大城市高房價倒逼回家置業(yè) 返鄉(xiāng)人買走4成家鄉(xiāng)房

    春節(jié)期間在很多小城市，開發(fā)商紛紛打出親情牌吸引返鄉(xiāng)人

    一線城市房價高企逼退外來人群 賺在北京置業(yè)在家 使房價收入比迅速合理

    亞運村某物業(yè)管理公司保潔員小孫過完年從湖北老家回京，她告訴北京青年報記者，她與同在一公司的愛人、電工小李過節(jié)期間在老家買房了。3700元/平方米還附帶精裝修，100多平方米足夠三代人居住，村里的父母將帶著小兩口的一兒一女搬進去。“房子買得挺合適，不到40萬，首付30%，而且開發(fā)商還做到了首付分期，一年內(nèi)把首付付清就可以了，我們交了5萬第一期首付就辦理入住了。”小孫說。30多歲的宋女士，北京外企高級白領(lǐng)，過年前休年假再加上過年，足足在桂林老家待了一個多月，物質(zhì)生活已然不成問題的她突然決定離職。“北京的氣候惡化以及工作生活的壓力真的讓我打了退堂鼓，這些年買了幾套房，吃租金也夠花了，索性提前退休，在依山傍水的桂林老家買房置業(yè)享受生活。”

    據(jù)新浪樂居春節(jié)期間推出的“回家置業(yè)”問卷調(diào)查顯示，在被訪的在京外地人士中，2014年沒有在京購房意向的占了66.8%，而有意向在家鄉(xiāng)置業(yè)的卻占了45.5%。據(jù)新浪樂居調(diào)查人員表示，尚在2013年或更早的幾年，這樣的調(diào)查幾乎很難推出，因為認為“回家買房”是在首都“混”不下去不得已而為之的事情，而由于近幾年北上廣深等大城市房價高企、行業(yè)競爭激烈、氣候越來越差等因素使然，“回家買房”不僅成為一種思潮，更多的人都付諸了實際行動。

    一些中小城市甚至縣級城市的樓盤春節(jié)熱銷，顯然與諸如《二三線城市房價整體下跌 居民買房需求降至冰點》等媒體報道存在較大出入。那么，回家置業(yè)的真實情況如何？回家投資置業(yè)又該注意哪些問題呢？春節(jié)期間，北青報記者對多地樓市情況以及返鄉(xiāng)置業(yè)人群進行了跟蹤了解。

    看爹看娘 回家買房

    與北上廣深等一線城市房地產(chǎn)市場一到春節(jié)就進入淡季不同，很多中小城市，尤其是勞務輸出、人才外流的一些城市，樓盤越到年根越是忙活。“為你春節(jié)不打烊”、“看爹看娘、回家買房”、“暖冬買房盡孝心”……層出不窮的促銷廣告，讓回家省親、腰里揣著錢的“游子們”糾結(jié)不已。

    “每年春節(jié)前后一個月時間，全年銷售額的40%要靠過年返鄉(xiāng)的客戶”，松滋玫瑰灣銷售負責人陳龍鳳告訴記者。湖北荊州地區(qū)松滋市，是個很小的縣級市，人口不到80萬，該市房地產(chǎn)起步于2007年，在2010和2011年得到迅猛增長，年漲幅都在40%左右。2012年受大環(huán)境影響，增長緩慢，但仍有8%的上漲。2012年城區(qū)住宅供應出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，商品房批準預售面積達到15萬平方米左右，較2011年增長達64％。主要是由于嘉禾御景、陽光首府、鑫泰·中央天城等大型樓盤入市銷售。2012年松滋城區(qū)住宅成交單價保持了平穩(wěn)增長，且價格基數(shù)較高。普通多層住宅3500元/平方米,高層住宅3900元/平方米。

    陳龍鳳告訴記者，一般從松滋出去的工作人群，大多集中在廣州、深圳、武漢等大中城市，春節(jié)期間是項目銷售的高峰期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)返鄉(xiāng)客戶是購房的絕對主力，大部分返鄉(xiāng)客戶“不差錢”。

    而在離北京較近的河北秦皇島、承德、邯鄲等地，不少鄰近城區(qū)、價格適中的樓盤受到返鄉(xiāng)置業(yè)者的青睞。記者春節(jié)期間，走訪了河北隆基泰和位于秦皇島的香邑溪谷項目，銷售負責人告訴記者，雖然冬季是秦皇島傳統(tǒng)的銷售淡季，但在春節(jié)期間，會有一個小小的銷售高峰，主要就是從外地返鄉(xiāng)過年的客戶，有相當大的比例是從北京回來的秦皇島人。

    一位現(xiàn)場看房的女士對記者說，秦皇島樓盤在夏季的價格與春節(jié)期間的價格有不小的落差，春節(jié)期間很多樓盤都進行促銷，因此，趁著過年索性把錢“留在家里”，在北京工作的她心里還有一個小算盤：“我在北京租房住，房租壓力也挺大的，我想每年秦皇島旅游旺季時就把秦皇島的房子租出去，貼補北京的房租。”

