新國五條尷尬周年考 長效機制將成調(diào)控新方向

    一年前，也就是2013年的2月20日，我國為加強國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控，推出了以遏制需求為核心的“新國五條”。不知不覺間，中國樓市又走過了一年記得，在房價穩(wěn)步上漲的2012年年末，北京房市曾被媒體熱議的那段“恐慌性購房熱”。正是在這一背景下，2013年年初，較之前限購、限價、限貸力度更大的“新國五條”出臺，不久，各地方版“新國五條”的細則也隨后公布。

　　然而，2013年全年，除了少數(shù)如溫州、?？凇⒘某堑榷?、三線城市之外，房價仍然在京滬等一線城市的帶動下普漲，四大一線城市住宅價格漲幅均超20%。這一年的樓市調(diào)控效果如何？房價控制目標是否實現(xiàn)？地方政府問責制是否落實？樓市調(diào)理思路又該走向何方？在“新國五條”出臺一周年之時，不少業(yè)內(nèi)人士已敏感地觀察到，“新國五條”中濃墨重彩的房價調(diào)控目標等行政調(diào)控手段已開始逐漸淡出，取而代之的是增加市場供應(yīng)、激活市場需求、房地產(chǎn)稅費改革等一系列市場化長效機制的建立。這或是未來樓市調(diào)控的新方向。

　　調(diào)控效果：漲勢穩(wěn)健漲幅收窄

　　縱觀2013年全年樓市，從國家統(tǒng)計局“70大中城市新建住宅房價指數(shù)”可以看出，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市僅1個，上漲的城市有69個，各類型城市房價基本還是在漲，但不同類型的城市出現(xiàn)了越來越大的分化。首先，一線城市上漲勢頭仍然強勁，同比漲幅均超過20%。其次，二線城市的房價漲幅雖略緩，但依然漲勢“穩(wěn)健”，成都和重慶全年的累積漲幅都逼近10%。而三、四線城市的房價出現(xiàn)基本“穩(wěn)定”走勢，比如唐山全年的累積漲幅僅1.5%，甚至低于CPI漲幅。值得關(guān)注的是，溫州在全國大中城市中是一個另類，其房價下行趨勢非常明顯。

　　從一年來的調(diào)控效果看，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]認為，雖然一年來大多數(shù)城市房價仍在上漲，但漲幅在收窄。70個大中城市房價同比漲幅在去年12月見頂，環(huán)比漲幅也已在去年3月見頂；成交量也在“新國五條”出臺后的4-8月進入下行通道。“這些都是調(diào)控效果，客觀地講，如果沒有‘新國五條’，樓市降溫不會這么快。”楊紅旭表示。

　　而“新國五條”中關(guān)于房價調(diào)控目標、問責制等看似嚴厲的調(diào)控行政手段，最終還是高高舉起、輕輕落下。“新建商品住房價格增幅低于城市居民人均可支配收入實際增幅”成為大多數(shù)城市房價控制目標的模糊表述，允許房價漲，但讓其上漲幅度和收入上漲幅度相匹配，成了各個城市之間的默契。這也造成了如今地方政府房控目標是否完成難以考核的窘境。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會庸表示，對比各城市年初制定的“新建商品住房價格增幅低于城市居民人均可支配收入實際增幅”的房價控制目標，目前基本可以明確：一線城市肯定不達標，二線城市基本達標，三、四線城市則不用擔心這個問題。

　　未來方向：長效機制正在建立

　　業(yè)內(nèi)人士認為，“新國五條”帶給市場最重要的提示是，單純的遏制需求解決不了供需矛盾，有效地增加市場供應(yīng)才是穩(wěn)定市場的基本方向。而從目前各地樓市調(diào)控的新舉措來看，淡化“房價控制目標”等行政手段、探索房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，是未來促進樓市健康發(fā)展的新方向。

　　“限購政策的確遏制了市場投資性購房需求，卻未曾起到預(yù)期的調(diào)控房價效果。全國多個城市年初設(shè)定的調(diào)控目標未能落實也說明了這一點。” 偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，作為上一屆政府最后一個關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，“新國五條”是以遏制需求為主；政策實施后，隨著新一屆政府的履新，“在不放松投資需求的情況下增加市場供應(yīng)”成為新的調(diào)控主旋律。這是新政府對上一屆政府調(diào)控思路的承繼和轉(zhuǎn)變。

　　“作為上一屆政府對樓市最后的調(diào)控措施，其影響在未來的一段時間內(nèi)仍不會消失，抑制投機性需求對市場而言仍有必要，限購、限貸政策仍將持續(xù)。”胡景暉表示。不過與單純的限制需求相比，現(xiàn)如今供應(yīng)的增加，以及土地制度改革、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、房產(chǎn)稅立法與改革、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、大城市發(fā)展等長效的樓市調(diào)控方向和策略將對我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生更為深遠的影響。

　　宋會雍認為，從近期廣東出臺活躍二手房市場交易、允許公積金付購房首付等現(xiàn)象來看，政府正在從激活需求、增加供應(yīng)入手，作為調(diào)控新思路。尤其是二手房市場，以上海為例，房屋買賣近70%都在二手市場，通過稅費改革等手段盤活二手市場，對增加供應(yīng)、平抑房價將起到重要作用。

　　西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐則表示，十八屆三中全會已指明了“市場化手段”、“房產(chǎn)稅”、“土地供應(yīng)”、“保障房”等房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制?？梢灶A(yù)見，以往“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的各種行政調(diào)控手段可能會逐漸淡出；另一方面，在中國當前各類型城市發(fā)展分化日益拉大的趨勢下，全國“一刀切”的政策也應(yīng)該避免。一線城市可以采取更嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，二線城市則可以更加靈活，對于三、四線城市來說，在人口流出和住房高庫存壓力的現(xiàn)實面前，適當放松調(diào)控也不失為一種調(diào)控方法。