空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛需要通過立法解決

    一小區(qū)業(yè)主因不認(rèn)可物業(yè)公司與房地產(chǎn)商簽訂的《小區(qū)前期物業(yè)管理委托協(xié)議》而拒付了七年的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司多次與業(yè)主協(xié)商未果后將業(yè)主告上了法庭。不久前，廣西河池市金城江區(qū)人民法院審理了一起物業(yè)合同糾紛案件并做出了判決，被告業(yè)主支付2007年1月至2012年12月期間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)2672元及公共水電費(fèi)403元，公共維修基金90元；支付物業(yè)管理公司代其向河池市環(huán)衛(wèi)處墊付的2006年1月至2012年12月的生活垃圾處理費(fèi)630元。

    空置房的物業(yè)費(fèi)繳納問題一直困擾著諸多購買多套房的市民，由此常引發(fā)物業(yè)糾紛甚至導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)公司對簿公堂。物業(yè)公司認(rèn)為自己提供了服務(wù)應(yīng)該收取物業(yè)費(fèi)，但業(yè)主卻認(rèn)為自己并沒有享受到服務(wù)，拒絕繳納。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關(guān)法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　也就是說，業(yè)主從開發(fā)商處接收房屋時(shí)起，業(yè)主已實(shí)際占有了房屋，就應(yīng)該開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，至于業(yè)主是否實(shí)際使用，并不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務(wù)管理服務(wù)，即建筑物及其設(shè)備、共用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目的日常維護(hù)、管理服務(wù)，這種公共性服務(wù)不會因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè)人不在此居住，管理成本就會相應(yīng)減少。只要物業(yè)公司按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的，無論房屋是否空置都應(yīng)按照合同約定交納物業(yè)費(fèi)，除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同另有規(guī)定或約定。

　　在此類物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件所占比例最大，物業(yè)企業(yè)勝訴率高。由業(yè)主作為原告提起訴訟的案件則在案由上呈現(xiàn)出多樣化趨勢。相對于業(yè)主個(gè)人來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)還是屬于強(qiáng)勢主體，其一般都有相對較為固定的專業(yè)律師來負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)。無論是在法律知識和證據(jù)收集上，還是在訴訟經(jīng)驗(yàn)方面，甚至是在合同中對責(zé)任的規(guī)避等方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢。因此，業(yè)主在此類訴訟中敗多勝少。

　　現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主因?yàn)榉课蓁Υ枚芙^收房，從而發(fā)生收房實(shí)際日期比約定日期延后的情況。根據(jù)法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付應(yīng)從業(yè)主實(shí)際收房日而非約定交房日起算。建議，如遇房屋空置不住的情況，可以主動找物業(yè)公司說明情況，協(xié)商解決收費(fèi)的問題，不要置之不問，方能避免糾紛的發(fā)生。

　　值得一提的是，青島市物價(jià)局聯(lián)合國土資源和房屋管理局對空置房屋物業(yè)費(fèi)作出了規(guī)定，空置一年以上房屋可與物業(yè)公司協(xié)商繳納不超過80%的物業(yè)費(fèi)。新規(guī)定從2014年1月1日起執(zhí)行。關(guān)于空置房物業(yè)費(fèi)繳納的問題在此前山東省出臺的《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中就有所涉及，此次青島出臺的關(guān)于空置房繳納比例是對該辦法的一個(gè)細(xì)化，也是首次提出空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納比例，無論是對物業(yè)公司還是業(yè)主來說都是一個(gè)利好消息。

　　對于業(yè)主來說，今后不必再因?yàn)榭罩梅课輿]有享受到物業(yè)服務(wù)而全額繳納物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)公司此前雖然知道可以減免空置房屋物業(yè)費(fèi)，但卻一直沒有相關(guān)依據(jù)，這次提出80%的上限比例為物業(yè)公司收費(fèi)提出了依據(jù)。