    各地開發(fā)商紛紛看到了返鄉(xiāng)置業(yè)的商機，適時地推出各種各樣的促銷手段。比如武漢碧桂園打出“為答謝廣大客戶,碧桂園生態(tài)城推出置業(yè)六重大禮!認購即獲開門紅包1萬抵3萬、置業(yè)即發(fā)5萬年終獎、老帶新新老業(yè)主各送3年物管費、返鄉(xiāng)置業(yè)巨惠8.5折、按時簽約9.8折,更送馬年年貨一份”等等，可謂用心良苦。

    大城市高房價倒逼回家置業(yè)

    “趁著老家的房價現(xiàn)在還不貴，趕緊買一套，一來使手里的這點兒錢保值，二來等老了在大城市待不下去了，還可以回家養(yǎng)老。”文章開頭提到的保潔員小孫說。她每個月包吃包住后的收入大概在3000多元，而屬于技術(shù)工種的愛人則能拿到8000多元，兩人一年的收入在10萬元以上。

    記者粗略算了一筆賬，小孫老家的房價平均不到4000元／平方米，而兩口子在北京的收入用于返鄉(xiāng)買房，幾年時間就可以全款付清，如果啟用貸款，月供更是不成問題，一直困擾許多大城市中失衡的房價收入比，經(jīng)過如此的跨地域比對顯然變得合理多了。

    這樣的例子也發(fā)生在北京某廣告公司總監(jiān)張先生身上。他在京置業(yè)的夢想一步步瀕臨破滅：“我就是大家常說的‘排隊族’。大興的熱銷盤我?guī)缀趺總€都排了，但從每平方米13000一直等到25000，還沒排上，而且最近又看到北京新盤放量價格又比去年貴，這么下去我實在是難以負擔了，倒不如先回家鄉(xiāng)買套房子，只怕是現(xiàn)在不出手，以后在家鄉(xiāng)也買不起房了。”

    與張先生類似，在北京工作多年的王女士最近也正在考慮回家置業(yè)的事情。據(jù)王女士介紹，雖然自己有一些積蓄，但是這些錢在北京根本就不夠買房，但是如果把這些錢放回家鄉(xiāng)，就可以買一套不錯的住宅。雖然，作為沈陽人，王女士在沈陽老城區(qū)本來已有一套住宅，但是，未來沈陽即將在沈北新區(qū)再造一座“生態(tài)沈陽城”，沈北新區(qū)未來的發(fā)展前景非常好。因此，王女士想在沈北新區(qū)再購買一套新的住房。

    據(jù)了解，目前像小孫、張先生、王女士這樣的人并不少見，在北京市房價居高不下的情況下，越來越多的北漂正在考慮回家投資置業(yè)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常青介紹，“在鏈家地產(chǎn)的門店里，經(jīng)常會有一些客戶在詢問了房價之后就望“房”興嘆，覺得北京市的房價太高，自己無力承擔，或許回家置業(yè)是一個不錯的出路。其實，這是一種比較明智的想法，在無力承擔北京高昂的房價的情況下，回家置業(yè)至少可以幫助部分北漂減少由于房價上漲和貨幣貶值所帶來的損失。”

    氣候原因亦是決定因素

    家在北京城南嘉園小區(qū)的莊女士今年9月從北京舉家搬遷到福建廈門定居。據(jù)記者了解，現(xiàn)年31歲的莊女士老家在福建，10年前大學畢業(yè)就留在北京闖蕩，未畢業(yè)就簽了工作成為都市白領(lǐng)，26歲嫁給了有北京戶口的先生，28歲有了孩子，有一套小戶型居室和一輛車。但留在北京近十年的莊女士卻在一切安穩(wěn)下來的時候選擇和丈夫一起回到福建廈門生活工作，其中除了優(yōu)厚的工作待遇是否還有更深層的原因呢？

    莊女士說，“選擇離開北京肯定是綜合因素決定的，霧霾天氣是我們搬到廈門的綜合因素中的一個，畢竟那是最基礎(chǔ)的生存需求。”霧霾使北京競爭力下降已是不爭的事實。2013年11月4日，中國社會科學院、中國氣象局聯(lián)合發(fā)布的《氣候變化綠皮書：應對氣候變化報告(2013)》指出：霧霾天氣現(xiàn)象會給人體健康造成的危害包括：提高死亡率、使慢性病加劇、使呼吸系統(tǒng)及心臟系統(tǒng)疾病惡化，改變肺功能及結(jié)構(gòu)、影響生殖能力、改變?nèi)梭w的免疫結(jié)構(gòu)等。而政府也表示，即便是重拳治霾，最快也得3年至5年才能見到顯著效果。

