上半年北京二手房成交破10萬套 超過07年總量

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示：2009年上半年全市二手房住宅網(wǎng)簽總量突破10萬套大關(guān)，達(dá)到了101164套。剔除網(wǎng)簽與過戶間可能存在的時(shí)差，我愛我家市場研究中心估算，今年1-6月份北京二手房市場的實(shí)際過戶總量為83037套，這一數(shù)字已超越了2005、2006、2008年全年的過戶成交水平，其中2005年是70180套，2006年76469套，2008年69166套。尤其是今年的3、4、6月份，接連刷新了北京二手房單月成交的最高紀(jì)錄。

　　與新房成交比例差距減少

　　從一、二手房的對(duì)比數(shù)據(jù)分析，前半年二手房市場的快速回暖使得其在整個(gè)房地產(chǎn)市場中的優(yōu)勢地位愈加明顯，其與一手房成交比例間的差距也由去年的1：1.22改寫為1.16：1。此外，我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明：2009年1-6月份北京二手房市場的整體交易均價(jià)為12055元/平方米，與去年同期相比表現(xiàn)為較明顯的下降走勢，跌幅達(dá)5.12%；不過，較之于2008年下半年而言，目前的交易水平已高出了3.92%。按季度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，第一季度二手房交易均價(jià)為11139元/平方米，同比去年同期，其仍表現(xiàn)為10.52%的較大跌幅；但是，第二季度的交易均價(jià)則明顯攀升至12737元/平方米，相比第一季度，其漲幅高達(dá)14.35%。

　　進(jìn)入2009年以來，二手商品房的交易比例迅猛攀升。一方面得益于多項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的疊加效應(yīng)，尤其是涉及普通商品住房營業(yè)稅年限及稅費(fèi)調(diào)整的措施對(duì)于購房者起到了立竿見影的激勵(lì)作用，購房成本的減少加之符合免稅條件的二手商品房數(shù)量的激增均為其成交量的上行奠定了基礎(chǔ)；另一方面，歷經(jīng)前幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，全市新建商品房小區(qū)數(shù)量猛增，而相當(dāng)一部分優(yōu)質(zhì)房源得以通過投資或投機(jī)客群的交易流轉(zhuǎn)進(jìn)入二手房市場，由此極大提升了二手商品房在市場中的競爭能力，伴隨著客戶青睞程度的增加，其逐步實(shí)現(xiàn)了由市場交易的配角向主角的轉(zhuǎn)變。

　　房價(jià)面臨再次回落的可能

　　麥田房產(chǎn)總經(jīng)理肖基昌指出，目前剛性自住需求的漸趨透支和改善型需求的相對(duì)滯后等原因?qū)⒖赡軐?dǎo)致市場處于供求失衡的窘境。而價(jià)格的非理性追漲局面更有可能引發(fā)觀望情緒的再次抬頭，由此使得未來一段時(shí)間內(nèi)整個(gè)二手房市場沖高回落的下行壓力隨之大增。

　　我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，前半年剛性自住需求的集中釋放所帶來的后續(xù)需求不足，加之部分業(yè)主的盲目提價(jià)所導(dǎo)致的觀望情緒回潮等不利影響將迫使房價(jià)面臨再次回落的可能，量價(jià)齊降或許將成為后半年尤其是第四季度二手房市場的主旋律。除此之外，從政策支撐層面來看，以營業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底，其未來動(dòng)向的不確定性也給二手房市場平添了諸多變數(shù)；不僅如此，若后半年市場的整體表現(xiàn)受制于需求不足以及房價(jià)上漲等利空因素，前期基于穩(wěn)定市場促進(jìn)房源交易良性發(fā)展而出臺(tái)的相關(guān)政策則將面臨由于成交乏力所帶來的“失效”境地；另一方面，二手房市場的持續(xù)性不僅有賴于剛性自住需求者的支持，更依托于改善型需求客群的進(jìn)場，因此有針對(duì)性地出臺(tái)相關(guān)稅費(fèi)及貸款等優(yōu)惠政策將有助于此部分人群交易意愿的快速釋放，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)二手房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。