買房 別讓“送”的地下面積“坑”了

    馬年新春伊始，盡管開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓盤銷售表現(xiàn)出了極大的信心，但也同時(shí)在考慮著如何讓購(gòu)房人接受高單價(jià)。就拿目前在售的一些高價(jià)盤來(lái)說(shuō)，送飄窗已經(jīng)不值一提，大面積的露臺(tái)、花園，更有甚者地下竟然挖出了層高7.85米的空間，并以贈(zèng)送面積的名義呈現(xiàn)在購(gòu)房人面前。據(jù)了解，有些開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積甚至能超過(guò)其銷售面積。 

　對(duì)此，有開(kāi)發(fā)商表示，為了能使高房?jī)r(jià)被購(gòu)房人認(rèn)可，開(kāi)發(fā)商也只能絞盡腦汁給房子以更多的附加值，以此消除購(gòu)房人對(duì)價(jià)格的抗性。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士提醒，對(duì)于地下面積的贈(zèng)送，不僅可能存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商責(zé)任心不強(qiáng)，防水防潮做不到位，恐怕贈(zèng)送的地下室真的將成為一個(gè)“坑”，伴隨業(yè)主的生活煩惱不斷。

　　“送露臺(tái)、送花園，地下還能做兩層”

　　買房送面積在北京早已不是什么新鮮事，但現(xiàn)在一些別墅盤、類別墅盤早已不局限于送飄窗、露臺(tái)和花園，而是紛紛朝著地下發(fā)展，戶戶贈(zèng)送地下層。甚至有的樓盤贈(zèng)送的地下空間比在售產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)面積都要大。

　　以亦莊某類別墅項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目在售的聯(lián)排產(chǎn)品，可以實(shí)現(xiàn)戶戶都有地下層的贈(zèng)送，地下層面積也在50平方米至100多平方米不等，層高達(dá)到3.1米。

　　無(wú)獨(dú)有偶，西南五環(huán)某項(xiàng)目后期主推別墅產(chǎn)品，除了一些市內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)作為賣點(diǎn)外，每戶都有大面積的露臺(tái)和地下層的贈(zèng)送，也自然成為了該項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。當(dāng)購(gòu)房人對(duì)項(xiàng)目單價(jià)較高表現(xiàn)出抗性時(shí)，銷售人員往往會(huì)給購(gòu)房人算一筆賬，“雖然每平方米價(jià)格差不多50000元，但如果算上這些贈(zèng)送面積，再加上我們10000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上單價(jià)并不離譜，比周邊房?jī)r(jià)高不出多少。”

　　據(jù)了解，去年底便開(kāi)始蓄客的房山某項(xiàng)目在贈(zèng)送面積上更是大手筆。“根據(jù)不同的戶型，贈(zèng)送面積不等，且每戶都有贈(zèng)送的露臺(tái)和私家花園，尤其是地下層，雖然贈(zèng)送面積有大有小，但是地下層的層高做到了7.85米，將來(lái)業(yè)主完全可以隔成兩層使用?，F(xiàn)在所在的售樓處層高也就不到8米，并隔成了兩層，購(gòu)房人可以感受一下，這樣的層高隔成兩層，完全不會(huì)有壓抑感。部分戶型贈(zèng)送的面積，甚至要比我們?cè)谑鄣漠a(chǎn)權(quán)面積還要大。”

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，“盡管開(kāi)發(fā)商口口聲聲表示這樣的地下空間為贈(zèng)送，但實(shí)際上地下層也有產(chǎn)權(quán)，只是屬性為倉(cāng)儲(chǔ)空間，產(chǎn)權(quán)年限為50年，比地上空間少20年。購(gòu)房人最終會(huì)得到兩份合同，一份是地上住宅合同，一份是地下倉(cāng)儲(chǔ)空間的合同。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　以贈(zèng)送面積攤薄單價(jià)

　　據(jù)了解，地下空間如果層高超過(guò)2.2米，開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)就必須算面積，而開(kāi)發(fā)商之所以熱衷于將這部分倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)權(quán)的使用面積說(shuō)成是贈(zèng)送，主要是為了讓購(gòu)房人聽(tīng)起來(lái)心里舒服。

