郭田勇：經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)后 下一步著力點還看房地產(chǎn)

有了上一輪樓市泡沫破滅留給我們的教訓(xùn)，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)向好的走勢，要合理引導(dǎo)，適度調(diào)控，努力使購房需求在合理均衡的價格水平上持續(xù)釋放。這要求政府部門擯棄短期利益，引導(dǎo)房價在合理水平上形成均衡。這樣，房地產(chǎn)業(yè)才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍，順理成章成為拉動中國經(jīng)濟(jì)的有效增長點。

　　經(jīng)濟(jì)已企穩(wěn)向好，這大概已成為時下學(xué)術(shù)界、業(yè)界乃至政府部門研判中國經(jīng)濟(jì)走勢所得出的一致性結(jié)論。

　　之所以我國經(jīng)濟(jì)能夠企穩(wěn)甚至呈現(xiàn)向好之勢，政府投資這只“看得見的手”所發(fā)揮的作用可謂居功至偉。但投資拉動畢竟不是長久之計，當(dāng)政府這只“看得見的手”撤出之后，依靠市場機(jī)制和微觀主體的那只“看不見的手”能否接過接力棒，將是未來經(jīng)濟(jì)向好是否具有長期可持續(xù)性的關(guān)鍵。我想，此前學(xué)界對于未來經(jīng)濟(jì)走勢V、W、U、L等不同走勢的激辯，也正是基于對這個問題的擔(dān)憂。

　　那么，政府的接力棒要交給誰呢？由于西方危機(jī)后需求的減弱，外需要恢復(fù)到兩年前的高點恐不現(xiàn)實；消費增長盡管也有所起色，但由于體制、收入等方面的因素，短期內(nèi)還難以擔(dān)綱；新能源、低碳經(jīng)濟(jì)是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，但遠(yuǎn)水難解近渴。因此，現(xiàn)實來看，還是房地產(chǎn)有可能成為拉動經(jīng)濟(jì)的重要增長點。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游，一旦購房需求能得到不斷釋放，將對鋼鐵、水泥、建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來拉動，其對整個經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)產(chǎn)生重要的拉動作用。

　　我國樓市在經(jīng)歷一年痛苦調(diào)整之后，近期普遍出現(xiàn)了回暖走勢，各大中城市商品房成交量不斷擴(kuò)大，價格也反身向上，出現(xiàn)了一輪“小陽春”行情。當(dāng)然，這輪樓市行情也引起了業(yè)內(nèi)外的激烈爭論，針對購房需求的真實性、交易量的有效性、未來樓市發(fā)展的可持續(xù)性，各種質(zhì)疑此起彼伏。我以為，基于對房地產(chǎn)市場在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長中重要性的認(rèn)識，對此次房地產(chǎn)市場的“小陽春”要多一些呵護(hù)、少一些苛責(zé)，特別是，要汲取兩年前房地產(chǎn)市場暴漲暴跌的教訓(xùn)，引導(dǎo)購房需求持續(xù)地長久地釋放，以使“小陽春”能夠變?yōu)?ldquo;艷陽天”。

　　回顧兩年前的那輪樓市泡沫，當(dāng)居民的購房熱情開始釋放之時，開發(fā)商在暴利心態(tài)的驅(qū)使下，不斷抬高樓價，而樓價的走高又進(jìn)一步強(qiáng)化了購房者的預(yù)期，在買漲不買跌的沖動心理之下，大量投資性、投機(jī)性買盤蜂擁而入，而政府作為賣地一方本身就是既得利益者，銀行也傾向認(rèn)為資產(chǎn)價格上漲會降低其貸款風(fēng)險。這樣，政府與銀行對價格持續(xù)非理性上漲的不作為，遂使房地產(chǎn)市場在短時間內(nèi)自我燃燒、自我膨脹，并旋即陷入接近崩盤的境地。

