開(kāi)發(fā)商大打"防通脹"牌 真假通脹預(yù)期誰(shuí)在忽悠?

“在市場(chǎng)火熱的同時(shí),事實(shí)上銀行的信貸已經(jīng)有收緊的趨勢(shì)了。”中原地產(chǎn)龍崗區(qū)域總監(jiān)謝建奎近日向記者反映說(shuō)。

　　信貸監(jiān)管機(jī)構(gòu)的行動(dòng)也證實(shí)了業(yè)界的感受。上月初,銀監(jiān)會(huì)就加強(qiáng)信貸管理再度發(fā)出通知后,中旬,又派出了專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研隊(duì),就信貸資金入市問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研。央行相關(guān)人士透露,待二季度信貸數(shù)據(jù)和GDP數(shù)據(jù)出來(lái)后,央行將會(huì)及時(shí)討論下半年貨幣和信貸政策工作思路。

　　過(guò)剩的流動(dòng)性已成為深圳房?jī)r(jià)的“助推器”。深圳市國(guó)土部門(mén)日前發(fā)布的1-5月分析報(bào)告顯示,前5月房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高,5月份達(dá)到12550元/平方米,交易量達(dá)到2007年高峰水平。剛剛過(guò)去的6月份,房?jī)r(jià)達(dá)到14908元/平方米。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn),越來(lái)越多的人出于通脹預(yù)期擔(dān)憂貨幣貶值而買(mǎi)房。但是,是否通脹真會(huì)很快到來(lái)?業(yè)界爭(zhēng)議不休。而一個(gè)明顯的事實(shí)是,深圳開(kāi)發(fā)商們?cè)缫褜?ldquo;防通脹”作為營(yíng)銷(xiāo)“利器”鼓動(dòng)市民購(gòu)房了。

　　4個(gè)月深圳房?jī)r(jià)暴漲四成

　　深圳樓市的快速回暖,主要是過(guò)剩流動(dòng)性的推動(dòng),多名業(yè)內(nèi)專(zhuān)家受訪對(duì)此點(diǎn)已達(dá)成共識(shí)。

　　官方的最新數(shù)據(jù)表明,隨著交易量的大幅攀升,房?jī)r(jià)也隨之暴漲,部分區(qū)域達(dá)到了2007年時(shí)候的高峰水平。

　　2009年1月—5月深圳新建商品房銷(xiāo)售面積329.57萬(wàn)平方米,同比增加140.31%。其中,商品住宅銷(xiāo)售面積313.38萬(wàn)平方米,同比增加153.16%；辦公樓銷(xiāo)售面積3.54萬(wàn)平方米,同比增加156.06%；商業(yè)用房銷(xiāo)售面積5.97萬(wàn)平方米,同比下降44.94%。

　　今年1、2、3、4、5月份商品住宅分別成交52.23、36.49、69.48、79.24、75.94萬(wàn)平方米,較去年同期分別增加96.87%、466.41%、266.26%、137.47%、97.35%。

　　價(jià)格方面,2009年前5個(gè)月,深圳市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅分別為-16.5%、-16.3%、-12.2%、-8.8%和-6.9%。

　　按照深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì),2009年1至5月,各月住宅均價(jià)分別為每平方米11459元、10770元、10971元、12203元和12550元,與去年同期相比,漲幅分別為-24%、-34%、-19%、2%和14%。其中,5月均價(jià)環(huán)比4月上漲2.84%。

　　6月份深圳共成交一手住宅6982套,成交均價(jià)達(dá)到14908元/平方米。這一價(jià)格,相比2月份,短短4個(gè)月已暴漲近四成。

　　事實(shí)上,6月份4個(gè)周,深圳房?jī)r(jià)呈現(xiàn)前升后連跌的趨勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的周報(bào)數(shù)據(jù)顯示,上周(6.22-6.28)深圳商品住宅成交均價(jià)為13658元/平方米,環(huán)比下降7.81%。“這是6月份以來(lái)深圳房?jī)r(jià)連續(xù)三周下跌了。”該院房產(chǎn)分析師楊奕表示。在6月份第一周,成交均價(jià)曾猛漲3000多元/平方米。

