房?jī)r(jià)地價(jià)誰(shuí)是因果 業(yè)界上下各執(zhí)一詞

進(jìn)入5月份以來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)一片“紅旗招展”。正當(dāng)大家還在爭(zhēng)論樓市何時(shí)會(huì)觸底反彈時(shí)，其復(fù)蘇速度之快已超出很多人的預(yù)期。

　　巧合的是，當(dāng)一二線城市再次出現(xiàn)“搶地”風(fēng)潮、樓價(jià)再漲的當(dāng)口，國(guó)土部很“適時(shí)”地發(fā)布新聞：經(jīng)調(diào)查，中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比例為23.2%。國(guó)土部同時(shí)強(qiáng)調(diào)，地價(jià)不是房?jī)r(jià)的決定性因素。這一新聞，讓業(yè)界內(nèi)外人士爭(zhēng)論的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移，由房?jī)r(jià)上漲是否合理，迅速將矛頭對(duì)準(zhǔn)到房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。

　　房?jī)r(jià)上漲誰(shuí)之過

　　近兩個(gè)月，許多購(gòu)房者心急如焚，上火到嘴唇邊直起燎泡。一是因?yàn)槿页鰟?dòng)連夜排隊(duì)也買不到現(xiàn)房，二是眼瞅著房?jī)r(jià)一天天地往上躥，卻聽不到政府要出手調(diào)控的聲音和動(dòng)作。

　　一些購(gòu)房者和分析師認(rèn)為，就像“大河有水小河滿”的道理一樣，房?jī)r(jià)上漲的主要原因是地價(jià)太高，是上下游的關(guān)系。而此次國(guó)土部發(fā)布的新聞中，除公布地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例外，專門提到地價(jià)不是房?jī)r(jià)的決定性因素。這就讓人不禁生疑，好像政府在出讓土地收回資金后，急于把自己從房?jī)r(jià)上漲的制造者中“摘出來(lái)”似的。

　　與國(guó)土部公布的數(shù)字大不同的是，在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言。發(fā)言中表示，就2008年全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

　　這份報(bào)告稱，近10年來(lái)，全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到高速發(fā)展，“土地財(cái)政”現(xiàn)象隨之產(chǎn)生，政府成為了最大的受益方。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的原因，到底是土地成本在起主要作用，還是受住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，再次引起廣泛熱議。房地產(chǎn)研究專家劉玉錄博士表示：“供求關(guān)系在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)起到重要的作用，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，實(shí)際決定房?jī)r(jià)的是成本，包括土地成本。”

　　有的地產(chǎn)人士認(rèn)為，即使偶爾會(huì)出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，但地價(jià)影響房?jī)r(jià)是不爭(zhēng)的事實(shí)。另外，如果像國(guó)土部指出的供求關(guān)系是高房?jī)r(jià)的主因，但當(dāng)前樓市的供求關(guān)系不會(huì)是純市場(chǎng)行為，背后都有政府的“無(wú)形托手”。

　　房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系互動(dòng)

　　一般來(lái)說，不同地區(qū)、不同城市、不同項(xiàng)目的房屋價(jià)格構(gòu)成都不相同，這就是國(guó)土部分別選擇東、中、西部不同樣本的原因所在。而且即使是房?jī)r(jià)相同的房屋，在不同的區(qū)域，地價(jià)占比也不相同。

　　劉玉錄認(rèn)為，國(guó)土部此次公布調(diào)查結(jié)果，主要是回答全國(guó)工商聯(lián)“兩會(huì)”發(fā)言中提到的地價(jià)占比數(shù)據(jù)。對(duì)于房?jī)r(jià)與地價(jià)哪個(gè)是因哪個(gè)是果，他認(rèn)為二者之間應(yīng)該是互動(dòng)關(guān)系，互為因果、互相制約。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華北分院天津總經(jīng)理蔣云峰表示，如果單從市場(chǎng)價(jià)格角度考慮的話，房?jī)r(jià)決定地價(jià)，也就是說，房子的價(jià)值決定了土地的價(jià)值，如果一個(gè)城市的房屋銷售價(jià)格較低，會(huì)影響土地的交易量和價(jià)格的上漲。就像2008年，全國(guó)樓市低迷，住宅用地流拍普遍。

　　但如果從供求角度來(lái)看，土地市場(chǎng)能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定性的作用。因?yàn)閺恼w來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對(duì)房?jī)r(jià)有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會(huì)遏制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。相反，正是由于我國(guó)部分城市的土地市場(chǎng)一度出現(xiàn)土地有效供給嚴(yán)重不足，提升了開發(fā)商的銷售預(yù)期，因而造成2007年“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

　　發(fā)布數(shù)據(jù)意義不大

　　此次國(guó)土部高調(diào)發(fā)布土地在房?jī)r(jià)中所占的成本，并用倒推法解釋了房?jī)r(jià)走高的原因，不僅沒有起到“統(tǒng)一認(rèn)識(shí)”的作用，反而引起業(yè)界“噓”聲一片。

　　中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛說，國(guó)土部發(fā)布地價(jià)占房?jī)r(jià)比例為23.2%這個(gè)數(shù)據(jù)，沒有任何實(shí)際意義。無(wú)非是向外界說明地價(jià)不是房?jī)r(jià)高的主因，給各地政府解壓。如果房?jī)r(jià)高是因?yàn)楣┣箨P(guān)系，政府同樣難推其責(zé)。因?yàn)槲覈?guó)的土地市場(chǎng)是政府壟斷經(jīng)營(yíng)，而商品住宅已經(jīng)市場(chǎng)化了，推地不平衡也是政府造成的供求關(guān)系緊張。

　　一般來(lái)說，房?jī)r(jià)由土地成本、建安成本、配套稅費(fèi)、管理銷售費(fèi)用(包括所謂“公關(guān)費(fèi)”)、利潤(rùn)等幾部分構(gòu)成。其中，建安成本是相對(duì)固定的，土地收入和稅費(fèi)收益是流向當(dāng)?shù)卣?，于是，房?jī)r(jià)高的原因無(wú)非一是土地價(jià)格高造成的，二是房地產(chǎn)商的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)商說“面粉貴過面包”，利潤(rùn)空間很小，房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高。國(guó)土部門則認(rèn)為土地成本在房?jī)r(jià)中占比很小，言外之意開發(fā)商是暴利的始作俑者。雙方都把矛頭指向了對(duì)方，都不愿意承認(rèn)自己是高房?jī)r(jià)的受益者。其實(shí)雙方都是受益者，受害的是普通的購(gòu)房者。

　　北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就此發(fā)表《越描越黑》一文認(rèn)為：“糾纏地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重之爭(zhēng)，在于政府從房?jī)r(jià)中的收益更多，還是開發(fā)商暴利更黑；在于土地的天價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)的暴漲推高了地價(jià)，這個(gè)問題其實(shí)只在于土地是壟斷性供給還是市場(chǎng)自由的配置和選擇……僅僅計(jì)算土地出讓時(shí)的地價(jià)初始價(jià)格，而不計(jì)算同時(shí)必然發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，完全是一種自欺欺人的宣傳，而非公布地價(jià)的實(shí)際成本和比重關(guān)系。”