　　那一輪樓市泡沫破滅留給我們的教訓(xùn)是，對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場持續(xù)向好的走勢，要合理引導(dǎo)，適度調(diào)控，防止價格大起大落。這要求政府部門擯棄短期利益，引導(dǎo)房價合理水平上形成均衡。確切地說，未來房地產(chǎn)市場將步入“平民化時代”，政府部門不能只盯住賣地收入，而要充分利用政策性住房調(diào)劑住房的市場價位，以政策手段引導(dǎo)房價預(yù)期。

　　國家統(tǒng)計局日前發(fā)出通知說，將針對40個重點城市商品住宅開發(fā)費用作專項調(diào)查、摸底，以調(diào)查房價構(gòu)成成本，弄清房地產(chǎn)開發(fā)項目費用支出。那么，摸清成本以后又該如何呢？我認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不能“止于摸底”，政府有關(guān)部門可根據(jù)摸底結(jié)果制定各城市以及市區(qū)主要地段住宅的指導(dǎo)價格，以穩(wěn)定購房者的房價預(yù)期，這也能有效約束開發(fā)商，使其不敢貿(mào)然提價。

　　同時，政府應(yīng)推動保障性住房和限價房等政策性住房大量入市，這固然會分流商品房的市場份額，但同時也會對房價尤其是中高端商品房價格起到平衡、穩(wěn)定作用，從而引導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)中低價商品房，以整體房價的合理均衡來促使購房需求的漸次釋放。

　　開發(fā)商也要認(rèn)清形勢，放棄暴利心理，努力挖掘各類居住需求。一個健全的房地產(chǎn)市場應(yīng)由自住性需求、改善性需求、投資性需求共同支撐，單獨依靠某一方面的需求是難以持續(xù)的。從目前的國內(nèi)各地市場狀況來看，如果房價得不到穩(wěn)定，開發(fā)商借利好放棄前期“降價去庫存”的做法，不僅會造成市場供應(yīng)曲線的上移，減少市場剛性需求，更可能壓制投資需求，以至葬送使樓市回暖的良好格局。從長期來看，剛性需求進(jìn)一步構(gòu)成市場轉(zhuǎn)變推力的能力會越來越小，而中產(chǎn)階層的改善性需求將是住房消費的主力。因此，要活躍房地產(chǎn)業(yè)，就需要進(jìn)一步釋放改善性需求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該看到這種趨勢，根據(jù)市場和需求變化，主動采取措施，如適度加大地段、環(huán)境、戶型等方面更為優(yōu)越住宅的開發(fā)比例，并將樓盤以合理的價格賣給購房者。

　　房地產(chǎn)業(yè)的資金杠桿率較高，而開發(fā)周期又較長，對其未來償債能力和信用風(fēng)險的評估亦有難度，很容易為銀行資產(chǎn)風(fēng)險埋下隱患。而房地產(chǎn)資本金比例下調(diào)后，銀行的新增信貸空間也將變大，實際上是變相降低了銀行風(fēng)險防控標(biāo)準(zhǔn)，給住房信貸風(fēng)險敞開了一道口子。因此，銀行尤其需要重視防范房產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險。對于易產(chǎn)生泡沫、極具易變性的住房建設(shè)項目的資本金要求，銀行應(yīng)根據(jù)防范風(fēng)險的理念慎重對待，認(rèn)真評估項目，在提供信貸支持和服務(wù)的同時切實防范相關(guān)風(fēng)險，絕不盲目地大幅降低住房建設(shè)項目的資本要求，否則，開發(fā)商可能重新上演“空手套白狼”。當(dāng)然，謹(jǐn)慎不代表惜貸和不貸，銀行應(yīng)繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求，合理加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度，并對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的兼并重組提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

　　唯有各方協(xié)調(diào)努力，使購房需求在合理均衡的價格水平上持續(xù)釋放，房地產(chǎn)業(yè)才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍。也唯有如此，以房地產(chǎn)為代表的民間投資力量才有可能接過政府的接力棒，房地產(chǎn)市場因之順理成章成為拉動中國經(jīng)濟(jì)的有效增長點