樓市是否存在變數(shù) 房企戰(zhàn)略或應(yīng)調(diào)整

     今年1月份，中國指數(shù)研究院對(duì)包括北上廣深在內(nèi)的43個(gè)主要城市住房市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，受春節(jié)因素影響，超過九成城市樓市成交量較上月出現(xiàn)明顯回落。

    在香港，開發(fā)商近期不約而同地大幅降價(jià)賣樓，其中長江實(shí)業(yè)推售的首個(gè)新年樓盤有多達(dá)25%的置業(yè)優(yōu)惠，而另一地產(chǎn)巨頭新鴻基地產(chǎn)的項(xiàng)目售價(jià)更是直降40%。

    經(jīng)歷了2013年市場(chǎng)銷售大豐收后，今年是否是一個(gè)調(diào)整年？2014年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、信貸收緊、限購限貸持續(xù)，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅等因素對(duì)后期樓市的影響將更多顯現(xiàn)。

    面對(duì)種種壓力挑戰(zhàn)，不少品牌房企也加速變陣應(yīng)對(duì)，在開發(fā)戰(zhàn)略上，除了強(qiáng)化中心城市、重點(diǎn)城市開發(fā)布局外，還儲(chǔ)備更多的優(yōu)質(zhì)土地，加快海外開發(fā)步伐，同時(shí)還積極進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多元化轉(zhuǎn)型。

    ●千億攻略

    一二線城市仍是熱點(diǎn)

    今年樓市會(huì)怎樣，房價(jià)怎么走？這一直是廣大購房者最為關(guān)心的問題，房地產(chǎn)業(yè)界有不同的判斷，其中多位房地產(chǎn)大佬對(duì)今年的市場(chǎng)形勢(shì)并不樂觀。

    萬科董事會(huì)主席王石近日在談及今年國內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)預(yù)測(cè)：“非常不妙。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)雖然依然看漲今年房價(jià)，但表示增幅將放緩，具體區(qū)間增速可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)。而港資房企巨頭李嘉誠早在去年大舉出售國內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目，已用行動(dòng)顯示其對(duì)今年市場(chǎng)走勢(shì)的判斷。而相比之下，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英則預(yù)測(cè)，市場(chǎng)“3月起飛，5至8月火爆，上半年是投資買房最佳時(shí)機(jī)”！

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)今年的業(yè)績提出了更高目標(biāo)，綠地與萬達(dá)更明確以2000億的銷售額為目標(biāo)。2013年，房地產(chǎn)銷售千億俱樂部由萬科、綠地、保利3家猛增至萬科、綠地、萬達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大等7家。

    據(jù)易居克爾瑞判斷，今年房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步上升，2014年有望首次出現(xiàn)雙“兩千億”格局，即萬科和綠地將率先進(jìn)入2000億元行列。從數(shù)額看，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科2013年的銷售額達(dá)1776億元，緊隨其后的綠地銷售金額則達(dá)到1625億元。此外，千億俱樂部還將繼續(xù)擴(kuò)容。而余英指出，2014年的千億房企就將達(dá)到10家。

    為保證完成新高的銷售目標(biāo)，不少房企展開核心布局戰(zhàn)略。1月13日，萬科聯(lián)合北京祥業(yè)房地產(chǎn)有限公司，以36億元總價(jià)拿下北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)多幅地塊，1月16日再斥資5.45億元奪得沈陽鐵西化工廠地塊。

    同是千億房企的保利地產(chǎn)，在拿地上也十分積極。1月28日，其以24.6億元的總價(jià)拿下位于廣州黃埔、番禺的兩幅區(qū)域單價(jià)“地王”，最高溢價(jià)率達(dá)60%。據(jù)保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在2013年底，便開始為今年的供貨量和具體項(xiàng)目入市做準(zhǔn)備，積極增加土地儲(chǔ)備，以保證20%的年銷售額增長。

    不僅是以往緊守一二線的房企在加大重點(diǎn)城市布局力度，連以往多側(cè)重三四線城市的大型房企，也在回歸一線城市。恒大地產(chǎn)去年不僅強(qiáng)化了在廣州的拿地，且大舉進(jìn)軍以往未曾進(jìn)駐的北京市場(chǎng)，并連續(xù)拿下多個(gè)地塊。種種跡象顯示，恒大未來的戰(zhàn)略布局將進(jìn)一步向一線城市傾斜。

    在業(yè)界人士看來，一二線市場(chǎng)盡管面對(duì)較嚴(yán)苛的持續(xù)調(diào)控環(huán)境，但對(duì)已適應(yīng)市場(chǎng)的品牌房企來說，在一二線市場(chǎng)反而可以獲得更好的市場(chǎng)份額和利潤。在今年的市場(chǎng)中，一二線城市仍是這些房企偏愛的熱點(diǎn)。

    ●掘金藍(lán)海

    房企加速開拓海外市場(chǎng)

