一線城市空置率高 部分樓市“有價(jià)無(wú)市”

    近期，關(guān)于樓市未來(lái)走向引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。在《動(dòng)蕩的世界》第三章中，前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘在分析過(guò)去十年美國(guó)住房?jī)r(jià)格飆升的原因時(shí)，提出了“杰塞爾悖論”。過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)住房市場(chǎng)也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。為防范資產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)避免未來(lái)樓市演化成“杰塞爾悖論”。

    在格林斯潘還是十多歲少年時(shí)，當(dāng)時(shí)著名喜劇演員員喬治杰塞爾講了一個(gè)故事：一位疑心較重的投資者不太情愿地參與股市投資。他先買(mǎi)入少量交易量很少的低信用公司股票，驚訝地發(fā)現(xiàn)價(jià)格立刻從10美元漲到11美元。這樣一來(lái)，他認(rèn)為自己已經(jīng)是位聰明的投資者，于是繼續(xù)買(mǎi)入。最終，他一個(gè)人的出價(jià)把那只股票推到了每股30美元的高價(jià)，然后決定套現(xiàn)離場(chǎng)。他給經(jīng)紀(jì)人打電話，要求賣(mài)出股票，對(duì)方猶豫片刻后反問(wèn)道：“賣(mài)給誰(shuí)呢？”格林斯潘將這個(gè)故事稱(chēng)為“杰塞爾悖論”。

    我國(guó)樓市演化也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。在過(guò)去十多年強(qiáng)烈房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的演化過(guò)程中，開(kāi)始懷有疑慮的購(gòu)房者都逐漸成為堅(jiān)定的看漲方，并推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)不斷走高。隨著房?jī)r(jià)日益偏離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、居民收入狀況和住房租金水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)上繼續(xù)高位接盤(pán)的人已日漸稀少。當(dāng)前我國(guó)住房擁有率較高，據(jù)2012年浙江大學(xué)和清華大學(xué)開(kāi)展的《中國(guó)居住小康指數(shù)》聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，即使是置業(yè)困難的一線城市，住房擁有率也高達(dá)70%，約為紐約的一倍多。不僅如此，當(dāng)前熱點(diǎn)城市住房空置率普遍較高，相當(dāng)多住房銷(xiāo)售后長(zhǎng)期無(wú)人居住，存在巨大浪費(fèi)。這種情況在一線城市北京、上海也較為普遍，擁有多套閑置房產(chǎn)的業(yè)主大有人在。還有，一線城市租金收益率不到2%，已低于存款基準(zhǔn)利率。這些情況充分表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向“杰塞爾悖論”演化的風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。

    為維持當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)高位上漲，資金供應(yīng)難度越來(lái)越大。2013年末，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人口達(dá)7.3億，按照人均30平方米計(jì)算，存量住房面積高達(dá)219億平方米。按照均價(jià)5000元每平方米計(jì)算，存量住房?jī)r(jià)值高達(dá)109.5萬(wàn)億元。若2014年住房均價(jià)上漲10%，在不考慮新建住宅情況下，存量住房?jī)r(jià)值將增加10.95萬(wàn)億元。如此規(guī)模存量住房?jī)r(jià)值，已非穩(wěn)健貨幣政策所能承擔(dān)。目前看，住宅市場(chǎng)拋售意愿也有所增強(qiáng)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全市二手房總成交套數(shù)環(huán)比上漲13.4%，為最近3年高點(diǎn)；而同期新建住宅成交網(wǎng)簽套數(shù)則環(huán)比下降3.3%；二手房成交套數(shù)占比已達(dá)57.8%，表明市場(chǎng)空方逐漸增多，繼續(xù)維持房?jī)r(jià)高位上漲將更加困難。

    在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里，我國(guó)樓市運(yùn)行幾乎無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)因素的存在。我國(guó)為數(shù)眾多的居民雖然缺乏風(fēng)險(xiǎn)決策和自擔(dān)能力，但在住房市場(chǎng)上的購(gòu)房行為表現(xiàn)猶如搶購(gòu)高收益財(cái)富管理產(chǎn)品那樣狂熱，明顯存在非理性色彩。為避免住房?jī)r(jià)格不斷上漲并逐漸演化為“杰塞爾悖論”，當(dāng)前需要高度警惕樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。而在這方面媒體與市場(chǎng)有很大的行為空間，政府的正確引導(dǎo)作用也必不可少。