"地王"高成本壓力大 開發(fā)商面臨后續(xù)開發(fā)難題

房地產(chǎn)市場從不缺少王者。6月30日，北京市又見證了一位新“地王”的誕生。中化方興以40.6億元的天價競得廣渠路15號地，刷新了北京市成交總價和樓面單價的雙重紀錄。

　　所謂“時勢造英雄”，昔日的地王也曾經(jīng)歷過輝煌，然而不斷推高的地價卻同時給開發(fā)商帶來了巨大的成本壓力。

　　地價房價互起波瀾

　　2007年，北京土地市場經(jīng)歷了一輪火爆上漲，造就了一批地王出現(xiàn)。

　　2007年10月25日，萬科以總價17億元，樓面價格11379元/平方米的價格拿下了朝陽區(qū)西大望路27號地，刷新了當時的總價紀錄。如今這塊昔日的高價地已被開發(fā)為北京萬科金色城品項目，預(yù)計在2009年年底開盤銷售。

　　同年底，重慶龍湖地產(chǎn)和北京時代華人地產(chǎn)共同投標的海淀區(qū)中關(guān)村甲3號地塊，以20.6億元總價成交，樓面價達到了11567.04元/平方米。這塊身處教育區(qū)的黃金地帶后來被開發(fā)為京城著名的高價樓盤唐寧ONE，以30000元/平方米的單價讓開發(fā)商賺了個盆滿缽滿。

　　土地市場與房地產(chǎn)市場總是密不可分。2007年樓市的一波強勁上漲帶動了土地市場火熱。而與此形成鮮明對比的是2008年。受市場銷售低迷影響，在從2008年開始的一年多時間里，土地市場一直處于持續(xù)“降溫”中，各地流拍事件均有發(fā)生。不過從2009年3月開始，伴隨銷售回暖，土地市場又開始重現(xiàn)2007年時的瘋狂景象，開發(fā)商高溢價拿地現(xiàn)象開始頻頻出現(xiàn)。

　　土地市場升溫，房價也隨之水漲船高。就在廣渠門外10號地以每平方米1.5萬元的地價拍出后，周邊二手房便紛紛提價10%左右，同區(qū)域內(nèi)的幾大在售樓盤也立刻升值。

　　一位購房者告訴中國證券報記者，他在今年初以一萬三左右的價格購買了廣渠路附近一套房子，該樓盤早就售罄，“估計新開盤最少在一萬五以上，樂觀的都看到了兩萬！”

　　高成本壓力

　　“地王”到手固然欣喜，但是后續(xù)如何開發(fā)運作卻是開發(fā)商面臨的難題。顯然，“地王”的土地成本遠遠超過了一般水平，占房價的比重也超過了市場平均。因此究竟要在高價地上建造什么樣的房屋才能賣出相應(yīng)的高房價？開發(fā)商能否獲得市場平均利潤率？就成了縈繞在人們心中最大的疑問。昔日的地王在面對瞬息萬變的市場時，不得不承受高地價所帶來的開發(fā)壓力。

　　早在2007年瘋狂拿地時期，上海曾誕生過樓面價格接近6.7萬元/平方米的地王。當時蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力壓九龍倉、新鴻基、太古地產(chǎn)、中信泰富、新加坡政府投資公司GIC等8家地產(chǎn)大鱷，以44.04億元奪得黃浦區(qū)南京東路163地塊。而此前，普陀長風生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊曾以11.04億元，溢價率250%，樓面均價約1.64萬元/平方米的價格被上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司收入囊中，一舉成為當時的“普陀地王”。

　　無獨有偶，這兩家曾經(jīng)的地王，最終都在2008年以“退地”宣告結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然誘發(fā)地王退地的直接因素各不相同，但根本原因都離不開樓市、股市的大幅變化使得開發(fā)商高價拿地的成本壓力變大。

　　同樣在2008年底，萬科對2007年高價拿得的11個項目全部計提了存貨跌價準備。2008年年報中，萬科13個項目總共計提的跌價準備金額達到了12.41億元。

　　因此有專家提醒，在面對土地市場價格輪番上漲時，應(yīng)該保持理性的拿地態(tài)度，以免地價上漲幅度超過房價，引發(fā)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。