　　以房山某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目首期將助推疊拼產(chǎn)品，總價(jià)約480萬(wàn)至600萬(wàn)每套，面積僅有153-155平方米。照此算下來(lái)，每平方米單價(jià)突破3.1萬(wàn)元，而房山目前在售的精裝修商品房的單價(jià)也不過(guò)25000-26000元/平方米左右，毛坯房徘徊在22000元/平方米左右，即使是現(xiàn)房也不過(guò)27000-28000元/平方米?？梢?jiàn)該項(xiàng)目在價(jià)格方面明顯高出周邊房?jī)r(jià)。

　　可正如該項(xiàng)目銷售所言，“部分戶型贈(zèng)送面積超過(guò)了150平方米，相當(dāng)于買150平方米得300平方米，合下來(lái)單價(jià)甚至不到20000元/平方米。不僅使用空間大，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也體現(xiàn)得非常明顯。”

　　某開(kāi)發(fā)商表示，“按照贈(zèng)送來(lái)賣，那么贈(zèng)送的面積越多，核算下來(lái)單價(jià)就越便宜，這主要是出于降低購(gòu)房人對(duì)單價(jià)的抗性。”

　　與此同時(shí)，該開(kāi)發(fā)商人士預(yù)測(cè)，未來(lái)在樓市中，以各種贈(zèng)送之名銷售的樓盤將會(huì)非常普遍。該人士分析，首先是土地價(jià)格向樓市的傳導(dǎo)作用將逐步顯現(xiàn)，不少地塊在刨除了配建因素后，樓面價(jià)都創(chuàng)下新高，未來(lái)商品房單價(jià)勢(shì)必繼續(xù)攀升。為了讓購(gòu)房人對(duì)這高單價(jià)能有認(rèn)同感，開(kāi)發(fā)商就必須給房子以更多的附加值，例如，開(kāi)發(fā)商宣傳中不斷提高的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，就是為了讓購(gòu)房人認(rèn)同房子的高單價(jià)，覺(jué)得物有所值。但伴隨人們對(duì)精裝修報(bào)價(jià)水分的認(rèn)清和精裝分離帶來(lái)的高首付，購(gòu)房人對(duì)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送精裝修的認(rèn)同感逐漸降低。因此，開(kāi)發(fā)商需要不斷尋找新方法來(lái)吸引購(gòu)房人。贈(zèng)送面積就是降低購(gòu)房人對(duì)高單價(jià)的抗性的一種有效方法?？梢灶A(yù)計(jì)高價(jià)地日后入市時(shí)，贈(zèng)送面積可能更加普遍，尤其是在低密度產(chǎn)品上。

　　地下防潮防漏考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商良心

　　盡管贈(zèng)送面積一直以來(lái)都受到涉嫌違規(guī)的質(zhì)疑，但對(duì)于購(gòu)房人而言，能夠得到更多的使用面積才是王道。甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“能幫購(gòu)房人偷出來(lái)更多的面積，是開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)規(guī)劃能力的體現(xiàn)。”

　　也有開(kāi)發(fā)商人士表示，開(kāi)發(fā)商對(duì)地下空間的打造，是開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及對(duì)工程把控能力的體現(xiàn)。“尤其是在別墅、類別墅產(chǎn)品上，地下空間的合理利用，甚至成為開(kāi)發(fā)商追求產(chǎn)品差異化和規(guī)劃設(shè)計(jì)突破的重要途徑。”

　　不過(guò)，應(yīng)該提醒購(gòu)房人，層高超過(guò)2.2米的地下空間，產(chǎn)權(quán)屬性只能是倉(cāng)儲(chǔ)等用途，年限要比地上部分的住宅短20年。

　　更為重要的是，購(gòu)房人所擁有的地下空間究竟給生活帶來(lái)便利還是麻煩，完全取決于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任心與施工能力。

　　某開(kāi)發(fā)商坦言，“地下層往往返潮，甚至一些地下水較淺的區(qū)域形成滲漏，這一直都是地下空間利用率有限的主要制約?？朔@一制約關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商在防潮、防漏施工工藝方面的投入。如果開(kāi)發(fā)商較為認(rèn)真，采用雙隔水層，形成類似中空玻璃一樣的隔水措施，或者積極開(kāi)發(fā)更為有效的防水、防潮措施，那么便可以最大限度降低潮濕和滲漏的可能?？偠灾?，施工工藝并不是業(yè)界的秘密，完全取決于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任心。因此，購(gòu)房人在面對(duì)地下空間誘惑的時(shí)候，還是要選擇口碑較好的開(kāi)發(fā)商。”