樓市觀察：開發(fā)商的“集體焦灼癥”

    行業(yè)外部和內(nèi)部大環(huán)境的偏負面變化，房地產(chǎn)業(yè)及房企增長速度的下滑，正成為套在開發(fā)商頭上的“緊箍咒”。

    房地產(chǎn)業(yè)已熱鬧了十多年，從沒像當前這么鬧騰與惶恐。

    從市場面看，怪象有三。一是地熱房涼。地王之多、地價之高，除了1992年—1993年的海南、北海，已超過近幾十年來任何一個時期，就連2007年、2009年—2010年這些著名的房地產(chǎn)熱潮年頭，也趕不上剛過去的幾個月。即便春節(jié)前后，地方政府也一反常態(tài)，大規(guī)模推地，來滿足開發(fā)商的饑渴欲望。與之相對應的是，部分城市房市降溫的跡象，越來越趨顯性化，而往年一季度房貸大規(guī)模放水的現(xiàn)象，今年了無蹤跡。地熱房涼，到底是購房者傻，還是開發(fā)商笨？

    二是區(qū)域分化。不同區(qū)域的市場表現(xiàn)，分化程度史無前例。一線城市和少數(shù)二線城市的房價飆升，與溫州與鄂爾多斯的房價大跌同存，更多的三四線城市房市則是一片沉悶，供大于求的格局制約著房價上漲幅度。關于三四線城市空城、鬼城的報道不絕于耳，關于三四線城市即將崩盤的預言充斥輿論。 三是預判分歧。當前，各界對于2014年房地產(chǎn)市場走勢的觀點，存在巨大差異，看多者和看空者都不少。近十年來，看空者多為業(yè)外人士，但近期也有部分地產(chǎn)大佬看空市場。比如，王石說今年樓市“形勢不妙”，王健林對今年樓市不樂觀，更值得關注的是，連自稱看多房價十幾年的任志強，也警示其他同行不要對2014年太樂觀。

    從房企層面看，折騰有三。其一，很多房企感到困惑，區(qū)域布局忽左忽右，2010年-2011年眾多房企逃離一線城市，涌入三四線，去年則重新殺回一線，地產(chǎn)巨頭自不必言，年銷幾十億的地方房企，也雄心勃勃的將京滬拿地作為戰(zhàn)略目標。卻不知，一線城市的高利潤與高風險是一對孿生兄弟，如若不信，可打聽一下2010年在上海拿高價地而在2011年賣低價房的開發(fā)商，曾經(jīng)是多么的痛苦。

    其二，地產(chǎn)股的沉淪。去年下半年以來，主流地產(chǎn)商業(yè)績靚麗，但地產(chǎn)股表現(xiàn)萎靡，明顯跑輸大盤，萬科等股價居然已跌回到2011年底的水平——也即本輪樓市復蘇之前的低谷水平。其中一個因素是，很多機構投資者認為中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷、或即將迎來重要的行業(yè)拐點，好日子很快將過去。雖然筆者仍堅持至少未來五年樓市不會崩盤，但不可否認的是：全國商品房成交量將在未來幾年見頂，地方政府將不再以“GDP論英雄”，對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度趨降。

    其三，企業(yè)戰(zhàn)略重塑。行業(yè)外部和內(nèi)部大環(huán)境的偏負面變化，房地產(chǎn)業(yè)及房企增長速度的下滑，正成為套在開發(fā)商頭上的“緊箍咒”。在此形勢下，不必說中小房企迷茫而不知所措，就連大房企，也心生惶恐。郁亮帶著萬科高管頻頻考察阿里、騰訊、海爾、小米，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)與新銳產(chǎn)業(yè)的合作，似乎箭已上弦。另外，萬達進軍文化產(chǎn)業(yè)、恒大賣礦泉水、世茂入股申銀萬國、諸多房企入股銀行、進軍海外房地產(chǎn)等，都在預示著地產(chǎn)巨頭們的焦灼與謀變。

    總之，伴隨著中國經(jīng)濟的轉型，由高增長轉入中增長，調控方式與住房制度的變革，房地產(chǎn)業(yè)生命周期的更迭。在這幾大因素的綜合作用之下，中國房地產(chǎn)業(yè)自2011年就已告別“黃金十年”，雖然已經(jīng)拉開“白銀十年”的序幕，但只有與時俱進、順勢謀變的房企，才能走得更遠。