　　深圳樓市的快速回暖,主要是過(guò)剩流動(dòng)性的推動(dòng),多名業(yè)內(nèi)專(zhuān)家受訪對(duì)此點(diǎn)已達(dá)成共識(shí)。不過(guò),深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒預(yù)計(jì),為了防范充裕的市場(chǎng)流動(dòng)性可能產(chǎn)生的新一輪土地、房產(chǎn)泡沫,未來(lái)市場(chǎng)資金供應(yīng)有可能收緊,打擊投機(jī)炒作的力度可能會(huì)加大。這對(duì)于抑制未來(lái)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)過(guò)快上漲和規(guī)范市場(chǎng)秩序具有積極意義。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降兩成

　　由于慣性、時(shí)滯的影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工同比仍舊在下降,但降幅大大收窄。

　　雖然開(kāi)發(fā)商在以“防通脹”為由鼓勵(lì)大家買(mǎi)房,但其自身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎不太看好。

　　上述官方的報(bào)告就顯示,1月—5月,深圳市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資145.53億元,同比下降9.8%(其中,住宅投資97.54億元,同比下降18.8%)。商品房施工面積2726.11萬(wàn)平方米,同比增加0.5%(其中,住宅施工面積1814.72萬(wàn)平方米,同比下降4.4%)；商品房竣工面積149.72萬(wàn)平方米,同比增加2.3%；商品房新開(kāi)工面積200.41萬(wàn)平方米,同比下降45.6%；商品房空置面積176.36萬(wàn)平方米,同比增加8%。

　　王鋒在對(duì)報(bào)告解析時(shí)說(shuō),但由于近期市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)旺盛和價(jià)格出現(xiàn)上漲的趨勢(shì),加上國(guó)家下調(diào)普通商品房建設(shè)項(xiàng)目投資資本金的比例、證券市場(chǎng)“IPO”重啟、深圳市積極調(diào)整土地出讓底價(jià)和機(jī)制等政策的激勵(lì),5月開(kāi)發(fā)商增加投資和市場(chǎng)供應(yīng)的積極性在迅速上升。具體來(lái)看,由于慣性、時(shí)滯的影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工同比仍舊在下降,但降幅大大收窄；商品房和住宅竣工面積環(huán)比都出現(xiàn)了較大幅度的上漲,分別達(dá)到1083.28%和524.93%；從1—5月住房成交量看,一、二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)了2007年同期銷(xiāo)售的水平。上述反映市場(chǎng)投資、供應(yīng)的基本指標(biāo)表明,之前開(kāi)發(fā)與供應(yīng)不足的局面在4月份改善的基礎(chǔ)上,在5月份得到了扭轉(zhuǎn)。

　　為了保增長(zhǎng),促投資,深圳市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)許勤6月26日在市政協(xié)四屆十九次常委會(huì)會(huì)上表示,仍要采取措施加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。不過(guò),深圳的地產(chǎn)商并沒(méi)有政府期望的那樣有熱情。從記者采訪考察的近期深圳土地出讓情況來(lái)看,盡管都成功出讓,但是基本都是定向出讓,并沒(méi)有吸引許多主流地產(chǎn)商的參與。

　　深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的阻礙還來(lái)自于政府各職能部門(mén)辦事效率的遲滯。記者從深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)了解到,調(diào)查了解各開(kāi)發(fā)延緩項(xiàng)目的情況是該協(xié)會(huì)今年工作的重中之重,把情況摸清楚后,協(xié)會(huì)反饋到深圳市發(fā)改局,發(fā)改局協(xié)調(diào)解決不了的,再提交市委市政府會(huì)議討論。

　　通脹是“美麗的謊言”?

　　從總的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看,現(xiàn)在還處在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的邊緣,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)深度調(diào)整的可能性很大。

　　毋庸質(zhì)疑,深圳房?jī)r(jià)的暴漲,甚至超過(guò)2007年的水平,資產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn),這個(gè)泡沫有正被吹得越來(lái)越大的趨勢(shì)。

　　“很多有實(shí)力的買(mǎi)家實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)投資受挫后,無(wú)處投資,為尋求資產(chǎn)保值,就轉(zhuǎn)到了深圳樓市。”世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)肖小平介紹。通脹已成為深圳地產(chǎn)商的一個(gè)信仰,種種漲價(jià)行為都是沖著通脹而來(lái)。

