樓市開年臨資金困局 節(jié)后成交達(dá)近半年最低水平

　　2014年將是房企資金緊張的一年，一是銷售放緩是大概率事件，影響企業(yè)的銷售回款，而去年企業(yè)普遍大規(guī)模拿地。另外目前銀行從風(fēng)險(xiǎn)防范角度也放緩了放貸速度，每年年初的房貸政策都相對寬松，但2014年開年各大銀行都或多或少收緊了房貸利率并放緩了放貸速度，部分股份制中小銀行甚至已經(jīng)暫停了房貸業(yè)務(wù)。企業(yè)層面對今年的資金緊張局面也有所預(yù)期，在國內(nèi)融資渠道受阻的情況下尋找外海資金，1月份已經(jīng)有超過15家企業(yè)發(fā)布海外融資計(jì)劃或意向計(jì)劃，合計(jì)總?cè)谫Y額過500億人民幣。節(jié)后成交明顯下降 為近半年最低水平

　　春節(jié)長假后第一周，一線四大城市房地產(chǎn)成交面積28.92萬平米，環(huán)比增680%，廣發(fā)證券跟蹤的部分二線城市房地產(chǎn)成交面積142.63萬平米，環(huán)比增長246%。節(jié)后一線城市樓市成交并未恢復(fù)到正常的成交水平，與去年春節(jié)后一周相比，成交面積同比下降47%。二線城市，成交同比下降27%。成交規(guī)模與節(jié)前相比均有所萎縮。

　　分區(qū)域來看，重點(diǎn)地區(qū)的成交量均未達(dá)到年前水平，在中心一線城市的影響下，成交指數(shù)為近半年正常交易周的最低水平。中部地區(qū)成交較弱，但其他地區(qū)如西南和東北地區(qū)的成交回到了年前水平。

　　全國的樓市庫存水平逐漸保持平穩(wěn)，春節(jié)前后是傳統(tǒng)的淡季，環(huán)比變化反應(yīng)了當(dāng)前市場情緒不高，開發(fā)商的推盤在淡季也有所減少。大部分A股龍頭企業(yè)在今年一季度推盤量都不會太大，銷售以過去存貨的去化為主，全國庫存水平小幅上升，上海庫存整體略有下降，北京在底部維持平穩(wěn)狀態(tài)。目前推貨與銷售均處于淡季水平，供需兩端的消極表現(xiàn)使整體延續(xù)了13年4季度的高庫存狀態(tài)，短期房價(jià)壓力較小。

　　2014年，在按揭方面很難再次出現(xiàn)之前折扣的狀況；銷售方面，全國銷售增速趨緩是比較一致的觀點(diǎn)，下半年推貨水平將會明顯高于上半年，主流公司銷售增速約20%；政策方面，換屆政府帶來了新的變化，未來市場在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用將會進(jìn)一步提升，新的住房保障體系仍需要時(shí)間去建立，共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模在短期不會擴(kuò)張得太快；房價(jià)方面，地價(jià)仍然是房價(jià)最有利的支撐，而下半年短期供給端的加強(qiáng)將為房價(jià)帶來一定的壓力。

　　北京高價(jià)房限售令松動(dòng) 兩會房企議題預(yù)測

　　兩會召開在即，雖然企業(yè)的資金面偏緊，成交量下降，但地產(chǎn)的股市卻開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。從近五年我國兩會期間的地產(chǎn)股表現(xiàn)看，兩會召開的三月份，地產(chǎn)股有3次絕對收益率為正，同時(shí)地產(chǎn)股有3次跑贏滬深300。兩會召開前一個(gè)月，地產(chǎn)股有4次跑贏滬深300,只有2013年兩會前是跑輸滬深300。而兩會結(jié)束后一個(gè)月，地產(chǎn)股有3次跑贏滬深300,2次跑輸滬深300。

　　北京高價(jià)房限售令松動(dòng)。去年10月份開始，北京市一直執(zhí)行4萬元/平方米房屋預(yù)售禁令，即預(yù)售均價(jià)超過4萬元/平方米的樓盤暫不發(fā)給預(yù)售許可證。這影響了北京約30個(gè)項(xiàng)目。但在2014年1月4萬元/平方米預(yù)售禁令正式開解，北京市住建委發(fā)放了2014年首批3個(gè)住宅項(xiàng)目預(yù)售許可證，其中泰禾北京院子和紫辰院，預(yù)售價(jià)格均在60000元/平方米以上。綠地中心更是接近了每平米10萬元，這對短期房價(jià)在數(shù)據(jù)上的控制更為不利。

　　依據(jù)此前市場的情況，對此次兩會可能涉及的房地產(chǎn)相關(guān)主題進(jìn)行梳理，主要可能包括：土地集約化使用問題、絲綢之路、大自貿(mào)區(qū)、環(huán)保和新能源、國企改革、環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)和養(yǎng)老等七方面。

　　社會融資總量同比略增 宏觀流動(dòng)性回落

　　2月15日，人民銀行發(fā)布《2014年1月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》。1月份新增人民幣貸款13200億元；人民幣存款減少9402億元。這說明了社會融資總量同比略增，新增信貸占比穩(wěn)定。2014年新增信貸同比多增可以預(yù)計(jì)，全年社會融資供給主要受銀行表外融資、直接融資影響。監(jiān)管當(dāng)局在規(guī)范影子銀行的力度和進(jìn)程將對全年社會融資供給產(chǎn)生重要影響。

　　1月份新增社會融資總量2.58萬億，同比多增399億元，信貸占比51%，與上月持平。1月份新增貸款13200億元，占新增社會融資總量的51.2%。從新增構(gòu)成看，1月份貸款同比多增2469億、委托貸款同比多增1904億，是促使新增社會融資總量同比多增的主要構(gòu)成；1月份企業(yè)債券凈融資同比少增1917億、信托貸款同比少增1040億，是負(fù)向拉低同比多增的兩大因素。

　　新增貸款符合預(yù)期，信貸投放累積效應(yīng)突出。1月份的信貸數(shù)據(jù)與2013年12月份的信貸投放密切相關(guān)，在12月份央行嚴(yán)控信貸規(guī)模后，銀行在1月份將前期積累的項(xiàng)目進(jìn)行投放，帶動(dòng)信貸、企業(yè)貸款及企業(yè)中長期貸款的快速上升，也使銀行不得不壓降票據(jù)融資，控制貸款規(guī)模。