民間財富向房地產轉移 業(yè)內:樓市有泡沫但降價難

樓市的波動時刻牽引著老百姓的心。近期，東莞樓價持續(xù)上揚，投資客入市，樓價大有重回2007年的趨勢。為何市場在2007年調整后，在短短不到兩年的時間便出現強勢反彈？金融海嘯的影響仍在，樓市為何會逆勢飄紅？未來市場何去何從？昨日，中原集團董事會主席施永青接受記者采訪政府救經濟刺激樓市漲

    記者：2009年以來內地樓市地王頻出，不少城市樓價快速上漲至2007年高峰水平。對比香港，香港樓市在1997年調整后，樓價將近10年才恢復到1997年的水平，為何2007年的這波調整，在短短不到兩年的時間，市場又開始上演瘋狂的行為？

    施永青：現在房地產市場的重新興旺，和實體經濟的現狀是背離的。在香港，失業(yè)率在增加，中產階級的收入在下降，承受高房價負擔能力不斷下降。事實上，整個社會經濟活動也在減慢，從寫字樓、商鋪的租金不斷下滑也可以看出商業(yè)經營狀況并沒有得到改善，甚至還有惡化。

    樓市價格的上升最主要的原因是受到政府政策的直接刺激。金融海嘯是全球性的崩潰，全世界各國政府都出臺很多政策想去抵消金融海嘯帶來負面影響。中國政府應付金融海嘯的能力比其他政府要強。歐美一些國家原來就有大量的政府財政赤字，加上銀行系統出了嚴重問題，政府雖然拿出錢，但都是拿來救銀行，救一些面臨倒閉的企業(yè)，真正能讓老百姓受益的不多。中國正好相反，是增加銀行貸款，前6個月的銀行貸款已經到了7萬億元，多了那么多的錢，以前不可貸的現在都給貸，房地產就旺起來了。

    民間財富向房地產轉移

    記者：近2個月來東莞的別墅、類別墅和高級洋房的銷售情況呈現熱銷的狀況，既然整體經濟沒有轉暖，為何這些類型產品仍然會有市場需求？

    施永青：民間資金，特別是老百姓積累的財富和增值模式的轉變，也是促使房地產價格上升的重要因素?，F在有一種奇怪的現象，一方面實體經濟在收縮，另一方面人們在心態(tài)上又擔心通貨膨脹。2008年，一些人擔心資產下滑，本著“現金為王”的想法，變賣一些房產，但到了2009年，貨幣流動性增加，為了預防可能出現的通貨膨脹，很多人又擔心貨幣貶值，又想把錢拿出來買房子或者黃金。

    現時樓市的最大問題，是價格上升缺乏經濟增長作基礎，單是靠資產儲存模式轉移，而缺乏新增的購買力。簡單地看，就是現在買房子的很多人，不是普通的市民，而是擁有一定財富的人，他們儲藏財富的模式在向房地產傾斜。現在樓市之所以重新火熱起來，就在于這些擁有資產的人心里都在彷徨、恐懼：我辛苦賺的錢，怎么才能保住它呢？一下子買房子、一下子變?yōu)楝F金，現在的心理是傾向于再投向房地產。

    樓市有泡沫但不應刺穿

    記者：很多人都在擔心隨著通貨膨脹預期來臨，是否又會形成新的樓市泡沫？

    施永青：樓市又在形成泡沫，主要是因為房地產與實體經濟沒有同步。樓市有泡沫當然是不好的。但在特定環(huán)境下，泡沫不應該去刺穿它，否則帶來的困難會更多。

    記者：就您來看，政府為何不出臺更直接的措施將房價降下來？

    施永青：就像一個孩子喝一種奶太久了，一吃其他的東西就會拉肚子，政府一開始就過度依賴房地產，已經習慣了靠房地產來達到推動經濟，想轉變是很難的。政府可以推出更多的土地上市，把房價上升的趨勢壓下來，但是政府是不想房價掉下來，同時也不想房價升得太快。

    還有一個原因是因為大部分中產階級都買了房子，你把房地產價格壓下來，是打擊了一大片。房價一跌，所有擁有房子的人都會吃虧。小的是資產蒸發(fā)，嚴重的可能變成負資產，背了一身債，因此只能慢慢來調整。

    東莞轉型成功房價會升

    記者：您如何看待東莞的房地產發(fā)展？

    施永青：東莞建出來的房子都很漂亮，但有一個現象，入住率不高，這代表房地產在東莞有很大程度只是儲藏財富的模式，不是市民真正的需要。有的房子空置了5~10年都沒人住，造成資源的嚴重浪費。從這個角度看，東莞的樓市存在不健康的情況。很難說這種不健康的情況能維持多久。

    決定東莞房價的因素還在于能否吸引外來的有知識的人才能在東莞安家落戶。

    現在東莞市是建房子速度比吸引人才進入的速度快。東莞的房地產將如何發(fā)展，關鍵在于升級轉型能否成功。以前東莞是勞動力密集產業(yè)云集的地方，現在想要發(fā)展高新科技和自主品牌，如果轉型成功，東莞的房價就可能會進一步上升。

    談后市：估計實體經濟不會快速復蘇

    記者：越來越多的房地產企業(yè)開始積極參加拍地活動，現在是否適合土地儲備？

    施永青：還不是太多開發(fā)商想加大土地儲備。2008年房價低的時候，由于資金鏈緊張，開發(fā)商是賣房子不敢買土地，現在資金壓力有所緩解。但個人認為，開發(fā)商還是很慎重，不會不顧一切去搶地。

    記者：由于上半年樓市成交量過大，導致后市的需求不足，個別盤價格已經上漲1000元~2000元/平方米，下半年樓市將朝著什么樣的方向發(fā)展？

    施永青：保守估計最快是2010年才可以看到實體經濟回暖的曙光。最快是2011年，實體經濟才有機會開始復蘇。雖然目前顯示房地產銷售不錯，但作為投資者也好，開發(fā)商也好，都不可以把這種趨勢看成是可以長期持續(xù)的。不排除下半年中央在房地產政策上可能出現調整，比如對房地產二次置業(yè)支持度可能會收緊等。