    日前，有“華南五虎”之稱的雅居樂地產(chǎn)宣布，其占股70%在馬來西亞成立的合資公司，于1月20日以4.3億元的作價(jià)收購吉隆坡一幅4.1萬平方米的地塊，這意味著雅居樂開始進(jìn)軍海外市場(chǎng)。而在此之前的2013年11月，富力地產(chǎn)斥資85億元人民幣在馬來西亞拿地，用于開發(fā)住宅及商用物業(yè)。這也是富力地產(chǎn)首度進(jìn)軍境外市場(chǎng)。

    雅居樂、富力進(jìn)軍海外并不是個(gè)案。近兩年來，中國大型品牌房企紛紛走出國門，將房地產(chǎn)開發(fā)步伐邁向海外，并初嘗甜頭。

    2013年2月萬科宣布進(jìn)軍美國，在舊金山開發(fā)豪華公寓項(xiàng)目，即引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注。而碧桂園進(jìn)軍馬來西亞開發(fā)的金海灣項(xiàng)目，2013年8月開售兩個(gè)月內(nèi)銷售額超過100億元。而碧桂園隨后啟動(dòng)在澳洲、美國、加拿大等國的開發(fā)拓展計(jì)劃，2013年末宣布進(jìn)駐澳大利亞悉尼，預(yù)計(jì)今年4月開售。在碧桂園方面看來，澳洲房價(jià)年增長率可達(dá)11%，且租金回報(bào)理想，銷售前景看好。據(jù)碧桂園集團(tuán)總裁莫斌透露，碧桂園在海外市場(chǎng)將進(jìn)一步拓展，并且未來5年海外市場(chǎng)銷售份額將占集團(tuán)銷售額的1/3。

    近年來，人民幣持續(xù)升值，境外購買力不斷增強(qiáng)，也激發(fā)了中國投資者投資海外的風(fēng)潮。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國境內(nèi)投資者共對(duì)全球156個(gè)國家和地區(qū)的5090家境外企業(yè)進(jìn)行了直接投資。

    據(jù)中國海外投資聯(lián)合會(huì)預(yù)測(cè)，未來中國個(gè)人投資者海外置業(yè)的規(guī)模將超過1.1萬億元人民幣，這將吸引中國房企進(jìn)一步擴(kuò)張海外市場(chǎng)。而在2014年，中國房企的海外開發(fā)之路，顯然步伐將邁得更大，也更穩(wěn)。

    ●融資平臺(tái)

    有了更扎實(shí)的資金保障

    大舉拿地、多元開發(fā)的同時(shí)，房企在拓寬融資渠道方面同樣取得矚目進(jìn)展。受國內(nèi)信貸環(huán)境相對(duì)收緊，開發(fā)銷售回款周期較長的因素影響，房企在積極融資、保證穩(wěn)固的資金鏈方面，也探索創(chuàng)新之路。

    國內(nèi)“錢荒”數(shù)度令市場(chǎng)震蕩，令不少追求高周轉(zhuǎn)、規(guī)模開發(fā)的房企頭痛不已。而中央層面數(shù)度推動(dòng)民間資本進(jìn)入金融業(yè)，也讓不少房企看到了新的融資路徑。

    早在2011年9月19日，僑鑫集團(tuán)就出資17.5億元獲得了華興銀行20%的股權(quán)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與金融的聯(lián)姻。繼去年10月，萬科斥資34.3億港元收購徽商銀行股權(quán)后，另一家龍頭房企恒大地產(chǎn)今年1月在二級(jí)市場(chǎng)大手筆買入華夏銀行股權(quán)，成為該行第五大股東。

    2月17日，越秀集團(tuán)在香港宣布完成收購創(chuàng)興銀行，這是27年來首宗非金融機(jī)構(gòu)收購香港銀行的重大事件。越秀集團(tuán)2013年在地產(chǎn)營收上表現(xiàn)較佳，當(dāng)年合同銷售金額146.36億元。而在地產(chǎn)融資上，更是越秀一直以來的強(qiáng)項(xiàng)。越秀方面認(rèn)為，此次收購創(chuàng)興銀行是越秀集團(tuán)建立以銀行、證券為中心，信托和租賃為支撐的金融格局的關(guān)鍵步驟。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2009年開始，相繼有中國泛?？毓杉瘓F(tuán)、魯能集團(tuán)、綠地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、華潤置地集團(tuán)、僑鑫集團(tuán)、越秀集團(tuán)、星河集團(tuán)、萊蒙集團(tuán)、新華聯(lián)等進(jìn)入銀行業(yè)。

    2013年房地產(chǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)，在今年顯然將進(jìn)一步延續(xù)。通過股權(quán)收購，房地產(chǎn)企業(yè)掌握了更多金融資源，也為其擴(kuò)張開發(fā)規(guī)模、提升市場(chǎng)份額提供扎實(shí)的資金保障。