熱錢來勢洶洶 樓市和虛擬市場一起回復生猛？

摘要：信貸從全面收緊到一再放寬，樓市和房貸市場今年越發(fā)活躍，股市迎來第二春，熱錢流出整合又再度重拳襲來，仿佛又回到了07年時的瘋狂，只不過與當時還有實體經(jīng)濟的熱浪支持相比，現(xiàn)在已逐漸蘇醒的虛擬市場則顯得更為“生猛”，實體經(jīng)濟支撐也不如過去強勁了。

　　昨日重現(xiàn)

　　中國經(jīng)濟這兩年像一部好萊塢大片，情節(jié)隨著利率跌宕起伏。信貸從全面收緊到一再放寬，樓市和房貸市場今年越發(fā)活躍，股市迎來第二春，熱錢流出整合又再度重拳襲來，仿佛又回到了07年時的瘋狂，只不過與當時還有實體經(jīng)濟的熱浪支持相比，現(xiàn)在已逐漸蘇醒的虛擬市場則顯得更為“生猛”，實體經(jīng)濟支撐也不如過去強勁了。

　　信貸

　　從限制二套到買多套房也有優(yōu)惠

　　現(xiàn)象參照

　　[2007]

　　4成首付抑制了消費者購房愿望

　　2007年，為了抑止流動性過剩的市場，國家出動了包括加息在內(nèi)的信貸手段，但在9月以前，連續(xù)5次的加息似乎對于消費者來說，并未產(chǎn)生深遠的影響。然而，這種心態(tài)在9月后開始發(fā)生逆轉，9月27日，國家出臺了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求購買第二套房的消費者首付不得低于4成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。加上緊隨其后年內(nèi)的第六次加息，迅速擊潰了消費者的心理防線，也抑制了消費者的購房愿望。

　　[2009]

　　別墅也能低首付，第幾套房沒關系

　　2009年年初出臺的房貸優(yōu)惠政策中，規(guī)定要享受最優(yōu)惠的2成首付和7折優(yōu)惠利率，無論是首次置業(yè)者還是改善型普通自住房的購買者，都必須符合購買戶型面積小于144平方米的要求，當時有不少銀行也要求購買價格必須低于6000元/平方米，但現(xiàn)在回頭看已經(jīng)淪落為一紙空文。

　　6月中旬，記者走訪了中國銀行、建設銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中信銀行等各大銀行的東莞分行，全部銀行都表示首次置業(yè)無論戶型面積大小，均能享受7折利率優(yōu)惠。而在認定“首次置業(yè)”的問題上，所有銀行默契地打起了“擦邊球”———如果之前的貸款已經(jīng)結清，無論是二套房貸，還是多套房貸，都可以按照首套房貸執(zhí)行。

　　而優(yōu)惠政策還覆蓋了獨立別墅這種不“普通”的住宅，有銀行負責人表示，因為國家03年后禁止批準獨立別墅用地，開發(fā)商在開發(fā)獨立別墅時也特別用心規(guī)避“別墅”字眼，一般即便購買獨立別墅，合同上也只寫“低層住宅”，這也讓銀行在房貸時鉆了空子，可以按照普通住宅來放款。

　　而對于購買二套房，四大國有銀行除了建行表示“看不到客戶資料不做任何承諾”外，其他三家均答復很有可能可以享受第一套房的優(yōu)惠政策，也就是“2成首付及7折利率”。

　　如果四大國有銀行還在維持著那個似有還無的底線，各大商業(yè)的房貸政策已經(jīng)全面放開，其中交通銀行東莞分行（以下簡稱“交行”）明確表示客戶“只要信用度能夠通過銀行審查，買第幾套房、買多大面積都可以做7折利率”。同時該行還開通了一種叫做“直客式”的信貸服務，一般樓盤對于一次性付款的客戶都有額外的折扣優(yōu)惠，交行可以不通過開發(fā)商直接放款給購房者，這樣消費者只要準備2成的首付資金給銀行，就能享受樓盤的折扣優(yōu)惠和銀行的利率優(yōu)惠。

　　前后對比

　　今年維持低息的可能性非常大

　　加息、信貸政策原本可以作為抑止樓市過熱、樓價增長過快的“前車之鑒”，然而經(jīng)濟大環(huán)境徹底的變化，已經(jīng)讓政府失去了出招的資本。

　　從中國人民銀行本月12日發(fā)布的月度金融數(shù)據(jù)顯示，09年前5個月我國新增貸款5 .84萬億元，國家對于貨幣還是持放寬的態(tài)度。暫且不論下半年收緊信貸的概率是否增大，但央行為了G D P保八，今年低息的金融環(huán)境持續(xù)的可能非常大。

　　專家評說

　　信貸之力已無法調控樓市過熱

　　“07年樓價漲，是實體經(jīng)濟過熱造成的，只要通過加息、信貸政策讓它冷卻就行了，但09年我們要面對的局勢則復雜得多。”中山大學嶺南學院教授林江認為，實體經(jīng)濟面臨通縮、美元的壓力、寬松的貨幣政策和隨之而來的通脹預期把目前的樓市置身于多方的博弈之下。即使樓市、股市過熱，央行也不能像07年那般憑信貸之力去調控，形勢也更加撲朔迷離，但有一點可以肯定，09年這種沒有實體經(jīng)濟作為支持的情況下，房價如果持續(xù)這么漲下去，將會比07年更加危險、也更加難收拾。

　　熱錢

　　來了又去 去了又來

　　現(xiàn)象參照

　　[2007]

　　千億熱錢涌入國內(nèi)

　　2008年4月份，國家信息中心經(jīng)濟預測部副主任祝寶良曾公開表示：2007年一年大概有1200億美元流入國內(nèi)，平均每月流入100億。而熱錢流入的趨勢并沒有在2008年國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)困境時停滯，去年第一季度流入中國的熱錢為800億，為2007年單月流入量的2倍多。

