樓市再度亢奮 泡沫重回的深層背景是什么？

風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自井噴的資金流動(dòng)性？還是剛性需求再次被壓制的引來(lái)的價(jià)格飆升？中國(guó)樓市未來(lái)趨勢(shì)如何演繹？本期，上海證券報(bào)集合多位專(zhuān)家、企業(yè)家觀點(diǎn)，解析樓市泡沫重回的深層背景，并展望可能出現(xiàn)的短、中、長(zhǎng)期后果，以期為投資決策者帶來(lái)有益參考。

　　從寒冬回暖，到泡沫歸來(lái)，樓市只用了短短6個(gè)月時(shí)間，完成了從“熊極”向“牛極”的轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)消費(fèi)信心恢復(fù)之快，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榛謴?fù)之快令人瞠目。“春節(jié)過(guò)后，市場(chǎng)好像和絕大多數(shù)人開(kāi)了一個(gè)玩笑，沒(méi)有任何信號(hào)和前兆，突如其來(lái)的一輪成交放量和價(jià)格飆漲，確實(shí)在我們的意料之外。這種現(xiàn)象不太符合市場(chǎng)邏輯，沒(méi)有跡象可尋，這某種程度上，給人一種壓抑感。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)總經(jīng)理肖勁在參加“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”前期新聞專(zhuān)訪時(shí)稱。

　　一面是收益暴漲，一面是緊張與壓抑，連房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)感到了市場(chǎng)的異樣。

　　一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲回2007年市場(chǎng)最高峰，而經(jīng)濟(jì)基本面遠(yuǎn)沒(méi)有當(dāng)時(shí)那樣健康良性。彼時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，內(nèi)需外貿(mào)相映生輝。而2009年的今天，中國(guó)經(jīng)濟(jì)隨全球經(jīng)濟(jì)一起面臨深度調(diào)整，經(jīng)濟(jì)仍舊處于低部盤(pán)整成為上至中央下至地方的共識(shí)。而唯有中國(guó)股市和樓市，卻體現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)基本面格格不入的逆勢(shì)狂飆。

　　地王來(lái)襲

　　2月份開(kāi)始，全國(guó)大多數(shù)典型城市的樓市成交量和價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，到4、5月時(shí)達(dá)到頂峰。“廣州5月樓市成交量同比增加近一倍”、“房?jī)r(jià)10天提3500元 北京樓市小陽(yáng)春已轉(zhuǎn)大陽(yáng)春”、“上海6月成交量或再創(chuàng)新高”等標(biāo)題屢現(xiàn)報(bào)端。

　　受此激勵(lì)，各地密集爆出的地王新紀(jì)錄將市場(chǎng)徹底帶回2007年以前的“激情燃燒的歲月”。

　　30日下午15：30，北京廣渠路15號(hào)地塊正式開(kāi)始競(jìng)標(biāo)，此前，地塊報(bào)價(jià)從16.47億元，結(jié)果以40億元成交，溢價(jià)達(dá)140%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該地塊還沒(méi)有正式出讓前，周邊樓盤(pán)單價(jià)已經(jīng)直漲數(shù)千元。此前的26日，北京朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)九廠地塊經(jīng)過(guò)46輪的激烈競(jìng)價(jià)，拍出了19.6億元，使得樓面價(jià)高達(dá)15216元/平方米，成為北京今年總價(jià)和均價(jià)雙料新地王。中原地產(chǎn)李文杰表示，地塊上市銷(xiāo)售時(shí)的價(jià)格將超過(guò)目前周邊房?jī)r(jià)30%以上。而這30%的空間正是目前房?jī)r(jià)的上漲空間。

　　此外，保利、龍湖、萬(wàn)科、金地等品牌開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始積極入市拿地，中鐵、中冶、中石油、中國(guó)電子集團(tuán)等大型國(guó)字頭企業(yè)也紛紛踏進(jìn)土地市場(chǎng)，憑借更雄厚的國(guó)資實(shí)力試圖分享此輪樓市紅利。

　　2009博鰲房地產(chǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳詩(shī)濤介紹，多數(shù)參與論壇的權(quán)威人士認(rèn)為在當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏足夠支撐的情形之下，房地產(chǎn)投資需求的加速入市本身意味著房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的產(chǎn)生。近期土地成交的價(jià)格高于預(yù)期，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并未達(dá)到通過(guò)重置土地拉低2007年高價(jià)土地成本的目的，這將為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大的負(fù)累。

　　投資熱潮再現(xiàn)

　　需求結(jié)構(gòu)的變化也令人憂心。中信證券調(diào)查顯示，目前上海高端物業(yè)成交占比由10%升至18%，中低價(jià)商品房則由45%降至33%。因?yàn)閮r(jià)格的不斷上漲，剛性需求正在逐漸被排擠在購(gòu)買(mǎi)隊(duì)列之外。一位豪宅開(kāi)發(fā)商則告訴記者，江浙民營(yíng)企業(yè)主正成為豪宅主力消費(fèi)軍，因?yàn)楹ε缕髽I(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品賣(mài)不出去，他們手里的資金不敢投入恢復(fù)生產(chǎn)，但又要防止通貨膨脹，所以都用來(lái)購(gòu)買(mǎi)高端稀缺物業(yè)。

　　深圳華僑城、上海綠城玫瑰園、湯臣一品等豪宅項(xiàng)目屢創(chuàng)銷(xiāo)售紀(jì)錄。中原地產(chǎn)廣州區(qū)總經(jīng)理黃韜介紹，目前廣州投資性買(mǎi)房的占比已經(jīng)達(dá)到40%，其中90%的投資者出于防通脹的資產(chǎn)保值考慮。

　　“這其中就存在了一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦流動(dòng)性政策有變，比如國(guó)家通過(guò)加息收縮流動(dòng)性，這40%的投資性購(gòu)房需求將快速消失，而房?jī)r(jià)又讓剛性需求難以進(jìn)入，那么降價(jià)和成交量下降將不可避免。”一位資深分析師稱。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石認(rèn)為，目前股市、房市的“通貨膨脹”比預(yù)期來(lái)得更生猛，這是一種新型“投資性滯脹”，即實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的停滯與資產(chǎn)價(jià)格的膨脹。CPI(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù))代表的通貨膨脹一旦浮出水面，超額貨幣的發(fā)行速度必然下降，政府的貨幣政策將逐漸收緊。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)依然遲滯，不能支持高股價(jià)和高房?jī)r(jià)，股市和房市的非理性繁榮就會(huì)結(jié)束。