房地產投資高增長恐難以為繼

    近期“空城”、“公務員賣房”等消息的不斷傳出，揭示出一個現(xiàn)實：三四線城市房地產投資已近飽和。隨著大型房企向市場容量有限的一二線城市回歸，房地產市場正從高速增長階段邁向平穩(wěn)發(fā)展時期。在著力調結構、經濟增速放緩背景下，房地產投資高增長恐難以為繼?！》康禺a投資包括房屋建設工程、土地開發(fā)工程投資，以及公益性建筑、土地購置費投資等，其增速被看作是市場信心風向標。當房地產投資維持高增速時，往往意味著業(yè)界對市場信心飽滿，后期市場供應能得到保證。反之，當房地產投資增速較低，或維持負增長時，則意味著市場信心相對低迷，后市供應可能面臨不足的風險。

　　自2007年有統(tǒng)計以來的7年間，我國房地產投資經歷兩個遞減周期：從2007年到2009年，房地產投資增速從30.2%逐步降至16.1%，降幅接近50%；從2010年至2012年，上述增速則從33.2%降至16.2%，降幅同樣接近一半。2013年，全國房地產投資增速回升到19.8%的水平，但與30%的高點相差甚遠。

　　房地產投資增速變化受多重因素綜合影響，但有兩個因素最為關鍵。一是宏觀經濟形勢，在上述兩個“三年周期”中，房地產投資增速變化與GDP增速變化趨勢相一致；二是房地產政策環(huán)境，重大調控政策出臺，不僅會影響銷售，也會影響投資熱情。2013年，雖然GDP增速繼續(xù)下滑，但市場化調控思路確立為市場帶來信心，也使房地產投資增速有所回升。

　　不過，在經濟結構調整、經濟增速放緩過程中，房地產投資恐難一枝獨秀。一方面，不少三四線城市被曝出“空城”現(xiàn)象，凸顯了這些區(qū)域房地產投資飽和的局面；另一方面，十八屆三中全會提出“嚴格控制特大城市人口規(guī)模”的思路，決定了一二線城市的市場空間也較有限。

　　綜合看，房地產市場“黃金十年”面臨終結的說法并非空穴來風。在這種背景下，指望房地產投資回到30%高增速時代，恐是癡人說夢。

　　當然，種種因素也決定了房地產投資增速并不會迅速降至冰點，而是維持在相對穩(wěn)定的中間水平。其一是隨著去年市場熱銷以及融資環(huán)境寬松，當前房地產企業(yè)資金狀況處于游刃有余的充裕狀態(tài)。二是土地價格提高助推房地產投資總成本。三是在住宅業(yè)態(tài)之外，房地產企業(yè)正加大商業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產等其他業(yè)態(tài)投資比重。

　　作為固定資產投資重要組成部分，房地產投資高增速時代很可能就此終結。房地產因素弱化，恰恰可打破地方發(fā)展過度依賴“房地產經濟”的窠臼，對經濟結構調整起到有效的倒逼作用。這很可能是個充滿陣痛的過程，但對于處在轉變經濟增長方式階段的中國來說，絕不是壞消息。