評(píng)論：應(yīng)回歸土地出讓金基本功能

    表面看來(lái)，各地一度“隱退”的“天價(jià)”樓盤(pán)“重出江湖”，根本原因是土地出讓金不斷刷新、地王頻出，這一切似乎源于地方政府以地生財(cái)?shù)馁u地沖動(dòng)，加深了人們對(duì)“土地財(cái)政”的判斷?？杀鶅鋈叻且蝗罩?，土地財(cái)政的形成和積累，地方政府固然難辭其咎，但更與近年來(lái)土地出讓金分配范圍的不斷擴(kuò)張不無(wú)干系。

    土地管理法規(guī)定，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)必須“專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)”;而存量的建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓金主要“用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)”。然而，近年來(lái)出臺(tái)的多項(xiàng)政策，均要求從土地出讓金中提取一定比例的公共建設(shè)資金。如2004年國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、國(guó)土資源部規(guī)定，從土地出讓金中提取不低于15%用于農(nóng)業(yè)土地;2009年，發(fā)改委、財(cái)政部等部門規(guī)定，提取土地出讓凈收益的10%用于城市廉租住房保障資金;2011年，財(cái)政部、水利部規(guī)定，提取土地出讓收入的10%用于農(nóng)田水利建設(shè);2011年，財(cái)政部、教育部規(guī)定，必須提取土地出讓金的10%用于教育資金。土地出讓后的收益，國(guó)家層面就共計(jì)提取了45%。

    此外，地方層面對(duì)土地出讓金還要計(jì)提各類資金。如國(guó)有土地收益基金(南京的提取比例是土地出讓總成交價(jià)款的5%)、被征地農(nóng)民保障資金、生態(tài)建設(shè)補(bǔ)償資金、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)，包括出讓土地需要支付的土地勘測(cè)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公告費(fèi)、場(chǎng)地租金、招拍掛代理費(fèi)和評(píng)標(biāo)費(fèi)用等等。

    土地出讓金分配范圍的不斷擴(kuò)張，不僅使土地出讓金“主要用于城市基礎(chǔ)建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)”的基本功能歸于落空，更導(dǎo)致房?jī)r(jià)調(diào)控陷入一個(gè)悖論:一方面，中央政府實(shí)施了多輪抑制房地產(chǎn)“泡沫”，收縮房地產(chǎn)信貸等宏觀調(diào)控政策，防控地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴;另一方面，中央和地方各級(jí)政府又“雁過(guò)拔毛”式地在土地出讓金中計(jì)提各項(xiàng)資金，客觀上反而推進(jìn)了土地財(cái)政。土地財(cái)政不得不陷入一個(gè)怪圈:地方政府出讓土地——各級(jí)政府分別提取多項(xiàng)建設(shè)資金——土地財(cái)政壓力越來(lái)越大——地方政府想方設(shè)法增加土地出讓金——地王頻現(xiàn)——各級(jí)政府計(jì)提更多項(xiàng)建設(shè)資金——地價(jià)越來(lái)越高。數(shù)據(jù)顯示，10年前地價(jià)在整個(gè)房?jī)r(jià)中大概只占20%，近幾年則上升到60%甚至更高。

    破解土地財(cái)政依賴，真正有效調(diào)控房?jī)r(jià)，關(guān)鍵應(yīng)通過(guò)源頭治理，實(shí)現(xiàn)土地出讓金功能的準(zhǔn)確回歸。建議清理并規(guī)范土地出讓中的各種規(guī)費(fèi)，抑制地價(jià)過(guò)快上漲。同時(shí)，進(jìn)一步推進(jìn)財(cái)稅體制改革和預(yù)算監(jiān)督，將土地出讓金收支納入財(cái)政預(yù)算范疇，規(guī)范土地出讓后計(jì)提各項(xiàng)資金的項(xiàng)目和比例，加強(qiáng)對(duì)土地出讓金分配和使用的監(jiān)督力度，確保土地財(cái)政取之于民，用之于民。