香港樓市顯露熊態(tài)警示內(nèi)地風險

    香港樓市熊出沒警示內(nèi)地風險

　　受香港政府“雙辣招”調(diào)控和美國量化寬松貨幣政策逐步退出的雙重影響，以長江實業(yè)和新鴻基為代表的部分香港大型地產(chǎn)商近期開始大幅降價，或?qū)㈩A示著香港樓市熊出沒的開始。雖然內(nèi)地樓市市場化程度不如香港，但香港樓市顯露熊態(tài)，必將影響到內(nèi)地樓市心理預期，且影響香港樓市的基本因素也同樣會作用到內(nèi)地，內(nèi)地樓市或?qū)㈦y偏安一隅。

　　租金回報率相對下降是香港樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)熊出沒的內(nèi)在動因。本輪香港房價的持續(xù)上漲，其根源在于美國量化寬松貨幣政策的出臺。由于香港實行聯(lián)系匯率制度，在超低息的貨幣環(huán)境下，大量熱錢流入香港，逐步推高香港房價。當時，香港的個人按揭利率僅為2.2%左右，而租金回報率則超過3%，因而可以支撐房價連續(xù)高位上漲。據(jù)美銀美林研究，香港樓市租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關，目前兩者均為2.8%。但隨著美國Q E的退出，10年期美國國債收益率將升至4%。假設租金不變，當前香港房價至少下跌24%，租金回報率才能與美國國債收益率保持一致。而香港特區(qū)政府宣布向非香港永久居民買房征收額外買家印花稅，以及根據(jù)成交總價實施差異化印花稅率的“雙辣招”調(diào)控政策，將會明顯降低住房流動性，對本地樓市需求與人氣的集聚形成持續(xù)沖擊。近期長江實業(yè)降價25%銷售新盤，春節(jié)期間新鴻基新盤直降40%，或許在某種程度上反映出市場對香港樓市發(fā)展前景的擔憂。

香港樓市熊出沒后，內(nèi)地樓市或難幸免。香港與內(nèi)地經(jīng)濟的聯(lián)系已日益緊密，若香港樓市走熊，將會很快波及到內(nèi)地，逆轉(zhuǎn)此前樓市存在的強烈房價上漲預期。雖然內(nèi)地樓市運行規(guī)則與香港存在較大差異，但均要受到投資回報率的決定性影響。過去，內(nèi)地樓市出現(xiàn)非理性繁榮，主要是低利率環(huán)境下住房投資回報率過高。隨著我國貨幣市場利率中樞上移，內(nèi)地住房投資回報率已經(jīng)出現(xiàn)較大幅度下降。

　　以一線城市北京為代表，房屋租售比遠超過1∶500，折算后的租金回報率不及2%，遠低于一年期人民幣基準存款利率。當然，投資者也可期望出售住房以獲得較高的收益率，過去一年北京房價也曾錄得近20%的漲幅。但如果個體出售行為演化為群體行動，將直接導致北京樓市崩盤。應該看到，隨著近一年半市場需求的集中釋放，即使在一線城市，住房終端需求業(yè)已萎縮。近日，有觀察發(fā)現(xiàn)，春節(jié)假期后北京房租出現(xiàn)反常的平穩(wěn)運行態(tài)勢，沒有像過去那樣明顯上漲，顯示出住房供求關系可能沒有像房價大幅上漲所反映出的那樣供應緊張。從全國看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化，三線、四線城市住房泡沫面臨破滅，相關影響將通過資金鏈條、心理預期波及一線、二線城市。可以預期，春節(jié)后住房市場掛牌出售量將會明顯增多。綜合各方面情況看，過去十年多的我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展黃金期或?qū)⒉饺胛猜暋?/p>

　　應該看到，由于我國房地產(chǎn)業(yè)對杠桿的過度運用，房地產(chǎn)市場波動的主要風險并不是主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，因而一定程度上助長了部分企業(yè)的冒險傾向。今年一月份部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逆市高價購地的行為需要高度警惕。從根本上說，由于預期逆轉(zhuǎn)、資金面趨緊、終端需求萎縮、投資回報下降，內(nèi)地樓市或?qū)⒕o跟香港樓市調(diào)整步伐迎來熊出沒。