　　不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和銀行人士已公開(kāi)承認(rèn),今年上半年信貸投資規(guī)模暴增,確有一部分流入到了樓市,部分企業(yè)或個(gè)人獲得銀行實(shí)業(yè)貸款后,就把錢(qián)轉(zhuǎn)投購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn),以圖保值增值。

　　然而,目前中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)從信貸規(guī)模來(lái)看出現(xiàn)了通脹預(yù)期,而從CPI數(shù)據(jù)來(lái)看則有可能出現(xiàn)通縮,至少二者目前還在背道而馳。

　　數(shù)據(jù)顯示,1到6月全國(guó)新增貸款會(huì)突破6萬(wàn)億,全年新增信貸規(guī)模也不斷突破預(yù)期,或超過(guò)過(guò)去兩年的同期信貸規(guī)模。二季度以來(lái),新增貸款增速放緩,但仍處高位,4、5月貸款分別投放5918億元和6645億元,6月份預(yù)計(jì)達(dá)到1.2萬(wàn)億。另一方面,中國(guó)CPI自2月同比下降1.6%,六年來(lái)首度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),緊接著3月CPI比下降1.2%,4月CPI同比下降1.5%,5月CPI同比下降1.4%。

　　通脹或許只是一個(gè)“美麗的謊言”。地產(chǎn)專(zhuān)家馬躍成認(rèn)為,信貸投放已大大超過(guò)了計(jì)劃,其后的幾個(gè)月減少貸款規(guī)模的可能性很大。同時(shí),通貨膨脹會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生危害,國(guó)家政策制定者不會(huì)這么茫然,更不會(huì)任由通貨膨脹自由發(fā)展。從總的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看,現(xiàn)在還處在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的邊緣,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)深度調(diào)整的可能性很大。

　　調(diào)控猜想

　　如果深圳房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高,與老百姓的購(gòu)房能力太過(guò)偏離的話,政府會(huì)以此舉來(lái)實(shí)施調(diào)控,開(kāi)征物業(yè)稅能有效遏制炒房投機(jī)者。

　　信貸資金流入樓市股市等非實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)引起銀行系統(tǒng)的重視。調(diào)研和可能性的調(diào)控正在進(jìn)行。

　　6月上旬,銀監(jiān)會(huì)向各政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行緊急下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》,緊急要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制貸款流向,保證貸款發(fā)放進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求,防止信貸資金違規(guī)流入資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)?？梢?jiàn),銀行已經(jīng)意識(shí)到了大量信貸資金的增長(zhǎng)中有一部分在金融體系外自我循環(huán),形成泡沫資產(chǎn)。央行近日發(fā)表《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2009)》也表示,加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng),積極開(kāi)展壓力測(cè)試,動(dòng)態(tài)評(píng)估房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)分析人士表示,貨幣政策可能會(huì)在今年底開(kāi)始緊縮,控制信貸增長(zhǎng)速度。

　　具體到深圳而言,正如中原地產(chǎn)龍崗區(qū)域總監(jiān)謝建奎所述,隨著房?jī)r(jià)的暴漲,為了控制風(fēng)險(xiǎn),事實(shí)上銀行的信貸已經(jīng)有收緊的趨勢(shì)。一家銀行信貸部門(mén)內(nèi)部人士向記者表示,如今深圳房?jī)r(jià)達(dá)到甚至超過(guò)07年瘋狂時(shí)期水平,已有潛在風(fēng)險(xiǎn)。信貸在二季度沖量之后,三季度伊始,規(guī)模應(yīng)該會(huì)有所控制。

　　近期,深圳明確表示要研究開(kāi)征物業(yè)稅,也引發(fā)業(yè)界猜想。本周,深圳綜改實(shí)施方案獲得市委市政府通過(guò),在改革突破計(jì)劃中,《方案》提出簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制,探索開(kāi)征物業(yè)稅,合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。制定物業(yè)稅稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),建立物業(yè)稅稅基評(píng)估系統(tǒng)。“這表明如果深圳房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高,與老百姓的購(gòu)房能力太過(guò)偏離的話,政府會(huì)以此舉來(lái)實(shí)施調(diào)控,開(kāi)征物業(yè)稅能有效遏制炒房投機(jī)者。”知名地產(chǎn)評(píng)論人士風(fēng)語(yǔ)說(shuō)。