　　[2009]

　　制造業(yè)熱錢進樓市

　　去年以來，熱錢投資中國的熱度降低，主動撤回歐美市場。但經(jīng)過歐美政府對市場大幅注資、信用危機稍得緩解之后，以短期投機獲利為目的的熱錢，開始再度重整，準備進入新興市場。而熱錢涌入趨勢，已經(jīng)出現(xiàn)苗頭。據(jù)野村證券發(fā)布的研究顯示，從3月中旬開始，流入國內(nèi)證券市場的資金約有67億美元，為亞洲最多，香港則更為明顯。一旦香港市場容納不了大規(guī)模的熱情涌入后，轉入內(nèi)地市場，將會成為目前港內(nèi)熱錢的首選。

　　雖然國際熱錢尚未大規(guī)模流入東莞等二線城市，但東莞本地的制造業(yè)熱錢已經(jīng)對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了明顯的影響。第一季度東莞別墅銷售223套，觀瀾高爾夫、中信森林湖（查看地圖）、御泉山（查看地圖）等多個高檔住宅在上半年的別墅市場中都有不凡的表現(xiàn)。這主要就是得益于本地制造業(yè)熱錢的流入，連開發(fā)商都覺得意外。

　　前后對比

　　熱錢流向不同

　　2007年，國內(nèi)經(jīng)濟在持續(xù)發(fā)展多年后依然處在上升通道中，中國對國際資金的吸引力見長。人民幣大幅度升值和對中央積極的政策預期，營造了短期投機贏利的市場氛圍，使得熱錢涌入。

　　2009年，美國債務高漲，印鈔速度不斷增快，美元貶值的金融情緒加深，國際熱錢被迫從美國市場推出，轉向新興市場的大宗商品市場。特別是最近三個月以來，國內(nèi)市場能夠明顯感覺到熱錢的流入。被動流入，是2009年熱錢的姿態(tài)。

　　針對房地產(chǎn)市場來說，2007年至2008年，不少熱錢除炒房外，不少直接進入了房地產(chǎn)投資市場，特別是在2008年國內(nèi)地產(chǎn)商資金鏈緊張的時候。但至于今年下半年熱錢一旦涌入國內(nèi)市場后，是否還會瞄準房地產(chǎn)市場，則很難說。中國社科院中國經(jīng)濟評價中心主任劉煜輝在接受本報記者采訪時表示：“現(xiàn)在跟2007年相比，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)處在并不穩(wěn)定的調整期內(nèi)。沒有2007年炒房、炒地的時機成熟，國際熱錢能否會青睞房地產(chǎn)市場并不好說。”而現(xiàn)在國內(nèi)熱錢流入香港，也說明了國內(nèi)樓市不是熱錢的首選。

　　專家評說

　　地產(chǎn)不可能擺脫熱錢的影響

　　中國社科院中國經(jīng)濟評價中心主任劉煜輝認為，到9月份美國還會發(fā)行大量國債，熱錢流出美國的金融壓力繼續(xù)增大，熱錢從美國市場流出的過程還在繼續(xù)。而全球內(nèi)如地產(chǎn)行業(yè)等大宗商品，不可能擺脫熱錢的影響。未來通脹不論是資產(chǎn)通脹還是價格通脹，都有可能進一步加劇，不排除失控的可能?，F(xiàn)在熱錢開始大量出現(xiàn)在市場上，主要是對通脹恐慌的預期。

　　股市

　　股市樓市走向基本吻合

　　現(xiàn)象參照

　　[2007]股市和樓市同步瘋狂

　　2007年的股市可以用瘋狂來形容，全年總共242個交易日，其中155個交易日上漲。雖然5月30日印花稅上調的政策使股市暴跌，但隨后又奇跡般地上漲至6124點。

　　跟隨著股市上漲的步伐，東莞樓價也持續(xù)上漲，景湖春曉（查看地圖）、東駿豪苑（查看地圖）等主力樓盤，從年初的五千多，漲到八九月份的七八千元每平方米，全市的普通住宅均價也逐漸上漲至6804元/平方米。在股市調整后，樓市也在年底進入量價齊跌的狀態(tài)。

　　地產(chǎn)股是07年表現(xiàn)最強勁的股票類型，而地產(chǎn)上市公司對土地的爭奪，產(chǎn)生了批量“天價地王”，推高房價。

　　[2009]上半年一路上升

　　股市從年初的約1850點上升到現(xiàn)在的3000點左右，盡管大盤積累了一定的風險，但仍有大量的資金進入股市，不少股民也追漲入市，各路專家也頻頻放炮，有人表示漲到3600點并不高，4500點再預警；甚至有人喊出全民炒股的時代馬上又要來了。

　　前后對比

　　樓價整體上漲幅度沒有股市大

　　今年股市和樓市也是同步上揚的，但樓價整體上漲的幅度沒有股市大盤上漲的幅度大。當然，今年股市還沒有達到2007年的瘋狂，有的投資者在股市解套后，便抽身轉向樓市。地產(chǎn)股在各種股票類型中，也是表現(xiàn)較好的，但也還沒有出現(xiàn)上市地產(chǎn)公司發(fā)新股募資后大量買地的情況。

　　記者評說

　　“股地拉扯”效應對樓市影響巨大

　　市民從股市賺到錢后購買房地產(chǎn)，對樓市的影響是有限的，從2007年開始形成的“股地拉扯”效應，對樓市才是影響巨大，隨著銀行信貸的放松，近期不少發(fā)展商又開始追逐地王，上市地產(chǎn)公司在股市和土地市場的動作，無疑對樓市有著重大的影響。