房產(chǎn)行業(yè)進入高位震蕩 銀行上調(diào)利率"趁火打劫"

    據(jù)統(tǒng)計2012年全國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)是89859家，其中152家房地產(chǎn)占比不到1%，但這152家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年收入占全國房地產(chǎn)企業(yè)收入的11.71%，利潤占比在19.48%。2014年房地產(chǎn)行業(yè)進入高位震蕩，在震蕩中市場向大企業(yè)集中的趨勢將進一步加強?！?/p>

    多家媒體報導(dǎo)，杭州房價出現(xiàn)下跌。杭州城北的德信北海公園項目，近期將6號樓的尾盤以15800元/平米的價格進行了促銷，比之前18000元/平米左右的價格大約下降了12%左右。該盤的降價對周邊的競爭項目形成了一定的壓力，天鴻香榭里、協(xié)安藍郡等樓盤也有降價促銷的舉動。

　　從過往經(jīng)驗來看，春節(jié)之后率先開盤項目的定價確實對3月份的小陽春樓市具有一定的領(lǐng)先風(fēng)向標(biāo)的意義。結(jié)合杭州樓市的高庫存、較弱的區(qū)域經(jīng)濟背景，未來幾個月杭州樓市走弱的概率確實較高。但是以德信的降價案例而言，市場同時忽略了以下的事實：其一、降價主要發(fā)生在地段偏遠、區(qū)域供應(yīng)集中的城郊結(jié)合部，而非全面；其二、降價之后去化較好，德信北海公園乃至周邊溫和定價的濱江萬家名城的去化率都達到了八成，顯示下檔具有一定的承接力；德信的降價具有急于回籠資金的意圖，該開發(fā)商在2月18日剛以17.5億的價格拍下一幅土地。

　　此外，有消息稱銀行開始收緊房地產(chǎn)貸款及上調(diào)利率，從中可以判斷銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險意識增強，應(yīng)該是大勢所趨。無論從2013年樓市的價量齊升、到土地市場的溢價率高啟，還是近期傳出一些信托計劃無法按期兌付，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取更加謹慎的態(tài)度是可以預(yù)期的；其二、房貸這塊，銀行仍然會對首套房貸予以支持，但基于貨幣市場利率上行、銀行資金成本上升的事實，按揭貸款利率與資金成本之間的差額越來越小，商業(yè)銀行有動力、也有必要上調(diào)房貸利率。

　　去年年底以來不少企業(yè)產(chǎn)生惜售的行為，銀行貸款收緊將打破企業(yè)先前的預(yù)期，2014年企業(yè)仍將會回到銷售走量的策略中，降價銷售會在部分中小企業(yè)中發(fā)生居多。另外從興業(yè)銀行方面得到的最新消息是對夾層融資等收緊，遠沒有對房地產(chǎn)貸款全面封殺。

　　不可否認，對于開發(fā)商而言，2014年的經(jīng)營環(huán)境將愈發(fā)嚴峻，可能是較為困難的一年，其情形有可能與2011年、2008年類似。主要的原因包括：第一、國內(nèi)外貨幣環(huán)境的緊縮。無論是國內(nèi)的控制增量、盤后存量的導(dǎo)向，還是美國的量化寬松退出，都會傳遞到房地產(chǎn)市場上來；第二、國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)走弱，對需求的影響不容忽視。實際上，這種影響已經(jīng)在三線及以下城市顯現(xiàn)出來，因為這些市場的外來人口較少，樓市對經(jīng)濟的反應(yīng)更加敏感；第三、從2011年四季度開始，這輪樓市的上行周期維持了兩年，需求和房價均有所透支，2014年進行一定層度的調(diào)整消化也符合樓市運行的規(guī)律。