    前不久，福布斯中文網(wǎng)稱“無論中國的房地產(chǎn)存不存在泡沫，如果污染繼續(xù)惡化，如果年輕人選擇出國，而不是居住在污染的城市，它都有可能會變得一文不值。”而很多在大城市工作的外地人群，自己的家鄉(xiāng)往往空氣清新、非常適宜居住，而隨著市場化的不斷深入，眾多知名房企進軍這些依山傍水的二三線城市，也使得越來越多的“游子”回鄉(xiāng)置業(yè)。如江西姑娘小付，就看中了江西老家的中信廬山西海項目，項目位于江西九江的廬山西海國家風景名勝區(qū)，雖然她覺得價格每平方米一萬多元有些貴，但風景如畫的景區(qū)以及可以滋養(yǎng)著大量百歲老人的空氣，是哪個大城市都比不了的。

    返鄉(xiāng)潮難救二三線城市地產(chǎn)困局 回家投資置業(yè)分清投資和自住很關(guān)鍵

    顯而易見，北漂回家置業(yè)是一個不錯的選擇，但是業(yè)內(nèi)人士同時提醒，北漂回家投資置業(yè)并非那么簡單，除應具備一定的經(jīng)濟實力外，還應分清自身是自住型需求還是投資型需求，因為這直接關(guān)系到回家置業(yè)者應該注意的事項。

    “對于自住型需求而言，由于這部分人在回家置業(yè)時，主要是為了以后的長遠發(fā)展或者改善在家父母的居住環(huán)境而購買的，考慮的是房屋用于居住的屬性，并不具有很強的投資的目的性，因而這部分人在回家置業(yè)時越早下手越好。因為，從總體上而言，目前，我國的房價依然處于上升階段，即便是三四線城市的房價也在上升，因此，越早購買所付出的成本越低。”常青表示。

    但是，對于那些投資型需求而言，他們在回家置業(yè)時，應該持一種怎樣的態(tài)度呢？

    常青認為，投資型需求的人群在回家置業(yè)時，主要考慮的是房子作為一種理財產(chǎn)品的保值增值的屬性，雖然目前房子在我國仍然是一種不錯的理財產(chǎn)品，但是與2009年樓市火熱時的情況相比，仍有不小的差距。目前，樓市的走向依然具有一些不確定性。在此種情況下，投資型需求的人群在回家置業(yè)時，應該盡量選擇那些二線城市或者重點的三線城市進行投資，例如，省會城市。因為，比起三四線城市而言，這部分城市的人口的吸納能力更強，可以保證長時間的人口穩(wěn)定，這對于房價的穩(wěn)定來說至關(guān)重要。另外，選擇這些城市的新城區(qū)、核心商務區(qū)等發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域進行投資，也是實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要手段。

    另外，除了應考慮不同的因素之外，業(yè)內(nèi)人士認為，在回家置業(yè)時，自住型需求和投資型需求所應該持的態(tài)度也不一樣，自住型需求應盡早下手購房，投資型需求在回家投資置業(yè)時，應謹慎選擇投資置業(yè)的城市和區(qū)域。

    鏈家地產(chǎn)高級置業(yè)顧問李明玉介紹，在回家投資置業(yè)的人群中，相當一部分都是自住型需求，這些人雖然目前并不用于自住，但大多是為了以后回家鄉(xiāng)發(fā)展做準備。例如，鏈家地產(chǎn)的一名總監(jiān)級別的員工，目前的年薪已經(jīng)達到40萬左右，但是他依然準備在自己的老家石家莊買一套房子，就是為了以后自己回石家莊發(fā)展做準備。針對這部分群體，在回家置業(yè)時首先應考慮的是居住的舒適性和便捷性，例如，交通、醫(yī)療、教育等配套設施是否齊全。

    李明玉表示，這部分人在回家置業(yè)時，首先應該考慮的是升值潛力，最好去一些城市的新城區(qū)等發(fā)展?jié)摿Ρ容^大的地方買房，雖然這些地方的配套尚不完善，但升值潛力較大。

    河北隆基泰和集團銷售負責人梁強告訴記者，產(chǎn)業(yè)新區(qū)、高新區(qū)這些配套不全、交通不便的區(qū)域最好不要涉及。選老城區(qū)或主城區(qū)的房子，生活便利性有保證，這是居住真正的功能性問題，靠開發(fā)商鼓吹的長期的愿景往往會給置業(yè)者造成夢魘。

    據(jù)中原地產(chǎn)對2014年1月54個重點城市新房的監(jiān)測，上述城市總成交22萬套，比去年12月降15%，比去年同期降19.6%；其中二線城市跌幅最為明顯，從去年年初的近10萬套，下跌到6萬套。

    業(yè)內(nèi)人士指出，很多二三線城市以及更小型城市前幾年賣地過快，受宏觀調(diào)控影響，投資需求萎縮，剛需又不足，造成供遠大于求的局面，有的地方甚至出現(xiàn)現(xiàn)有庫存量足夠十幾年消化的局面。因此，所謂的返鄉(xiāng)潮只能使一些價格“親民”、配套齊全、位置優(yōu)越的樓盤解決燃眉之急，而真正深陷“地產(chǎn)泥潭”的大部分城市如何走出困境，還需要一個長期的過程。