樓市觀察：清理小產(chǎn)權(quán) 化解存量是關(guān)鍵

    年前，省國土廳對外發(fā)布信息，明確我省“小產(chǎn)權(quán)房”清查工作范圍、目標(biāo)任務(wù)和每一階段的時間節(jié)點，要求嚴(yán)厲查處一批“小產(chǎn)權(quán)房”案件，曝光一批典型案件，這項工作將在今年6月底前完成。

    從本次江西省國土廳聯(lián)合省住建廳下發(fā)的《關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”問題專項清查工作方案》中可以看到，嚴(yán)厲查處在建、在售"小產(chǎn)權(quán)房"，是本次工作的重點，但是對于體量巨大的存量小產(chǎn)權(quán)房卻沒有提及，而這其實是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)鍵所在。

    小產(chǎn)權(quán)，其實就是低價房的代名詞，從他誕生之初，近二十年來，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止至2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計約7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%，而最近幾年小產(chǎn)權(quán)房更是在多地呈現(xiàn)爆炸式增長。

    盡管沒有產(chǎn)權(quán)證,但在城市房價高漲刺激下,小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、保障房之外的一種城市房屋供應(yīng)類型。在利益誘惑下，一批人加入了這場“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的豪賭。為了實現(xiàn)住房夢想，人們冒著違反法律的風(fēng)險選擇了小產(chǎn)權(quán)房，而他的購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶擴(kuò)大到城市普通市民甚至富豪階層。

    從小產(chǎn)權(quán)房的成因可以看到，農(nóng)村集體通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，改善了村民生活條件，增加了村級收入；開發(fā)商通過逃避土地出讓金等稅費，降低了開發(fā)成本；而購房者則以較少的支出擺脫了高房價的困擾。

    而如何解決存量的小產(chǎn)權(quán)房不少專家給出了一些解決辦法，一、購房者通過支付“轉(zhuǎn)化費用”即補(bǔ)交稅費將“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正，從而使“小產(chǎn)權(quán)房”擁有合法的商品住房身份和地位。二、地方政府購買大量“小產(chǎn)權(quán)房”，通過內(nèi)部流程轉(zhuǎn)換使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，最終沖抵保障性住房的建設(shè)任務(wù)。三、強(qiáng)制拆除。但是不管何種方法，具體實施起來都困難重重。首先購房者補(bǔ)交稅費，補(bǔ)多少就是一個問題，補(bǔ)多了，購房者不愿意，補(bǔ)少了對于購買商品房的人又不公平，而對于第二種辦法，龐大的購買資金對于已經(jīng)負(fù)債累累的地方政府就是一個大問題。而對于強(qiáng)制拆除，由于小產(chǎn)權(quán)房牽涉廣泛，利益復(fù)雜，稍有不慎容易激化矛盾引發(fā)沖突，所以操作起來難度巨大。

    面對這樣一個龐大的“灰色存在”如何化解，考驗著政府的智慧。本次整治工作從在建在售入手，先易后難也是一個不錯的辦法，畢竟查處新建、在建小產(chǎn)權(quán)房，簡單易行得多，也避免了以往一邊清理一邊蔓延、清理趕不上蔓延進(jìn)度的惡性循環(huán)，然后最終確定存量的處理政策，從根源上堵住增量，小產(chǎn)權(quán)房持續(xù)不止的亂象才能得到根本控制，否則小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)和投資群體“生米煮成熟飯”的僥幸心理永遠(yuǎn)不會消失。

    最后清理小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)從嚴(yán)查監(jiān)管失職、錢權(quán)交易入手。小產(chǎn)權(quán)房在禁令下“瘋長”，在政府有關(guān)部門眼皮底下蔓延，背后無疑存在監(jiān)管失職、行政不作為等問題，而失職瀆職背后，多數(shù)都隱藏著錢權(quán)交易等腐敗行為。配合現(xiàn)在的反腐高壓態(tài)勢，多管齊下，不愁止不住小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)“逆風(fēng)而上”的勢頭。

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