臨房?jī)r(jià)停漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)。總體來看，2014年房?jī)r(jià)上漲仍是主旋律。

    不過，更多的業(yè)內(nèi)人士還是相信，房?jī)r(jià)會(huì)趨向平穩(wěn)。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛在接受中房網(wǎng)專訪時(shí)表示，無論此前十年通過“限購”、“限貸”、“限外”等方式抑制需求，還是去年新一屆政府通過加大土地供應(yīng)來增加商品房供應(yīng)，由于都屬于“單邊發(fā)力”，同樣收效甚微。他認(rèn)為，“針對(duì)需求端的簡(jiǎn)單打壓，無法解決供需失衡、房?jī)r(jià)高企等問題，同樣，在不能合理疏導(dǎo)需求的情況下，簡(jiǎn)單地加大供應(yīng)也無濟(jì)于事。”不過，他也強(qiáng)調(diào)，京滬等一線城市最近嚴(yán)控人口、劃定城市邊界等一些動(dòng)作，在建設(shè)保障房方面的新舉措，從供需雙邊著手，體現(xiàn)了十八屆三中全會(huì)后的調(diào)控新思路。胡志剛判斷，一線城市調(diào)控的轉(zhuǎn)型方式已經(jīng)初露端倪，供應(yīng)和需求兩端同時(shí)發(fā)力北京市場(chǎng)，未來北京市房?jī)r(jià)將趨向平穩(wěn)。

    從目前的市場(chǎng)認(rèn)知來看，“一線城市穩(wěn)中有升，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)陡升”，已是普遍共識(shí)。

    “我從來不悲觀的看待市場(chǎng)，但我也認(rèn)為2014年的市場(chǎng)沒有想象當(dāng)中那么好。” 易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱在預(yù)測(cè)今年年樓市時(shí)曾判斷，就房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量而言，2014年一二線城市的成交量將穩(wěn)中有跌，三四線城市則普遍看跌。從總量來看，2013年13億平方米的量級(jí)也許將成為階段性的天量，2014年下跌的可能遠(yuǎn)大于上升。至于房?jī)r(jià)，“除北京以外，上海、廣州、深圳的房?jī)r(jià)將穩(wěn)中略有升，而二線城市壓力早已凸顯，三四線城市目前也是調(diào)整的趨勢(shì)，面臨下行壓力。”