樓市冰山驚現(xiàn)咔嚓聲：裂痕在三四線城市

    從杭州樓盤降價(jià)，到銀行收緊融資，再到王石(微博)等大佬的集體看淡，剛剛過去的幾天，輿論場上充斥著關(guān)于樓市“變天”的激辯。

    本周首個交易日，A股大幅走低，上證綜指失守2100點(diǎn)整數(shù)位，尾盤收報(bào)2076.69點(diǎn)，跌幅為1.75%。受利空消息影響，房地產(chǎn)板塊領(lǐng)跌，整體跌幅逾4%，多只個股跌停。

    市場反應(yīng)靈敏，媒體亦議論紛紛。海內(nèi)外媒體日前對銀行收緊房地產(chǎn)融資給予了大量關(guān)注，甚至有媒體在論及樓市時表示，“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。

    接受《第一財(cái)經(jīng)（微博)日報(bào)》采訪的多名業(yè)界人士表示，縱然樓市堅(jiān)冰已現(xiàn)裂痕，但“咔嚓一聲”并不意味著斷崖出現(xiàn)，對主要大城市仍然看漲，風(fēng)險(xiǎn)主要存在于三四線城市。

    樓市大分化

    國家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的70個大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為62個和48個，分別比去年12月份減少了3個和16個。

    環(huán)比下降的城市個數(shù)則分別為6個和13個，分別比去年12月份增加了4個和8個。

    與去年1月相比，同比上漲的城市個數(shù)相同，但同比漲幅回落。初步測算，1月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅分別比去年12月份回落0.7和0.4個百分點(diǎn)。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市同比漲幅比去年12月份均有所回落，分別回落1.8、1.0、1.5和2.1個百分點(diǎn)。

    從價(jià)格數(shù)據(jù)來看，環(huán)比下降的城市正在增多，除杭州外均為三線城市。

    “最近樓市確實(shí)‘變天’了，上周末接到許多機(jī)構(gòu)的電話會議邀請，大家都在關(guān)注這一塊。目前，業(yè)內(nèi)基本形成的一個共識是：三四線樓市很危險(xiǎn)，一線和部分熱點(diǎn)二線城市的樓市還是不錯的。”某上市房企董秘對記者表示。

    “樓盤降價(jià)、銀行收緊開發(fā)貸、地產(chǎn)股暴跌，這些因素肯定會對未來的樓市預(yù)期產(chǎn)生影響。”上海中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)宋會雍對記者表示，三四線的樓市是一定會出問題，“三四線出問題了，也會對一二線的開發(fā)商造成心理沖擊”。

    不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，即便在一二線大城市內(nèi)部，也將出現(xiàn)明顯的分化。

    中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對記者分析稱，去年是一二線城市與三四線城市分化明顯，現(xiàn)在一二線城市中也出現(xiàn)分化，如杭州這樣的二線核心城市項(xiàng)目價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，也預(yù)示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈。

    南方一家大型房地產(chǎn)公司老總告訴記者，未來結(jié)構(gòu)化將取代單邊上漲，買房子最好還是買在市中心和好的地段。在大城市，市區(qū)學(xué)位房和地鐵房最能抗跌。

    “因?yàn)榇蟪鞘械男枨螽吘箶[在那里，人口、收入、就業(yè)以及需要改善的地方都比較多，三四線城市畢竟在人口、城市容量及其他城市配套跟大城市還是有區(qū)別的。我們賣的是房子，但房子背后還是有很多其他因素，包括教育、醫(yī)療、就業(yè)、交通的便利等，其他服務(wù)的配套能力等。”時代地產(chǎn)董事長岑釗雄告訴本報(bào)。

    危險(xiǎn)的信號

    多重利空迅速傳導(dǎo)到昨日的資本市場，導(dǎo)致在上海和香港上市的地產(chǎn)開發(fā)商及其他類股下跌。截至收盤，萬科A(000002.SZ)下跌6.56%、萬通地產(chǎn)(600246.SH)下跌3.58%、金地集團(tuán)(600383.SH)下跌7.66%、恒大地產(chǎn)(03333.HK)下跌4.97%、綠城中國(03900.HK)下跌9.26%、碧桂園(02007.HK)下跌8.29%、世貿(mào)房地產(chǎn)(00813.HK)下跌7.66%。

    處在樓市風(fēng)暴眼的業(yè)界大佬，對房地產(chǎn)的走勢也不同以往。如萬科董事局主席王石就在微博上提醒業(yè)界：“這是一個信號，小心了！”他還用“非常不妙”來表達(dá)對今年樓市的擔(dān)憂。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)(微博)也表示，自己做了十幾年的房地產(chǎn)報(bào)告，今年首次用了“風(fēng)險(xiǎn)”兩字來警示同行，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險(xiǎn)。”

    深圳萬澤地產(chǎn)董事長林偉光對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》說，今年不可能再像2013年那樣繼續(xù)瘋漲下去，現(xiàn)在樓價(jià)已經(jīng)到達(dá)高峰，“持續(xù)這么漲肯定是有問題的，商品不可能脫離它真正的使用價(jià)值，老百姓的承受能力也無法承受。”

    佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成此前也表示，“今年的房價(jià)走勢，在我個人看來沒有以前那么好”，對三四線城市持不樂觀態(tài)度。

    而在宏觀層面，上海師范大學(xué)商學(xué)院投資與保險(xiǎn)系副教授黃建中分析稱，2014年房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)大拐點(diǎn)，最大的導(dǎo)火索是金融形勢發(fā)生了巨大的變化。

    “利率市場化導(dǎo)致利率不斷飆升，市場流動性緊張對房地產(chǎn)市場的沖擊非常大。”黃建中表示，最近銀行開始限制對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸，說明已經(jīng)越來越意識到行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，再加上國家整頓影子銀行，接下來和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的信托可能會出現(xiàn)“兌付難”的問題。

    堅(jiān)挺的理由

    不過，即便已經(jīng)傳出諸多危險(xiǎn)信號，但支撐樓市的因素仍顯而易見。正如任志強(qiáng)日前所言，鼓吹房價(jià)大跌是危言聳聽，跌的是增幅不是房價(jià)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉表示，針對近期類似杭州這樣的個別樓盤高調(diào)降溫，主要是個別因素在起作用，“降價(jià)情緒”暫時難以撼動整個市場。深圳某大型上市房企營銷負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，近期杭州等地部分樓盤降價(jià)尚屬個案，但并不排除資金壓力較大的開發(fā)商加入降價(jià)行列。

    廈門市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華對記者表示：“企業(yè)要回籠資金，一般都是在年底，而不是在年初，因此這只是個案，可能有其自身的其他特殊原因，不足以說明杭州的整體情況。”

    李友華告訴記者，房價(jià)出現(xiàn)松動的城市，主要原因是庫存比較高。尤其是一些供應(yīng)偏少、庫存偏少的城市，房價(jià)上漲的沖動仍然存在。例如這兩年在二線城市中上漲最快的廈門，上漲的一大因素就是住宅土地供應(yīng)偏少，而市場需求又很大。

    同樣需要考察的情況是地價(jià)。本月21日，廣州廣鋼新城首批共五宗地塊，成交總價(jià)達(dá)到155億，同樣的“地王潮”也在北京、上海、廈門等城市延續(xù)。保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英就此預(yù)計(jì)稱，今年新拍地的樓面地價(jià)基本和正在銷售的房價(jià)持平，這批“地王”上的房子最快年底才能入市，到時房價(jià)一定會翻番。

    而從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，樓市上漲仍然是主流，因?yàn)?0個大中城市中，也只有6個城市環(huán)比出現(xiàn)下降，同比更是只有溫州出現(xiàn)下降。像北上廣深這樣的一線城市以及像廈門、南京等核心二線城市的同比漲幅仍然很大。

    一邊是杭州、常州樓市降價(jià)以及對銀行收緊融資的擔(dān)憂，一邊則是一線城市仍在持續(xù)的“地王潮”帶來的樓市上漲預(yù)期。目前的樓市陷入了空前的迷茫，許多購房者因此相當(dāng)糾結(jié)。

    張大偉提醒道，1、2月為傳統(tǒng)成交淡季，不足以說明整體的情況。3月份才是一個完整的月份，屆時全國“兩會”召開，將給全年樓市政策“定調(diào)”。因此，3月樓市將成為全年風(fēng)向標(biāo)。